Mikä on hyväksyttävä kiinnitys?
Käytettävissä oleva asuntolaina on eräänlainen rahoitusjärjestely, jolla maksamatta oleva asuntolaina ja sen ehdot siirretään nykyiseltä omistajalta ostajalle. Ottamalla edellisen omistajan jäljellä olevan velan ostaja voi välttää hankkimasta omaa kiinnitystä.
Avainsanat
- Käytettävissä oleva asuntolaina on järjestely, jossa maksamatta oleva asuntolaina ja sen ehdot voidaan siirtää nykyiseltä omistajalta ostajalle. Kun korot nousevat, oletettava asuntolaina on houkutteleva ostajalle, joka ottaa olemassa olevan lainan, joka oli vakuutettu alhaisemmalla luotolla. korko. Ainoa kahta tyyppiä olevaa luottoa, jotka ovat vakuuttavia, ovat vakuuttaneet liittovaltion asuntohallinto ja Yhdysvaltojen veteraaniasiat.
Ymmärrettävissä oleva kiinnitys
Monet asunnonomistajat yleensä ottavat asuntolainan luotonantajalaitokselta kodin tai kiinteistön oston rahoittamiseksi. Kiinteistölainan takaisinmaksusopimukseen sisältyy korko, joka lainanottajan on maksettava kuukaudessa lainanantajan takaisinmaksun lisäksi.
Jos talonomistaja päättää myydä talonsa tulevaisuudessa, hän saattaa pystyä siirtämään asuntolainansa homebuyerille. Tässä tapauksessa alkuperäinen otettu asuntolaina on oletettava.
Käytettävissä oleva asuntolaina mahdollistaa asunnon ostajan nykyisen pääoman saldon, koron, takaisinmaksuajan ja muut myyjän asuntolainan sopimusehdot. Sen sijaan, että käy läpi tiukat prosessit saadakseen asuntolainaa pankista, ostaja voi ottaa haltuunsa olemassa olevan asuntolainan. Tästä voi olla kustannussäästöetuja, jos nykyiset korot ovat korkeammat kuin oletettavissa olevan lainan korko.
Korkojen nousun aikana myös lainanoton kustannukset nousevat. Kun näin tapahtuu, lainanottajat kohtaavat korkeita korkoja kaikille hyväksytyille lainoille. Siksi tämän ajanjakson oletettavissa olevalla asuntolainalla on todennäköisesti alhaisempi korko, mikä heijastaa talouden nykytilaa. Jos oletettavalle asuntolainalle on lukittu korko, korkotason nousu ei vaikuta siihen.
Käytettävissä oleva asuntolaina on houkutteleva ostajille, kun korot nousevat. Myyjän nykyisellä asuntolainalla voi olla alhaisempi lukittu korko kuin nykyisellä korolla.
Käytettävissä olevien kiinnitysten edut ja haitat
Korkoympäristössä oletettavissa olevan asuntolainan hankkimisen edut rajoittuvat lainan olemassa olevan asuntolainan loppusummaan tai asuntovakuuteen. Esimerkiksi, jos ostaja ostaa kodin 250 000 dollarilla ja myyjän oletettavissa olevan asuntolainan saldo on vain 110 000 dollaria, ostajan on suoritettava erotus kattamaan 140 000 dollarin käsiraha, tai ostaja tarvitsee erillisen asuntolainan vakuuttaakseen lisävaroja.
Haittapuolena on silloin se, että jos kodin ostohinta ylittää huomattavan määrän asuntolainan saldoa, ostajan on ehkä hankittava uusi asuntolaina. Jos näin tapahtuu, pankki tai luottolaitos voi sisällyttää korkeamman koron 140 000 dollarin asuntolainalle ostajan luottoriskistä riippuen.
Yleensä ostaja ottaa toisen kiinnityksen olemassa olevaan asuntolainan saldoon, jos myyjän oma pääoma on korkea. Ostajan on ehkä otettava toinen laina toisen myyjän kanssa kuin myyjän luotonantaja, mikä voi aiheuttaa ongelmia, jos molemmat lainanantajat eivät tee yhteistyötä toistensa kanssa tai jos lainanottaja laiminlyö molemmat lainat.
Jos myyjän oma pääoma on kuitenkin alhainen, oletettava asuntolaina voi olla houkutteleva hankinta ostajalle. Jos kodin arvo on 250 000 dollaria ja oletettava asuntolainan saldo on 210 000 dollaria, ostajan on laitettava vain 40 000 dollaria. Jos ostajalla on tämä summa käteisellä, he voivat maksaa myyjälle suoraan ilman, että hänen tarvitse vakuuttaa uutta luottorajaa.
Erityiset huomioita toteutettavissa olevista kiinnityksistä
Lopullista päätöstä siitä, voidaanko siirtää oletettavissa oleva kiinnitys, ei jätetä ostajalle ja myyjälle. Alkuperäisen asuntolainan lainanantajan on hyväksyttävä asuntolainan olettamus, ennen kuin jompikumpi osapuoli voi allekirjoittaa sopimuksen. Asunnon ostajan on haettava toteutettavissa olevaa lainaa ja täytettävä lainanantajan vaatimukset, kuten riittävän omaisuuden ja luottokelpoisuuden vaatimukset.
Jos omaisuus hyväksytään, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle, joka maksaa vaadittavat kuukausittaiset takaisinmaksut pankille. Jos luotonantaja ei hyväksy siirtoa, myyjän on löydettävä toinen ostaja, joka on valmis ottamaan asuntolainansa ja jolla on hyvä luottotieto.
Kolmannen osapuolen ottama asuntolaina ei tarkoita, että myyjä vapautetaan velan maksamisesta. Myyjä voidaan pitää vastuussa kaikista laiminlyönneistä, jotka puolestaan voivat vaikuttaa myyjän luottoluokitukseen. Tämän välttämiseksi myyjän on vapautettava vastuustaan kirjallisesti vastuunottohetkellä, ja lainanantajan on hyväksyttävä vapautuspyyntö, joka vapauttaa myyjän kaikki velat lainasta.
Nopea tosiasia
Myyjä on edelleen vastuussa velan maksamisesta, jos asuntolainan ottaa kolmas osapuoli, paitsi jos lainanantaja hyväksyy vapautuspyynnön, joka vapauttaa myyjän kaikki velat lainasta.
Perinteisiä asuntolainoja ei voida käyttää. Kaksi tyyppisiä lainoja voidaan käyttää: FHA-lainat, jotka vakuuttaa liittovaltion asuntohallinto, ja VA-lainat, jotka takaavat Yhdysvaltain veteraaniministeriö.
