Mikä on edullinen asuntoinvestointi?
Menestyneet kiinteistösijoittajat ovat enemmän kuin vain vuokranantajia. He ovat taitavia yritysjohtajia. Kiinteistösijoittajat toimivat aivan kuten salkunhoitajat ja yritysjohtajat, jotka keskittyvät voittojen maksimointiin samalla, kun luodaan arvoa asiakkaille. Tässä artikkelissa käsitellään kohtuuhintaisia asuntoinvestointeja liiketoiminta- ja sijoitusstrategiana. Artikkelissa määritellään ensin kohtuuhintaiset asunnot ja tarkastellaan kolmea väestöryhmää, jotka edustavat parasta kohderyhmää. Sitten artikkelissa käsitellään kohtuuhintaisten asuntojen kannattavuutta ja markkinoitavuutta sekä rahoitusta ja kohtuuhintaisten asuntosijoitusten sosiaalisia vaikutuksia.
Avainsanat
- Edullinen asunto sisältyy monien kiinteistösijoittajien portfolioihin pääosin siihen liittyvien valtion verohyvitysten takia. Kohtuuhintaisesta asumisesta kiinnostuneiden kiinteistösijoittajien on varmistettava, että tällainen sijoitus on kannattavaa ja markkinoitavaa alueellaan.Sijoittajien tulisi laskea kustannukset, jotka aiheutuvat ostamisesta, kunnostamisesta, ja ylläpitämällä kohtuuhintaisia asuntoja sen määrittämiseksi, onko kyseessä kannattava sijoitusehdotus. Itse asiassa sijoittajalla on parhaat ominaisuudet halutuilla alueilla hyvillä hinnoilla riittävän kysynnän ja kannattavuuden varmistamiseksi.
Edullinen asuminen
Kohtuuhintaisen asumisen taustalla on tarjota asumista niille yhteiskunnan jäsenille, joilla on rajoitetut tulot. Kiinteistön omistajat saavat verohyvityksiä, jos he käyttävät tietyn määrän kiinteistöstään kohtuuhintaisina asuntoina (esimerkiksi rakennuksessa on niin paljon vuokra-asuntoja). Vuokralaiset saavat myös hallitukselta apua vuokran maksamiseen kuukausittain. Neljä ihmisryhmää tarvitsee tyypillisesti kohtuuhintaisia asuntoja.
Vanhukset ja vammaiset
Yli 65-vuotiaita ja vammaisia on merkittävä osuus Yhdysvaltojen väestöstä. Tutkimukset osoittavat, että nämä määrät kasvavat ja saavuttavat ennätystasot seuraavien 20–30 vuoden aikana. Näiden ryhmien ihmiset tarvitsevat asuntoa, joka on lähellä julkisia tiloja ja jota on muutettu auttamaan heitä arjessa. Muutokset sisältävät rampit portaiden sijasta, pyörätuolia käyttävät kylpyhuoneet, kaiteet ja muutetut kaapit ja kaapit.
opiskelijat
Aikuisten ja ei-perinteisten korkeakoulu- ja yliopisto-opiskelijoiden määrän kasvu on lisännyt kampuksen ulkopuolisen asumisen tarvetta. Perheissä olevat aikuisopiskelijat tarvitsevat yksityistä asuntoa kampuksen lähellä. Kansainväliset opiskelijat tarvitsevat asuntoa, jota on saatavana ympäri vuoden, koska se on halvempaa ja mukavampaa kuin toistuva kansainvälinen matkustaminen lomalla ja kesätaukoilla.
Armeija
Asevoimien jäsenillä on asuntovaihtoehtoja tukikohdassa ja muualla. Pohjarakennukset vaativat rakentamista, kiinteistöjen hallintaa ja tonttien ylläpitoa, kun taas pohjarakennukset vaativat lisäpaikka-apua, räätälöityä rakentamista ja hankintarahoitusta. Pohjan ulkopuolella olevan kotelon on oltava lähellä pohjaa ja helppo siirtää sisään ja ulos. Sotilasasuntosijoittajien tulee tuntea liittovaltion urakointi ja kunkin palvelusektorin erityiset ohjeet.
Kuntoutus- ja paluuohjelmat
Osa väestöstä tarvitsee siirtymävaiheen asumisen. Esimerkiksi asunnottomat ja perheet, toipuneet addiktit ja vastapakolaisista vapautetut tarvitsevat puolivälissä asumisen. Jotkut aikuiset ja lapset, jotka osallistuvat valtion suojelupalveluihin ja mielenterveysohjelmiin, vaativat ryhmäkoteja ja naapurimaja. Asuntojen ja täysihoitolat olisi oltava riittävän suuria, jotta ne tarjoavat asukkaille riittävät palvelut ja yksityisyyden, mutta niiden on myös helpotettava kullekin ryhmälle sopivia turvallisuus- ja saavutettavuustasoja.
Edullinen asuntoinvestointi
Kohtuuhintaisuus on tärkeä sijoittajille, koska se määrittelee kaksi tärkeää asiaa: kannattavuus ja markkinoitavuus. Tuetut asunto-ohjelmat, kuten osa 8, auttavat pienituloisia perheitä saamaan vuokran maksamalla osan markkinahinnasta vuokrayksiköille. Sijoittajien, jotka saavat kohtuuhintaisia asuntoja, tulisi tietää alueensa mediaanitulot määrittääkseen, millaista tuottoa he voivat saada ostaessaan kiinteistöä ja käyttäessään sitä kohtuuhintaiseen asumiseen.
Useat lähteet voivat auttaa sijoittajaa määrittämään mediaanitulon. Yhdysvaltain väestölaskentatoimisto kerää keskimääräiset tulot osavaltioille, maakunnille ja kaupungeille. Kiinteistöverkkosivustot tarjoavat nämä tiedot ihmisille, jotka ovat kiinnostuneita ostamaan asuntoja tietyiltä alueilta. Viime kädessä tietoa on saatavana myös valtion ja kuntien, talouskehitysvirastojen ja asuntoviranomaisten kautta.
- Jos haluat kohtuuhintaisen vuokrauksen, laske 30% alueellasi olevista mediaanituloista. Tämä on odotettavissa oleva bruttotulosi kohtuuhintaista vuokrayksikköä kohti. Edulliseen asunto-omaisuuteen laske 35% mediaanituloista perus-, korko-, kiinteistö-, asuntovakuutus- ja yhdistysmaksuista. Laske sitten odotettu myyntihinta vähentämällä verojen, vakuutusmaksujen ja palkkioiden määrä alueen juoksevien hintojen perusteella. Käytä eroa, periaatetta ja korkoa määrittääksesi ostohinnan alueesi käyvien korkojen perusteella. Pankki- tai asuntolaina-ammattilainen voi auttaa sinua määrittämään nämä määrät nopeasti.
kannattavuus
Arvioi käyttökustasi sijoituksen mahdollisen kannattavuuden määrittämiseksi. Vuokrayksiköiden osalta aloita veroista ja vakuutuksista, jotka maksat omistajana. Sisällytä kaikki apuohjelmat, rakennus- ja tonttihuoltokustannukset sekä siirtokulut, kuten tarkastus-, käyttösertifikaatti-, rekisteröinti- ja muut läänin tai kunnan edellyttämät maksut.
Myytävänä olevien yksiköiden osalta määritä rahoituskulut, sulkemiskustannukset hankintahetkellä ja myyntihetkellä, materiaali- ja työvoimakustannukset rakentamiseen tai kunnostamiseen sekä siirtokustannukset.
Määritä markkinointi- ja mainoskulut sekä vuokra- että myyntiyksiköille. Suurin projekti floppuu, jos et voi houkutella vuokralaisia tai ostajia. Jopa yksinkertainen, tehokas mainostrategia maksaa sekä rahaa että aikaa. Harkitse liiketoiminnan kustannuksia, jotka vaikuttavat tulokseesi.
Seuraavaksi määritä tulosi. Vuokrayksiköissä käytä odotettavissa olevien bruttotulojen määrää kohtuuhintaista yksikköä kohti. Myytävissä yksiköissä käytä yllä määritettyä ostohintaa. Käytä vakiokaavaa:
Tuotot - kulut = bruttovoitto
Harkitse kassavirtaasi. Jos maksat yleishyödyllisiä palveluita, eräät ohjelmat sallivat tuen myöntävän viranomaisen maksaa ylimääräisiä määriä kattamaan osan vuokralaisten apurahoista. Lopuksi, katso tulovero-tilannettasi. Poistot vaikuttavat verovelkoihisi ja vaikuttavat tosiasiallisesti kassavirtaan tai todelliseen nettotulokseen.
markkinoitavuus
Kohtuuhintaisen asunto-sijoittajan on löydettävä ja muunnettava yksiköitä, jotka täyttävät paikallisten asuntoviranomaisten tarjoamia vuokra-tukia koskevat ohjeet. Keskity myyjien osalta markkinoilla myytävien yksiköiden rakennus- ja kuntoutuskustannusten minimointiin.
- Aloita yksinkertaisella logiikalla. Jos se ei ole kannattava, se ei ole markkinoitavissa. Hyödyntäkää myös suljettuja koteja. Monien yhden ja kahden tai neljän perheen koteja on hylätty markkinoiden sulkemisen takia. Ota yhteyttä paikallisiin taloudellisen kehityksen virastoihin, jotka hankkivat nämä yksiköt alle markkinahinnan ja myyvät tai tekevät sopimuksia paikallisille kehittäjille kuntouttaa ja jälleenmyydä. Opi myös alueesi seriffien myynnin hyviä puolia. Tarkista kunkin läänin ohjeet, joihin kohdistat, sillä ohjeet voivat vaihdella saman alueen tai osavaltion läänien välillä. Nämä yksiköt ostetaan usein näkymättömiltä alueilta, ja ne saattavat edustaa merkittäviä kunnostamiskustannuksia ja jälleenmyyntiaikaa. Työskentele kiinteistönvälittäjän kanssa ja tutustu paikallisiin omistajien myytäviin (FSBO) markkinoihin. Saatat löytää mahdollisuuksia lyhyeksi myyntiin, kun myyjä tai myyntiedustaja on sopinut alennetusta asuntolainan maksamisesta alennetun nopeamman hinnan helpottamiseksi. Nämä yksiköt voivat olla edullisimpia korjata ja myydä edelleen.
Menestyneet sijoittajat tietävät milloin ja miten liikkua markkinoilla. Muista suorittaa meneillään oleva osta-myy-pidä -analyysi vuokrayksiköille. Jos työ-, materiaali- ja rahoituskustannukset ovat korkeat, ei ehkä ole aika ostaa lisää kiinteistöjä. Jos markkinoillasi on enemmän vuokralaisia, nyt ei ehkä ole kannattavaa aikaa myydä myytäviä yksiköitä, vaikka korot ovat alhaiset. Jos markkinavuokra ja mediaanitulot alueellasi ovat korkeat, voi nyt olla kannattavin aika säilyttää kiinteistö kuukausittaisista vuokratuotoistaan, joita se voi tuottaa.
Käsittele kiinteistökantasi aivan kuten eläkeportfoliosi hiukan lisää maalilla ja kalusteilla.
rahoitus
Tutki sijoittajien käytettävissä olevia rahoitusvaihtoehtoja. Lue verkkosivuja Fannie Maelle, Freddie Macille ja HUD Multifamily Financing -sivustolle. Tee yhteistyötä paikallisen pankkiirin ja kaupallisen asuntolainavälittäjän tai konsultin kanssa lainanantajaohjelmien tunnistamiseksi ja yksityisten sijoittajien löytämiseksi. Liity paikallisiin rakennus-, uudistus- ja kiinteistösijoittajayhdistyksiin. Tule kauppakamarin jäseneksi ja liity taloudellisen kehityksen virastoihin. Käytä näitä suhteita julkisen ja yksityisen rahoituksen ja toimintakumppanuuksien tunnistamiseen.
Toimintasuunnitelma
- Tiedotettu. Tutustu edulliseen asumiseen koko maassa ja omalla alueellasi. Ole mukana. Luo markkinoille kohtuuhintaisia asuntoja. Tunnista alueesi rako ja täytä se. Luo kumppanuuksia samanhenkisten sijoittajien ja rahoituslähteiden kanssa. Ole kannattava sijoittaja. Toimii sekä salkunhoitajana että yrityspäällikkönä. Käytä tavanomaista sijoitusviisautta ja liiketoimintastrategianeuvoja.
Erityiset näkökohdat edulliseen asuntoinvestointiin
Edullinen asunto-sijoittajan on oltava vuokranantaja, sijoittaja ja yritysjohtaja. Ota vuokranantajana mukaan inhimillinen elementti. Muista, että voit luoda markkinoita auttamalla perheitä ja yhteisöäsi. Sijoittajana voit luoda kiinteistöjen kiinteistökannan. Ovat parhaat ominaisuudet halutuimmilla alueilla parhaaseen hintaan, jotka tuottavat eniten voittoa.
Luo yritysjohtajana brändi, luo liikearvo ja maksimoi tuotemerkkisi markkina-arvo paitsi yksittäisissä yksiköissä. Muista, että toiminta luo myös työpaikkoja ja työllistymismahdollisuuksia rakennusalan työntekijöille ja kiinteistöjen myyntiedustajille. Markkinointi- ja kiinteistöjohtamistoimintasi auttavat houkuttelemaan työntekijöitä työvoimaan alueilla, joilla yksiköt sijaitsevat. Voit paitsi luoda henkilökohtaisia voittoja myös luoda taloudellisia mahdollisuuksia ihmisille ja yhteisöille kohtuuhintaisten asuntoinvestointien avulla.
