Sijoittajien on itse kysyttävä useita kysymyksiä, kun on kyse heidän ansaitun rahan sijoittamisesta. Kuinka paljon sijoitus tuottaa? Mitä se maksaa? Mutta mikä tärkeintä, sijoittajien tulisi olla kiinnostuneita sen arvosta. Tämä pätee erityisesti, kun harkitset sijoituskiinteistön ostamista.
Tuotot sijoituskohteista ovat historiallisella korkealla tasolla. Vuokrat tarjoavat kasvavan tulolähteen, ja se on vakaa tapa ansaita rahaa. Mutta ennen kuin päästään kiinni kiinteistöjen vuokrauspeliin, miten arviointi tehdään?
Lue lisätietoja yleisimmistä tavoista korkeatasoisen vuokrakiinteistön arvostamiseksi.
Avainsanat
- Sijoituskiinteistön hankintamenon ja tuoton määrittäminen on yhtä tärkeää kuin sen arvon selvittäminen. Sijoittajat voivat käyttää kiinteistöjen arvojen määrittämiseen myyntien vertailumenetelmää, pääoman omaisuuserien hinnoittelumallia, tulojen lähestymistapaa ja kustannuslähestymistapaa. Ei ole olemassa kaikille sopivaa ratkaisua, joten näiden tekijöiden yhdistelmä on ehkä käytettävä.
4 tapaa arvioida kiinteistön vuokrausta
Myynnin vertailumenetelmä
Myynnin vertailumenetelmä (SCA) on yksi tunnetuimmista muodoista asuinkiinteistöjen arvostamisessa. Se on menetelmä, jota arvioijat ja kiinteistönvälittäjät käyttävät eniten arvioidessaan kiinteistöjä. Tämä lähestymistapa on yksinkertaisesti vertailu samankaltaisista koteista, jotka ovat myyneet tai vuokranneet paikallisesti tietyn ajanjakson aikana. Suurin osa sijoittajista haluaa nähdä SCA: n huomattavan ajan kuluessa mahdollisten nousevien suuntausten selvittämiseksi.
SCA luottaa määritteisiin tai ominaisuuksiin määrittääkseen suhteellisen hinta-arvon. Nämä arvot voivat perustua tiettyihin ominaisuuksiin, kuten makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden, autotallien ja / tai ajotiejen, uima-altaan, kannen, takan määrään - kaikkeen, mikä tekee kiinteistöstä ainutlaatuisen ja erottuu. Hinta neliöjalkaa kohti on yleinen ja helposti ymmärrettävä mittari Sijoittajat voivat määrittää, missä heidän kiinteistönsä on tulisi arvostaa. Toisin sanoen, jos 2 000 neliöjalkaa kaupunkitaloa vuokrataan 1 dollarilla neliöjalkaa kohti, sijoittajat voivat kohtuudella odottaa tuloja kyseisestä pallokeskuksesta, edellyttäen, että myös alueen vastaavat kaupunkitalot tulevat siihen.
Muista, että SCA on hiukan geneerinen - toisin sanoen jokaisella kodilla on ainutlaatuisuus, jota ei aina voida mitata. Ostajilla ja myyjillä on ainutlaatuiset maut ja erot. SCA: n on tarkoitus olla lähtökohta tai kohtuullinen lausunto, eikä täydellinen ennustaja tai arviointityökalu kiinteistöille. Se on myös menetelmä, jota tulisi käyttää verrattaessa suhteellisen samanlaisiin koteihin. Joten se ei toimi, jos aiot arvostaa kiinnostamaasi kiinteistöä, joka on 2000 neliöjalkaa autotalli, uima-allas, kuusi makuuhuonetta ja viisi kylpyhuonetta toisella kiinteistöllä, jolla on puolet makuuhuoneiden lukumäärästä, Ei uima-allasta ja on vain 1200 neliöjalkaa.
Sijoittajien on myös tärkeää käyttää sertifioitua arvioijaa tai kiinteistönvälittäjää pyytäessään vertailevaa markkinatutkimusta. Tämä vähentää vilpillisten arviointien riskiä, josta tuli laajalle levinnyt vuoden 2007 kiinteistökriisin aikana.
Pääomavarojen hinnoittelumalli
Pääomaomaisuuden hinnoittelumalli (CAPM) on kattavampi arvostustyökalu. CAPM esittelee riskin ja vaihtoehtoisten kustannusten käsitteet sellaisena kuin se koskee kiinteistöihin sijoittamista. Tässä mallissa tarkastellaan vuokratuottoista saatua mahdollista sijoitetun pääoman tuottoa (ROI) ja vertaa sitä muihin sijoituksiin, joilla ei ole riskiä, kuten Yhdysvaltojen valtion joukkovelkakirjalainat tai vaihtoehtoiset sijoitusmuodot kiinteistöihin, kuten kiinteistösijoitusrahastot (REIT)..
Lyhyesti sanottuna, jos riskittömän tai taatun sijoituksen odotettu tuotto ylittää vuokratuottojen potentiaalisen sijoitetun pääoman tuoton, ei yksinkertaisesti ole taloudellista järkeä ottaa vuokrakohteen riskiä. Riskien osalta CAPM tarkastelee kiinteistöjen vuokraamiseen liittyviä riskejä.
Esimerkiksi kaikki vuokrakohteet eivät ole samoja. Sijainti ja omaisuusikä ovat tärkeimmät näkökohdat. Vanhempien kiinteistöjen vuokraaminen tarkoittaa, että vuokranantajalle aiheutuu todennäköisesti korkeampia ylläpitokustannuksia. Korkean rikollisuuden alueella vuokrattava kiinteistö vaatii todennäköisesti enemmän turvatoimenpiteitä kuin vuokraus porteilla.
Tämä malli ehdottaa näiden riskien huomioonottamista ennen sijoituksen harkitsemista tai vuokran hinnoittelurakenteen luomista. CAPM auttaa sinua määrittämään, minkä tuoton ansaitset rahasi vaarassa.
Tulonlähestymistapa
Tulotekniikka keskittyy siihen, mitä vuokrakiinteistöjen potentiaaliset tuotot tuottavat suhteessa alkuinvestointeihin. Tulomenetelmää käytetään usein kaupallisiin kiinteistöihin sijoittamiseen.
Tulomenetelmää käytetään usein kaupallisiin kiinteistöihin sijoittamisen yhteydessä.
Tulotekniikka perustuu sijoituksen vuotuisen aktivointiasteen määrittämiseen. Tämä korko on bruttovuokrakertoimen arvioitu vuotuinen tuotto jaettuna kiinteistön nykyarvolla. Joten jos toimistorakennuksen kustannukset ovat 120 000 dollaria ja vuokrien odotettavissa olevat kuukausitulot ovat 1 200 dollaria, vuotuinen aktivointiaste on:
14 400 (1 200 x 12 kuukautta) ÷ 120 000 dollaria = 0, 12 tai 12%
Tämä on hyvin yksinkertaistettu malli, jolla on vain vähän oletuksia. Asuntolainalle on enemmän kuin todennäköistä korkokulut. Myös tulevat vuokratuotot voivat olla enemmän tai vähemmän arvokkaita viiden vuoden kuluttua nykyisestä.
Monet sijoittajat tuntevat rahan nykyarvon. Kiinteistöihin sovellettu käsite tunnetaan myös nimellä diskontattu kassavirta. Tulevaisuudessa saatuihin dollareihin kohdistuu sekä inflaatio- että deflaatioriski, ja ne esitetään diskontattuina tämän huomioon ottamiseksi.
Bruttovuokrakertoimen lähestymistapa
Tämä lähestymistapa arvostaa vuokrakiinteistöä perustuen vuokramäärään, jonka sijoittaja voi kerätä vuosittain. Se on nopea ja helppo tapa mitata onko kiinteistö sijoituksen arvoinen. Tämä on tietysti ennen kuin harkitaan kiinteistöyn liittyviä veroja, vakuutuksia, apuohjelmia ja muita kuluja, joten se tulisi ottaa suolajyvällä.
Vaikka bruttovuokrakertoimen (GRM) lähestymistapa voi olla samanlainen kuin tulojen lähestymistapa, siinä ei käytetä nettotuottoja enimmäismäärään, vaan bruttovuokraan. Vuokrakertoimen bruttomääräinen yläraja on suurempi kuin yksi, kun taas tulomenetelmän enimmäismäärä on prosenttiarvo. Omenoiden välisen vertailun saamiseksi sinun on tutkittava muiden kiinnostavien kiinteistöjen samankaltaisten kiinteistöjen GRM-arvot ja vuokratuotot.
Oletetaan, että etsimäsi naapurustossa myytävä kaupallinen kiinteistö on 500 000 dollaria ja vuositulot 90 000 dollaria. Laskemaan sen GRM jakamalla myyntihinta vuotuisella vuokratuotolla: 500 000 dollaria ÷ 90 000 dollaria = 5, 56. Voit verrata tätä lukua tarkastelemaasi lukkoon, kunhan tiedät sen vuosittaiset vuokratuotot. Voit selvittää sen markkina-arvon kertomalla GRM sen vuosituloilla. Jos se on korkeampi kuin äskettäin myynyt - ts. 500 000 dollaria -, se ei ehkä ole sen arvoinen, joten harkitse siirtymistä eteenpäin.
Kustannuslähestymistapa
Kustannuslähestymistavassa kiinteistöjen arvostamisessa todetaan, että kiinteistö on vain sen arvoinen, johon sitä voidaan kohtuudella käyttää. Se arvioidaan yhdistämällä maan arvo ja mahdollisten parannusten poistot.
Tämän koulun arvioijat kannattavat usein korkeinta ja parasta käyttöä yhteenvetoin kiinteistöjen kustannuslähestymistavasta. Sitä käytetään usein perustana vapaan maan arvoa.
Esimerkiksi, jos olet asuntorakentaja, joka haluaa ostaa kolme hehtaaria maata karualta alueelta muuttumaan osakehuoneistoiksi, kyseisen maan arvo perustuu kyseisen maan parhaaseen käyttöön. Jos maata ympäröivät öljykentät ja lähin henkilö asuu 20 mailin päässä, kiinteistön paras käyttö ja siksi suurin arvo ei ole muuttaminen asuntoiksi, vaan mahdollisesti laajentava porausoikeus löytää lisää öljyä.
Toinen parhaan käytön argumentti liittyy kiinteistöjen kaavoittamiseen. Jos mahdollista kiinteistöä ei ole kaavailtu asuintarkoituksiin, sen arvo alenee, koska rakennuttajille aiheutuu huomattavia kustannuksia saadakseen uudelleen suunnitelma. Sitä pidetään luotettavimpana käytettäessä uudemmissa rakenteissa ja vähemmän luotettavaa vanhemmissa ominaisuuksissa. Se on usein ainoa luotettava lähestymistapa, kun tarkastellaan erityiskäyttöominaisuuksia.
Pohjaviiva
Ei ole yhtä tapaa määrittää vuokrakohteen arvoa. Vakavimmat sijoittajat tarkastelevat komponentteja kaikista näistä arvostusmenetelmistä ennen sijoituspäätösten tekemistä vuokrakohteista. Näiden johdattavien arvostuskonseptien oppimisen tulisi olla askel oikeaan suuntaan päästäkseen kiinteistösijoituspeliin. Kun olet löytänyt kiinteistön, joka voi tuottaa sinulle edullisen määrän tuloja, etsi uutta kiinteistöäsi varten edullinen korko kiinnityslaskurilla. Tämän työkalun avulla saat myös konkreettisempia lukuja, joiden kanssa työskennellä mahdollisen vuokrakohteen arvioinnissa.
