Kiinteistöt edustavat merkittävää osaa useimpien ihmisten varallisuudesta, ja tämä pätee erityisesti monien Yhdysvaltojen asunnonomistajien kannalta. Yhdysvaltain keskuspankin viimeisimmän kuluttajarahoitustutkimuksen mukaan 65, 2% amerikkalaisista perheistä omistaa pääasiallisen asuinpaikkansa. Kiinteistömarkkinoiden koko ja laajuus tekevät siitä houkuttelevan ja tuottoisan sektorin monille sijoittajille. Tässä artikkelissa tarkastellaan eräitä päätekijöitä, jotka vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin ja käytettävissä olevien sijoitusten monipuolisuuteen.
OHJE: Tutustu kiinteistösijoituksiin
4 avaintekijää, jotka ohjaavat kiinteistömarkkinoita
Kiinteistöihin vaikuttavat tekijät
väestötiedot
Väestötiedot ovat tietoja, jotka kuvaavat väestön kokoonpanoa, kuten ikä, rotu, sukupuoli, tulot, muuttomuodot ja väestönkasvu. Nämä tilastotiedot ovat usein huomiotta jätetty, mutta merkittävä tekijä, joka vaikuttaa kiinteistöjen hinnoitteluun ja minkä tyyppisillä kiinteistöillä on kysyntää. Suurilla muutoksilla kansakunnan demografiassa voi olla suuri vaikutus kiinteistöjen kehitykseen useiden vuosikymmenien ajan.
Esimerkiksi vuosina 1945–1964 syntyneet ikäluokkijat ovat esimerkki väestökehityksestä, jolla voi olla merkittävä vaikutus kiinteistömarkkinoihin. Näiden ikäluokkien siirtyminen eläkkeelle on yksi mielenkiintoisimmista sukupolvien suuntauksista viime vuosisadalla, ja näiden ikäluokkien ikääntyminen, joka alkoi vuonna 2010, on varmasti havaittavissa markkinoilla tulevina vuosikymmeninä.
Tämän tyyppisillä väestörakenteen muutoksilla on lukuisia tapoja vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin, mutta sijoittajalle jotkut avainkysymykset voivat olla: i) Kuinka tämä vaikuttaisi suosittujen loma-alueiden toisten asuntojen kysyntään, kun useammat ihmiset alkavat jäädä eläkkeelle ? Tai ii) Kuinka tämä vaikuttaisi suurempien asuntojen kysyntään, jos tulot ovat pienemmät ja kaikki lapset ovat muuttaneet? Nämä ja muut kysymykset voivat auttaa sijoittajia kaventamaan mahdollisesti toivottujen kiinteistösijoitusten tyyppiä ja sijaintia kauan ennen trendi on alkanut.
Korot
Korkoilla on myös merkittävä vaikutus kiinteistömarkkinoihin. Jos harkitset asunnon ostamista asuntolainalla, on hyödyllistä tutkia korkoja asuntolainan laskurilla. Korkotason muutokset voivat vaikuttaa suuresti ihmisen kykyyn ostaa asuinkiinteistö. Tämä johtuu siitä, että mitä matalammat korot menevät, sitä alhaisemmat ovat asuntolainan ostamisen kustannukset, mikä lisää kiinteistöjen kysyntää, mikä nostaa jälleen hintoja.
On tärkeää huomata, että korkojen noustessa asuntolainan hankintakustannukset kasvavat, mikä alentaa kiinteistöjen kysyntää ja hintoja. Kun tarkastellaan korkojen vaikutusta osakepääomasijoitukseen, kuten kiinteistösijoitusrahastoon (REIT), kuin asuntokiinteistöihin, suhteen voidaan ajatella olevan samanlainen kuin joukkovelkakirjalainan suhde korkoihin. Kun korot laskevat, joukkovelkakirjalainan arvo nousee, koska sen kuponkikorko muuttuu toivottavammaksi ja korkojen noustessa joukkovelkakirjojen arvo laskee. Samoin kun korko laskee markkinoilla, REIT: n korkeat tuotot houkuttelevat ja niiden arvo nousee. Kun korot nousevat, REIT: n tuotto muuttuu vähemmän houkuttelevaksi ja se laskee niiden arvon. (Lisätietoja näistä vaikutuksista on artikkelissa Kuinka korot vaikuttavat kiinteistöjen arvoihin .)
Talous
Toinen avaintekijä, joka vaikuttaa kiinteistöjen arvoon, on talouden yleinen terveys. Tätä mitataan yleensä taloudellisilla indikaattoreilla, kuten BKT: llä, työllisyystiedoilla, valmistustoiminnalla, tavaroiden hinnoilla jne. Yleisesti ottaen, kun talous on hidasta, niin myös kiinteistövälitys.
Talouden suhdannevaihteluilla voi kuitenkin olla erilaisia vaikutuksia erityyppisiin kiinteistöihin. Esimerkiksi, jos REIT: llä on suurempi osuus sijoituksistaan hotelleihin, taloudellinen laskusuhdanne vaikuttaa siihen yleensä enemmän kuin toimistorakennuksiin investoinut REIT. Hotellit ovat kiinteistömuoto, joka on erittäin herkkä taloudelliselle toiminnalle liiketoiminnalle ominaisen vuokrarakenteen takia. Hotellihuoneen vuokrausta voidaan pitää lyhytaikaisena vuokramuotona, jonka hotellit asiakkaat voivat helposti välttää, jos talouden menestys on heikkoa. Toisaalta toimistovuokralaisilla on yleensä pitkäaikaisia vuokrasopimuksia, joita ei voida muuttaa talouden laskusuhdanteen keskellä. Siksi, vaikka sinun tulisi olla tietoinen talouden syklin osasta, sinun on myös tunnettava kiinteistöjen herkkyys suhdannesyklille.
Hallituksen politiikat / tuet
Lainsäädäntö on myös toinen tekijä, jolla voi olla huomattava vaikutus kiinteistöjen kysyntään ja hintoihin. Verohyvitykset, vähennykset ja tuet ovat joitain tapoja, joilla hallitus voi tilapäisesti lisätä kiinteistöjen kysyntää niin kauan kuin ne ovat paikallaan. Tietoisuus nykyisistä hallituksen kannustimista voi auttaa sinua määrittämään tarjonnan ja kysynnän muutokset ja tunnistamaan mahdollisesti väärät trendit.
Esimerkiksi vuonna 2009 Yhdysvaltojen hallitus esitteli asunnonomistajille ensimmäistä kertaa verohyvityksiä yrittääkseen aloittaa asunnon myynnin hitaassa taloudessa (vain ne, jotka ostivat taloja vuosina 2008-2010, ovat oikeutettuja). Kansallisen kiinteistövälittäjien liiton (NAR) mukaan pelkästään tämä verokannustin johti 900 000 asuntorakentajaan ostamaan koteja. Tämä oli melko huomattava lisäys, vaikkakin väliaikainen ja tietämättä, että korotus johtui verokannustimista, olet saattanut päätellä, että asumisen kysyntä kasvaa muiden tekijöiden perusteella.
Mikä on paras sijoitus?
Kiinteistömarkkinoiden koko ja laajuus tekevät niistä houkuttelevia ja tuottavia markkinoita monille sijoittajille. Sijoittajat voivat sijoittaa suoraan fyysiseen kiinteistöön tai haluta sijoittaa epäsuorasti hallinnoitujen rahastojen kautta. Suoraan kiinteistösijoittamiseen sisältyy asunto- tai liikekiinteistön hankkiminen tuloa tuottavaksi kiinteistöksi tai myytäväksi tulevaisuudessa. Epäsuoria tapoja sijoittaa kiinteistömarkkinoille ovat sijoittaminen kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT), kiinteistöjen pörssikaupparahastoihin (ETF), sekoitettuihin kiinteistörahastoihin (CREF) ja infrastruktuurirahastoihin. Markkinoilla käytettävissä olevan korkeamman likviditeetin, alhaisempien transaktiokustannusten ja alhaisemman pääomavaatimuksen vuoksi keskimääräiset sijoittajat mieluummin sijoittavat epäsuorasti kiinteistöihin. (Lisätietoja asuntomarkkinoiden ansaitsemistavoista on artikkelissa Yksinkertaiset tavat sijoittaa kiinteistöihin. )
Pohjaviiva
Tämä artikkeli esitteli joitain korkeamman tason tekijöitä, joilla on merkittävä rooli kiinteistömarkkinoiden liikkumisessa, mutta on myös monimutkaisempia osia, jotka tulevat pelaamaan. Ja vaikka jotkut näistä edellä mainituista tekijöistä viittaavat tekijän ja markkinoiden väliseen selkeään suhteeseen, käytännössä tulokset voivat olla hyvin erilaisia. Kiinteistömarkkinoita ajavien avaintekijöiden ymmärtäminen on kuitenkin välttämätöntä potentiaalisen sijoituksen kattavan arvioinnin suorittamiseksi.
(Lisätietoja tästä aiheesta on Rahan ansaitseminen asuinkiinteistöissä.)
