Ensimmäisen kodin ostaminen voi olla jännittävä ja hermostuttava kokemus. Sinun ei tarvitse vain löytää oikea paikka, vaan sinun on myös löydettävä oikea kiinnitys. Koska varastot ovat vähäiset monilla paikallisilla markkinoilla ja nousevat asuntojen hinnat valtakunnallisesti, kohtuuhintaisen kodin löytäminen voi olla haaste.
Saatat tuntea painostusta löytää koti heti, mutta ennen kuin vierailet taloissa ja aloitat tarjousten tekemisen, rahoituksen on oltava kunnossa. Tähän kuuluu varmistaa, että luottohistoriasi ja luottotulosi, velan ja tulojen suhde ja yleinen taloudellinen kuva vakuuttavat lainanantajan, että olet riittävän luottokelpoinen lainata rahaa.
Monilla ensimmäistä kertaa ostajilla on taipumus tehdä useita virheitä asuntolaina- ja asunto-ostoprosesseissa. Tässä on joitain yleisimmistä virheistä, joita vältetään.
1. Älä pidä välilehtiä luotollasi
Kukaan ei pidä yllätyksistä, etenkään ennen talon ostamista. Jos sinulla (ja / tai puolisollasi) on ilmeisiä luotto-ongelmia - kuten historiaa viivästyneistä maksuista, perintätoimenpiteitä tai merkittäviä velkoja -, asuntolainan myöntäjät saattavat tarjota sinulle ihanteellisia korkoja ja ehtoja tai evätä hakemuksesi suoraan. Kumpikin tilanne voi olla turhauttavaa, ja se voi ajaa ihanteellista aikajanaasi.
Voit puuttua mahdollisiin ongelmiin etukäteen tarkistamalla luottoraportti ilmaiseksi joka vuosi kolmelta kolmelta luottotietovirastolta: Transunion, Equifax ja Experian. Etsi virheitä ja kiistä mahdolliset virheet kirjallisesti raporttiviraston ja velkojan kanssa, mukaan lukien asiakirjat, jotka auttavat tapauksessasi. Jos löydät nykyisiä, mutta tarkkoja negatiivisia kohteita, kuten viivästyneet maksut tai viivästyneet tilit, näitä kohteita ei voi poistaa nopeasti. He pysyvät luottotiedoissasi 7-10 vuotta. Mutta voit parantaa pisteet maksamalla laskut ajoissa, suorittamalla enemmän kuin kuukausittain maksettavat vähimmäismaksut veloillasi ja maksamatta käytettävissä olevaa luottoa. Ennen kaikkea ole kärsivällinen; alhaisen luottotuloksen parantaminen voi viedä vähintään yhden vuoden.
Tarkista myös, antaako pankkisi, luottoyhtiö tai luottokorttioperaattori sinulle ilmaisen pääsyn luotto-pisteet. Jos pistemäärä on alle 620, sinulla voi olla vaikeuksia saada hyväksyntä tavanomaiselle asuntolainalle. FHA-lainan saamiseksi tarvitset vähintään 580 pistettä, jotta voit käyttää ohjelman enimmäisrahoitusta (3, 5% käsiraha), tai vähintään 500 pistettä, jos vaaditaan 10% käsiraha.
2. Kodien etsiminen ennen ennakkohyväksyntää
Kun löydät täydellisen talon, ei ole aikaa tuhlata. Monilla kuumilla markkinoilla olet vastassa useita tarjouksia ja kovaa kilpailua. Myyjät todennäköisesti harkitsevat ostajien tarjouksia, joilla ei ole ennakkohyväksyntäkirjettä lainanantajalta. Ennakkohyväksyntäkirje osoittaa myyjälle, että lainanantaja on tehnyt huolellisuuden varmistaakseen, että sinulla on keinot ja motivaatio palauttaa laskuja luotto- ja tulospisteesi, tulojen ja työllisyyshistorian, rahoitusvarojen ja muiden keskeisten tekijöiden perusteella.
Kilpailukykyisillä markkinoilla myyjät eivät ota sinua vakavasti ilman ennakkohyväksyntäkirjettä, ja voit menettää haluamasi kodin. Tässä asiakirjassa luetellaan lainan määrä, johon olet oikeutettu, korko- ja lainaohjelmasi sekä arvioitu ennakkomaksumäärä. Joissakin tapauksissa (etenkin kalliimmissa asunnoissa tai erittäin kilpailukykyisillä markkinoilla) lainanantajat saattavat pyytää sinua esittämään todisteet käsirahasta. Ennakkohyväksyntäkirje sisältää myös viimeisen voimassaolopäivän, yleensä 90 päivän kuluessa.
3. Ei osta asuntolainaa
Asunto-ostajat voivat jättää paljon rahaa pöydälle, kun he eivät osta asuntolainaa. Asuntolainan hakeminen muutamalla eri lainanantajalla antaa sinulle paremman käsityksen siitä, mitä sinulla on varaa, ja antaa sinun vertailla omenoita omenoihin lainatuotteista, koroista, päätöskursseista ja lainanantajamaksuista. Vielä tärkeämpää on, että asuntolainan ostaminen antaa sinulle paremman aseman neuvotella lainanantajien kanssa saadaksesi parhaan mahdollisen tarjouksen.
Kun teet ostoksia lainanantajiin, kiinnitä huomiota palkkioihin ja sulkemiskustannuksiin, jotka voivat laskea loppuun pöytään. Vaikka jotkut hinnoitteluerot eivät ehkä näytä suurilta paperilla nyt, ne voivat lisätä huomattavia kustannussäästöjä lainan elinaikana. Muista, että jotkut lainanantajat tarjoavat sinulle alennuspisteitä, tapa ostaa korkoa etukäteen, mikä lisää sulkemiskustannuksia. Ja muut lainanantajat, jotka edistävät alhaisia tai ei lainkaan sulkemiskustannuksia, veloittavat yleensä korkeammat korot korvauksen erottamiseksi.
Sen lisäksi, että tarkistat nykyisessä finanssilaitoksessasi (pankki tai luottoyhdistys), pyydä asuntolainan välittäjää ostamaan korkoja puolestasi. Asuntolainanvälittäjät eivät ole lainanantajia; ne toimivat ottelijana sinun ja heidän verkostossa olevien lainanantajien välillä. Ne voivat säästää aikaa ja rahaa vertaamalla useita lainanantajia, joilla on tarpeitasi vastaavia tuotteita. Lisäksi on syytä tutkia joitain suoria luotonantajia, joko verkossa tai henkilökohtaisesti, nähdäksesi, mitä he tarjoavat.
Hakemalla asuntolainaa useiden lainanantajien kanssa saat laina-arvioita vertaillaksesi korkoja ja sulkemiskustannuksia rinnakkain. Lisäksi, jos teet suurimman osan korkoostoksistasi 30 päivän kuluessa, luotonantajan suorittamat useat luottotarkastukset lasketaan yhdeksi "kovaksi tiedusteluksi", kuten luottoluokittajat sitä kutsuvat, ja eivät todennäköisesti alenna luottopisteesi. Sinun ei pitäisi ostaa kultaista määrää lainaajia, mutta jos sinulla on kolme tai viisi laina-arviota kädessä, saat vahvan perustan vertailuun.
4. Ostamalla enemmän taloa kuin voit varaa
Kun lainanantaja kertoo, että voit lainata jopa 300 000 dollaria, se ei tarkoita, että sinun pitäisi. Miksi ei? Jos maksat lainaasi korkeammalle, kuukausimaksut eivät välttämättä ole hallittavissa. Tyypillisesti useimmilla asunnonomistajilla on varaa lainan määrään, joka on 2–2, 5-kertainen bruttovuositulojensa kanssa. Toisin sanoen, jos ansaitset 75 000 dollaria vuodessa, sinulla saattaa olla varaa kotiin, jonka hinta on 150 000–187 500 dollaria. Investopedian asuntolainalaskuri voi auttaa sinua arvioimaan kuukausimaksut, mikä on parempi barometri siitä, onko sinulla varaa kotia tietyllä hintaluokalla.
Jos ostat enemmän taloa kuin sinulla on kohtuudella varaa, voi päästä sinusta vaikeuksiin, jos joudut venyttämään kuukausibudjettiasi asuntolainan maksamiseksi. Toisin sanoen saatat päätyä tuntemaan olonsa huonoksi ja tuntemaan ostajan katumuksen. Huomaa myös, että asunnonomistamiseen liittyy lisäkustannuksia näiden kuukausittaisten asuntolainan maksujen ulkopuolella. Säästät väistämättömät ylläpitokulut, korjaukset, talonomistajien yhdistysmaksut (tarvittaessa) ja muut kulut, joita sinun ei tarvitse maksaa vuokraajana.
Kuukausibudjettisi venyttäminen asuntolainan kattamiseksi saattaa tarkoittaa myös sitä, että et voi säästää hätätilanteissa tai talonkorjauksissa, ja se vie kassavirran myös muihin taloudellisiin tavoitteisiin.
Bottom line: Älä kiinnitä enimmäismäärää lainaan, jolle olet hyväksynyt, vaan sille, onko sinulla varaa kuukausittaiseen asuntolainan maksamiseen tuossa hintakohdassa. Ensimmäistä kertaa ostavat asukkaat saattavat haluta olla erityisen varovaisia ja ostaa kodin enimmäisbudjetinsa alapuolella.
5. Älä palkkaa kiinteistönvälittäjää
Yrittäminen etsiä omaa kotiasi on aikaa vievää ja monimutkaista. Ammattitaitoinen, kokenut kiinteistönvälittäjä voi auttaa sinua kaventumaan valintoihisi ja paikalla esiintyviin asioihin sekä fyysisen omaisuuden että myyjien kanssa käytävissä neuvotteluprosessissa. Jotkut valtiot vaativat kiinteistövälittäjää hoitamaan kaupan, mutta asianajajat eivät auta sinua kodin etsinnässä; He voivat auttaa sinua laatimaan tarjouksen, neuvottelemaan ostosopimuksen ja toimimaan sulkevana edustajana.
Lisäksi, jos menet näyttelyihin ilman omaa kiinteistönvälittäjääsi, myyjän edustaja voi tarjota edustaa sinua. Tämä voi olla haisevaa, koska edustajalla ei ole mielenkiintosi kohteita; heidän tavoitteena on saada korkein ja paras tarjous myyjälle. Jos sinulla on oma edustajasi, jonka edut ovat yhdenmukaisemmat sinun kanssa, se auttaa sinua tekemään tietoisempia valintoja.
Mikä parasta, agentin värväämisestä aiheutuvat kustannukset eivät tule suoraan taskustasi. Ostajana et yleensä maksa ostajan edustajan palkkiota. Myyjä maksaa sen yleensä myyjän edustajalle, joka sitten jakaa palkkiot ostajan edustajan kanssa.
6. Luottorajojen avaaminen (tai päättäminen)
Asuntolaina voidaan evätä silti, kun olet hyväksynyt sen yhdelle. Asuntolainan myöntäjät tarkistavat luottoasi ennakkohyväksynnän yhteydessä ja uudestaan juuri ennen sulkemista ennen lopullisen vihreän valon antamista. Pidä väliaikaisesti voimassa oleva tilanne luotto- ja taloussuhteissa. Tämä tarkoittaa uusien luottolimiittien avaamista tai olemassa olevien luottolimiittien sulkemista. Se voi laskea luotto-pisteet ja nostaa velan ja tulon suhdetta - molemmat keskeiset syyt lainanantajan evätä lopullinen hyväksyntä.
Odota sen sijaan, kunnes olet sulkenut kotisi, ottaaksesi uusia luottorahoja (kuten auto tai autolaina tai uusi luottokortti). Ja vaikka on hienoa maksaa pois luottokorttitili tai -laina ennen kotisi sulkemista, tilin sulkeminen poistaa kyseisen luottohistorian raportistasi. Luoton pituus on yksi tärkeimmistä tekijöistä, joita luottotietovirastot käyttävät luottotietojesi luomiseen. Jätä sen sijaan tili auki ja aktiiviseksi, mutta älä käytä sitä vasta sulkemisen jälkeen. (Huomaa: Jotkut luottokorttiyhtiöt voivat sulkea tilisi pitkäaikaisen toimettomuuden takia, mikä voi myös vaikuttaa negatiivisesti luottoosi. Pidä tilit aktiivisina tekemällä pieniä ostoksia, jotka maksat välittömästi ja kokonaan joka kuukausi.)
7. Suurten ostojen tekeminen luotolla
Aivan kuten luottorajojen avaaminen tai sulkeminen voi vähentää pisteitä, voi myös olemassa olevien tilien ylläpito. Pidä luotto ja taloutesi vakaana, kunnes suljet kotisi. Käytä käteistä tai, mikä vielä parasta, viivytä uusien huonekalujen tai television ostamista sulkemisen jälkeen.
Haluat myös saada käsityksen siitä, kuinka budjetti käsittelee uuden asunnonomistamisen kustannukset. Haluat ehkä odottaa muutama kuukausi, ennen kuin lisäät sekoitukseen uusia kuukausimaksuja isoista ostoksista.
8. Rahan liikkuminen
Toinen iso ei-ei asuntolainan vakuutuksessa: suurien talletusten tai nostojen tekeminen pankkitileiltäsi tai muista varoista. Jos lainanantajat näkevät yhtäkkiä käyttämättömän rahan tulevan tai menevän ulos, saattaa näyttää siltä, että sait lainan, mikä vaikuttaisi velkasuhteeseen. Luotonantajat eivät ole huolissaan avoimista talletuksista, kuten työnantajan bonuksesta tai IRS-veron palautuksesta. Mutta jos ystäväsi hoitaa rahaa tai saat yritystuloja henkilökohtaiselle tilillesi, lainanantaja vaatii todisteita varmistaakseen, että talletus ei ole peitelty laina. Odottaa, että lainanantaja pyytää myyntilaskun (jos talletus on jostakin myymästäsi), peruutetun sekin tai palkkan.
Voit käyttää käsirahaasi sukulaisen tai ystävän lahjaa. Monet lainatuotteet vaativat kuitenkin lahjakortin ja asiakirjat talletuksen hankkimiseksi ja sen varmistamiseksi, ettei lahjoittaja odota sinun maksavan rahaa takaisin.
9. Työpaikkojen vaihtaminen
Työnvaihto voi hyödyttää uraasi, mutta se voi vaikeuttaa asuntolainan hyväksymistä. Luotonantaja haluaa varmistaa, että sinulla on vakaat tulot ja työllisyys, ja että sinulla on varaa palauttaa asuntolaina. Jos sinut hyväksyttiin asuntolainalle tietyn tulon ja työn perusteella, kaikki mahdollisuudet väliaikaisesti ennen sulkemista voivat olla punainen lippu ja viivästyttää sulkemista.
Hyväksyntää varten sinun on yleensä toimitettava todistus kahden peräkkäisen vuoden vakituisesta työsuhteesta ja tuloista. Kun vaihdat työpaikkaa, jatkuva tulo- ja työllisyysrekisteri häiriintyi, etenkin jos otat vähemmän palkattua työpaikkaa. Lisäksi, jos vaihdat rooliin, joka maksaa vähintään 25% palkasta palkkioina, sinun on todistettava, että olet ansainnut nämä tulot kahden suoran vuoden aikana. Aina kun mahdollista, lainanantajat suosittelevat odottamaan työpaikkojen vaihtamista lainan sulkemisen jälkeen. Jos sitä ei voida tehdä, kerro heti lainanantajalle.
10. Kodintarkistuksen ohittaminen
Ellei sinulla ole paljon käteisvarusteita kodin korjaamiseksi ja olet halukas riskiä joutua maksamaan odottamattomista korjauksista, kodintarkastuksesta luopuminen voi olla kallis virhe. Miksi? Kotitarkastusten tarkoituksena on löytää kodista tärkeitä ongelmia, ja ne suojaavat sinua (ostajaa). Jos et saa tarkastusta, sinulla ei ole oikeussuojakeinoa, jos kodin sulkemisen jälkeen suuri ongelma, kuten halkeillut putket tai vesivahinko, aiheuttaa pintoja. Tämä tarkoittaa, että saatat joutua koko laskun ratkaisemaan nämä ongelmat. Kun teet tarjouksen kotona, voit sisällyttää kodintarkastusta koskevan varauksen, joka antaa sinulle rangaistuksentonta poistumisen kaupasta, jos tärkeä kysymys on paljastettu ja myyjä ei halua korjata sitä ennen sulkemista.
Kun kyseinen tilanne on paikallaan, voit peruuttaa tarjouksesi ja saada yleensä takaisin täysi ansaitsemasi rahat talletus. Kodintarkastusmaksua ei palauteta, ja ostaja yleensä maksaa sen kotitarkastajalle etukäteen, ja se voi vaihdella tyypillisesti 300–500 dollaria sijainnista ja kiinteistön koosta riippuen. Se on pieni hinta, joka maksetaan, kun punnit sitä mahdollisesti tuhoamalla tuhansia dollareita uunin, vedenlämmittimen, katon tai muiden isojen lippujen korvaamiseksi. Voit harkita lisätarkastuksia, kuten tuholaistarkastusta, muotin tai radonin tarkastusta tai viemäriverkostoa, jos esimerkiksi lainanantajasi sitä vaatii. Nämä ja muut tarkastukset voivat auttaa suojaamaan sijoitustasi ja turvallisuutta.
11. Ei vertaa laina-arviota tilinpäätöksen julkistamiseen
Lain mukaan lainanantajalta vaaditaan toimittamaan sulkemisilmoitus kolme arkipäivää ennen sulkemispäivääsi. Tässä asiakirjassa luetellaan tarkat kustannukset, jotka sinulta odotetaan maksettavan sulkemisen yhteydessä, mukaan lukien käsiraha, sulkemiskustannukset, lainan yksityiskohdat ja ehdot sekä muut tärkeät tiedot. Se on viiden sivun asiakirja, joten vertaa aikaa vertaamalla sitä alkuperäiseen laina-arvioon, jonka sait saadaksesi. Varmista, että lainanantaja tai muut kauppaan osallistuvat osapuolet eivät veloita ylimääräisiä palkkioita (nimeltään roskapostimaksut).
Jos tietyt maksut nousevat odotettua enemmän, pyydä lainanantajaa selittämään miksi. Varmista, että perustiedot, kuten nimesi ja muut henkilöllisyystiedot, on lueteltu oikein, jotta et törmää paperityötä koskeviin asioihin sulkemispäivänä. Jos löydät virheitä tai kyseenalaisia tai selittämättömiä lisämaksuja, kerro heti lainanantajalle, jotta nämä ongelmat voidaan ratkaista. Joissain tapauksissa sulkemista saatetaan joutua siirtämään taaksepäin varmistaaksesi, että paperityöt on korjattu ja päivitetty ja että kaikki ongelmat on ratkaistu.
Pohjaviiva
Et halua tahattomasti sabotoida asuntolainaasi - ja kodin ostamista. Jotkut näistä virheistä vaikuttavat viattomilta, mutta ne voivat ohittaa sulkeutumisen ja aiheuttaa massiivisia päänsärkyjä. Keskustele lainanantajasi kanssa siitä, mitä sinun pitäisi tehdä ennakkohyväksynnästä sulkemiseen sujuvan prosessin varmistamiseksi. Ja yritä pitää kaikki asiakirjat - tiliotteet, W-2-tiedostot, talletustiedot, veroilmoitukset, palkkionumerot jne. - järjestettyinä ja päivitettyinä, jotta voit toimittaa asiakirjat, jos lainanantajasi sitä vaatii.
Kun on aika ostaa ensimmäinen kotisi, hyvin luettu ja koulutettu luotto- ja kiinteistöprosesseista voi auttaa sinua välttämään joitain näistä virheistä ja säästää rahaa matkan varrella. Varmista lisäksi, että kauppa sujuu hankkimalla puolestasi koulutettuja, kokeneita ammattilaisia ohjaamaan sinua. Tämä voi lievittää stressiä ja monimutkaisuutta matkan varrella.
