Sisällysluettelo
- 1. Termiittien tarkastusvauriot
- 2. Arviointi on liian alhainen
- 3. Otsikossa on pilviä
- 4. Kodintarkastus osoittaa puutteita
- 5. Yksi osapuoli saa kylmät jalat
- 6. Rahoitustasi menee läpi
- 7. Koti on vaarallisella alueella
- 8. Koti ei ole vakuuttamaton
- 9. Erot GFE: ssä ja HUD-1: ssä
- 10. Virheet estävät sulkemisen ajoissa
- Pohjaviiva
Kodin ostotarjouksesi hyväksyminen on kuin kyseisen juoksijan korkean saavuttaminen maratonin aikana. Mutta pidä samppanjaa - omaisuus ei ole vielä sinun. Noin kolmenkymmenen päivän kuluessa ostotarjouksesi hyväksymisestä ja avainten luovuttamisesta sinulle - jota kutsutaan yleisesti sulkutiliksi - on monia esteitä, jotka on voitettava. Jos kompastu johonkin niistä, osto voi kaatua läpi ja saattaa sinut takaisin lähtöviivalle.
Aivan kuten urheilija, joka kouluttaa kilpailuun, voit myös kouluttaa itsesi pelottaviksi viimeisiksi vaiheiksi kodin ostamisessa. Escrow-menettelyt ja -säännöt vaihtelevat valtion mukaan, mutta tässä on 10 yleisintä tämän ajanjakson aikana ilmenneitä ongelmia, ja mitä voidaan tarvittaessa tehdä niiden estämiseksi tai lieventämiseksi.
Avainsanat
- Escrow-menettelyt ja -säännöt vaihtelevat valtion mukaan, mutta on ongelmia, jotka voivat estää ostajia sulkemasta kauppaa tänä aikana. Tuholaisvauriot, alhaiset arviot, omistusoikeusvaatimukset ja kodintarkastuksen virheet voivat hidastaa sulkemista.On tapauksia, joissa ostajalle tai myyjälle voi tulla kylmä jalka tai rahoitus voi rauketa.Muihin asioihin, jotka voivat lykätä sulkemista, sisältyy koteja korkean riskin alueilla tai vakuuttamattomuutta. Vilpittömässä arviossa voi olla ongelmia tai muut virheet voivat estää sulkemisen.
1. Termiittitarkastus osoittaa vaurioita
Lainanantajalle tehdään tuholaistarkastus kotona. Tämä tehdään kustannuksellasi - yleensä alle 100 dollaria - varmistaaksemme, ettei puuta pistäviä hyönteisiä, kuten termiittejä tai kirvesmiehiä, aiheuta vakavia vaurioita. Tämä tarkastus suojaa lainanantajan kiinnostusta omaisuuteen. Asunnonomistajat, jotka löytävät termiitti-ongelmat muuton jälkeen muutoin, luopuvat kiinteistöstä jättäen lainanantajan pitämään laukun. Jotkut lainanantajat eivät ehkä vaadi termiittitarkastuksia, mutta voi olla etuna sen saaminen.
Jos tarkastuksessa ei löydy näyttöä näkyvästä tartunnasta, ongelma-alueet on ehkä korjattava, ennen kuin sulku voi sulkea. Jos ongelmat ovat liian vakavia ja / tai myyjä ei maksa korjata niitä, sinulla on mahdollisuus kävellä pois, jos ostosopimuksessasi on asianmukaiset varaukset.
2. Arviointi on liian alhainen
Arviot ovat valtuutetun osapuolen suorittamia kiinteistöjen arviointeja. Ne tehdään yleensä verotustarkoituksissa osana kodin rahoituksen hankkimista tai kodin myyntiä. Arvioijat käyttävät kiinteistön arvon määrittämiseen erilaisia menetelmiä, kuten nykyisten markkina-arvojen vertailukohteissa.
Pankki arvioi kodin. Tämä on jälleen kustannuksellasi. Tämä arviointi tehdään sen kiinnostuksen suojelemiseksi kotona. Pankki haluaa varmistaa, että koti on vähintään yhtä paljon kuin maksat siitä, joten jos sulkeminen tapahtuu, se voi korvata tappionsa. Jos arvio on liian alhainen, myyjän on alennettava myyntihintaa tai joudut maksamaan käteisestä erotuksesta. Voi olla mahdollista saada edullisempi toinen lausunto toiselta arvioijalta.
3. Otsikossa on pilviä
Omistusvakuutus suojaa sinua ja lainanantajaa mahdollisilta tulevaisuuden omaisuusvaatimuksilta. Jos omaisuutta vastaan on jonkinlainen panttioikeus tai vaatimus, asia on ratkaistava ennen kuin kauppa voi tapahtua. Kiinteistökaupan on oltava selkeä, jotta kiinteistökauppaa voidaan jatkaa. Omistusvakuutus kattaa sellaiset asiat kuin kolmannen osapuolen omistusoikeudet, väärentäminen ja petokset, samoin kuin kaikki omaisuutta koskevat panttioikeudet tai tuomiot.
Escrow-prosessin aikana sinun on palkattava otsikkoyhtiö tekemään otsikkohaku ja antamaan omistusvakuutus. Otsikkohaku varmistaa, että kukaan muu - Internal Revenue Service (IRS), osavaltio tai myyjän sukulainen - ei ole laillisesti vaatinut omaisuutta, jonka haluat ostaa.
4. Kodintarkastus osoittaa puutteita
Useimmissa ostotarjouksissa on kirjoitettu kodintarkastusta koskeva varaus, joten jos kotitarkastus paljastaa vakavia ongelmia, ostaja voi poistua ilman rangaistusta. Jos et sisällytä tätä varausta sopimukseen, saatat menettää ansaitsevat rahasi - yleensä useita tuhansia dollareita - jos päätät olla ostamatta taloa tarkastuksen perusteella. Muista, että ansain raha on talletus, jonka olet laittanut osoittamaan kiinnostustasi kotona ja vilpittömässä mielessä ostoksesi tekemistä varten.
5. Yksi osapuoli saa kylmät jalat
Sopimuksessa esitetään perusteltavat syyt joko ostajan tai myyjän vetäytymiselle ilman rangaistuksia, kuten esimerkiksi luopuminen varauksesta tai määräajan noudattamatta jättäminen. Jos kuitenkin päätät luopuessasi varauksista, joita et halua käydä läpi ostoksen yhteydessä - ehkä olet löytänyt toisen talon, josta pidät paremmin - menetät ansaitsevat rahasi.
Syynä on se, että niin tekemisellä on taloudellisia seurauksia myyjälle. Ansain rahat auttavat korvaamaan myyjälle ajan, jonka koti oli poissa markkinoilta, mikä viivästyy aikaa, joka myyjän lopulta kestää. Sitä vastoin, jos myyjä päättää poistua sydämen vaihtamisen vuoksi tai koska tarjous oli parempi, sinulla on laillinen oikeus periä vahingonkorvauksia myyjältä.
6. Rahoitustasi menee läpi
Taitavat ostajat eivät tee tarjouksia asunnoista ilman ennakkolupaa, mikä tarkoittaa kirjallisen lainasitoumuksen saamista pankilta sanomalla, että se tarjoaa sinulle tietyn määrän asuntolainan. Ja taitavat myyjät puolestaan eivät hyväksy tarjouksia ostajilta, joita ei ole hyväksytty etukäteen. On kuitenkin asioita, jotka voivat estää lainan sulkemisen, kuten jos valehtelet hakemukselle, korot nousevat voimakkaasti, työtilanteesi muuttuu tai luottopistemäärä laskee. Kysy lainanantajalta, kuinka voit välttää nämä ongelmat. Ja jos olet myyjä, muista, että esivalinta ei ole sama kuin etukäteen hyväksytty.
Ennakkohyväksynnät ovat lainanantajien alustavia arvioita, jotka määrittävät, voidaanko lainansaajille antaa ennakkotarjous.
7. Koti on vaarallisella alueella
Saat asiakirjan, jossa esitetään luonnonriskit, jotka voivat vaikuttaa kotiin - tulvat, maanjäristykset, seismiset vaarat, tulipalot - escruksen aikana tiloissa, joissa vaaditaan luonnonvarojen paljastamisraportti. Luotonantaja voi vaatia sinua ostamaan vaaravakuutuksen talonomistajasi vakuutuksen lisäksi ja lisäksi, jos koti on korkean riskin alueella. Tämän tyyppinen vakuutus voi olla erittäin kallista. Se on myös kustannus, joka joudut maksamaan joka kuukausi, kunnes asuntolaina maksaa tai kunnes myyt talon.
Kysy edustajalta, mahdollisilta uusilta naapureilta tai kaupunkisuunnitteluosastolta estääksesi epämiellyttävät yllätykset, mitä luonnollisia vaaroja haluamallasi alueella esiintyy, minkä tyyppisiä lisävakuutuksia sinun on ehkä ostettava ja kuinka paljon ne voivat maksaa, ennen kuin laitat tarjous talosta.
8. Koti ei ole vakuuttamaton
Jos aikaisempi asunnonomistaja teki kodille merkittävän vakuutusvaateen, kuten vesivahinkoja tai homeen, se näkyy vakuutusrekistereissä, ja yritykset voivat kieltäytyä vakuutuksesta, koska koti voi olla liian suuri riski. Jos koti ei ole vakuutettavissa, et voi ostaa sitä, ellet ole kaiken käteisostaja, koska lainanantajat vaativat sinua ylläpitämään talonomistajan vakuutuksia, kunnes asuntolaina on maksettu. Tietenkin, vaikka olet käteisostaja, ei todennäköisesti ole hyvä idea ostaa koti, joka ei ole vakuuttamaton.
9. Ero vilpittömän arvion ja HUD-1: n välillä
Kun saat lainan ennakkohyväksynnän - ja jälleen kun teet tarjouksen tietylle kiinteistölle - lainanantajan tulisi antaa sinulle vilpittömässä mielessä arvio yksityiskohtaisesti kodin rahoituksen hankkimiseen liittyvät sulkemiskustannukset. Vilpitön arvio on periaatteessa karkea luonnos tiedoista HUD-1-lomakkeella, jotka saat vähintään 24 tuntia ennen sulkemista. Kuten nimensä osoittaa, vilpittömän arvion pitäisi olla läheinen arvio siitä, mitä lopulta maksat - mieluiten 10 prosentin sisällä. Muista, että jotkut häikäilemättömät lainanantajat yrittävät kelata asiakkaita, joiden arviot ovat epärealistisesti alhaiset.
Jos näin käy, etkä voi saada lainanantajaa vähentämään kohtuuttomia kuluja, paras vaihtoehto voi olla pyytää myyjää pidentämään määräaikaa ja yrittämään turvata vaihtoehtoinen rahoitus. Tämän avulla voit silti ostaa kiinteistön ilman, että sinusta tulee repiä pois.
10. Virheet estävät sulkemisen ajoissa
Tytäryrityksen lopettamiseen osallistuu monia eri osapuolia. Jos joku heistä tekee virheen, sulkeminen voi viivästyä. Ostosopimuksessa esitetyistä ehdoista ja viivästymisestä johtuen, jos et sulkeudu ajoissa, saatat joutua maksamaan myyjälle sakon jokaisesta päivästä, jona sulkeminen on myöhässä.
Myyjä voi myös kieltäytyä pidentämästä määräaikaa, ja koko kauppa saattaa kaatua. Parhaimmassa tapauksessa myyjä voisi yksinkertaisesti suostua pidentämään määräaikaa ilman rangaistusta. Loppujen lopuksi, jos kauppa ei pääty, myyjän on myös aloitettava alusta uudestaan.
Pohjaviiva
Kodin omistusoikeuden siirtäminen on stressaavaa kaikille osapuolille. Paljon asioita on tapahduttava lyhyessä ajassa, ja jos jotain kaatuu läpi, voi olla suuria seurauksia. Prosessi voi olla erityisen stressaavaa ostajille, joiden on käydä läpi monimutkainen, toisinaan tuntematon prosessi ja tehtävä lukuisia painavia päätöksiä, jotka liittyvät heidän elämänsä todennäköisesti kalleimpaan ostoon. Jos sinulla on aikaa tutustua esccr-prosessiin ja sen mahdollisiin sudenkuoppiin hyvissä ajoin, olet emotionaalisesti, älyllisesti ja taloudellisesti valmis lopettamaan kilpailun ja sulkemaan sopimuksen.
