Monille ihmisille kodit ovat heidän suurimpia omaisuuksiaan - sellaisia, joita he saattavat suunnitella myydäkseen jonakin päivänä muuttaakseen toiseen osaan maata, päivittääksesi suurempiin koteihin tai auttaakseen rahoittamaan eläkkeelle jäämistä. Ellet ole myynyt kotia viime vuosien aikana, et ehkä ymmärrä, että verolain tarkistukset voivat vaikuttaa siihen, kuinka paljon lopputuloksesi tapahtuu myynnin jälkeen. Opi kuinka uusimmat verolait vaikuttavat sinuun, jos päätät muuttaa.
Vanhat säännöt
Aikaisemmin myyjät saattoivat lykätä myyntivoittoveroa kaikista aiemmista voittoista riippumatta siitä, kuinka suuria, kunhan ne täyttävät seuraavat kaksi vaatimusta:
- Hankittiin korvaava koti, joka maksaa enemmän kuin myyty koteja saatu summa. Osti korvaavan kahden vuoden kuluessa ennen myyntiä tai kahden vuoden kuluttua siitä.
Oletetaan esimerkiksi, että olet ostanut kodin 200 000 dollarilla ja myynyt sen viidessä vuodessa 300 000 dollarilla. Niin kauan kuin ostat toisen kahden vuoden sisällä vähintään 300 000 dollarilla, voit välttää myyntivoittoveron 100 000 dollarin voitosta. Lisäksi olisit voinut jatkaa tätä prosessia joka vuosi rakentamalla mahdollisesti rajoittamattoman määrän veroihin liittyviä voittoja. Sitten kun kuoli, voitto olisi voinut hävitä, koska edunsaajien perussäännöksiä lisättiin.
Lisäksi 55 vuotta täyttänyt myyjä voi pysyvästi sulkea pois jopa 125 000 dollarin voitot ostamatta uutta kotia.
Uudet asetukset
Vuoden 1997 veronmaksajien laki tuli voimaan 6. toukokuuta 1997. Laki lopetti voittojen jatkuvan rajoittamattoman lykkäämisen ja korvasi sen rajoitetuilla poissulkemisilla.
Yksittäiset veronmaksajat voivat nyt sulkea pois jopa 250 000 dollarin voitot kotinsa myynnistä. Naimisissa olevat parit, jotka jättävät hakemuksen yhdessä, voivat jättää 500 000 dollaria verotettavista tuloistaan. Ikä ei ole tekijä, eikä sinun tarvitse ostaa korvaavaa kotia. Poissulkemisen jälkeen voit ostaa halvemman kodin tai jopa vuokrata sen. Mikä vielä parempaa, IRS antaa sinun käyttää poissulkemista joka kerta, kun myyt pääasiallisen asuinpaikkosi.
On olemassa kaksi sääntöä:
- Sinun on oltava omistuksessa ja käyttämässä kotia pääasiallisena asuinpaikkanaan vähintään kaksi viidestä edellisestä vuodesta. Et voi käyttää poissulkemista kahden edellisen vuoden aikana.
Oletetaan esimerkiksi, että aviopari oli ostanut kotinsa kahdeksan vuotta sitten 200 000 dollarilla ja asunut siinä tuona aikana. Nyt he ovat valmiita myymään 450 000 dollarilla ja muuttamaan suurempaan kotiin, joka maksaa 400 000 dollaria halvemmassa osassa maata laajentuvan perheensä majoittamiseksi. Poissulkemisen takia heidän ei tarvitse maksaa myyntivoittoveroa 250 000 dollarin voitosta.
Katsotaan 20 vuotta tulevaisuudessa, kun pariskunta haluaa jäädä eläkkeelle ja pienentää huoneistoa. He myyvät suuren kotinsa miljoonalla dollarilla ja ostavat asunnon 750 000 dollarilla. He saavat 600 000 dollarin myyntivoiton (miljoona dollaria - 400 000 dollaria) talomyynnistä. Heidän on kuitenkin maksettava veroa vain 100 000 dollarin voitosta 500 000 dollarin poissulkemisen vuoksi. He voivat käyttää 250 000 dollaria käteisellä, joka jää jäljelle sen jälkeen, kun he ovat ostaneet asunnon haluamallaan tavalla.
Lisäpisteet
Vaadittavan kahden vuoden omistajuuden ja käytön viiden vuoden ajanjaksolla, joka päättyy myyntipäivänä, ei tarvitse olla jatkuvaa. Siksi, jos vuokrasi kotisi ensimmäisen, kolmannen ja viidennen omistusvuoden aikana, mutta asui siinä toista ja neljättä vuotta, voit silti ottaa syrjäytymisen.
Lisäksi kahden vuoden käyttöastesäännöstä on poikkeuksia. Näitä ovat: vammaisuus, tuomitseminen ja avioero.
Jos poissulkeminen tuhoaa kaiken voitosi, sinun ei tarvitse ilmoittaa myynnistä veroilmoituksessa. Muussa tapauksessa sinun on arkistoitava tapahtuma aikatauluun D. Kummassakin tapauksessa muista säilyttää kaikki tietueet vähintään kolme vuotta.
Älä usko, että voit käyttää tätä poissulkemista vain, jos omistat yhden perheen, perinteisen talon. Lakia sovelletaan kaikkiin asuntoihin, joita pidät ensisijaisena asuinpaikkana, kuten:
- TaloveneCondo tai kaupunkitaloYhteistyöasuntoMatkailuauto
Kuinka alentaa veroa
Vaikka veron välttäminen 250 000 dollarin (500 000 dollaria yhteisiltä veroilmoittajilta) voitosta on merkittävää, se ei ehkä riitä tasapainottamaan joidenkin myyjien voittoja kokonaan. Voit muuttaa kustannusperustetta ja vähentää verovelvollisuuttasi muutamalla asialla.
Palaa tietueesi läpi saadaksesi selville, olisiko sinulla muita sallittuja kuluja, mukaan lukien:
- Sovitusmaksut tai sulkemiskustannukset, kun ostit asunnon kiinteistöverot, jotka myyjä oli velkaa, mutta jotka olet maksanut ja joille ei makseta korvaustaKotiparannukset, kuten uusi katto tai huoneen lisäys
Pohjaviiva
Lopuksi, katso muita sijoituksesi. Omistatko omia osakkeita, joukkovelkakirjalainoja tai muita kiinteistöjä, jotka ovat arvoltaan vähemmän kuin olet maksanut niistä? Voit myydä ne ja käyttää tappioita korvataksesi kotimyynnin myyntivoiton.
