Onko kiinteistö hyvä sijoitus nyt vuonna 2018? Vaikka se ei ole niin haiseva kuin esimerkiksi vuonna 2008, se on merkittävä riski. Vahvan talouden maat ovat ylikuumenneet kiinteistömarkkinat, joiden hinnat ovat suhteessa kotitalouksien tuloihin. Paikoissa, joissa kiinteistöjen hinnat ovat kohtuullisempia, talous ja työmarkkinat ovat yleensä pehmeämpiä, ja tulevina vuosina näkymät ovat vähemmän sanguine.
Kiinteistöjen nousu
Koska kiinteistömarkkinat romahtivat suuren taantuman aikana, ostajille, jotka uskalsivat negatiivisten otsikoiden hölynpölyä ja ostivat markkinoiden alhaisista pisteistä, on palkittu. Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön viimeisimpien tilastojen mukaan vuoden 2009 ensimmäisestä neljänneksestä (alhaisimmasta arvosta) vuoden 2018 ensimmäiseen vuosineljännekseen keskimääräinen asuntojen myyntihinta on noussut kansallisesti lähes 60 prosenttia. Joissakin kaupungeissa vauhti on kuitenkin ollut erityisen merkittävä, kuten San Franciscossa, Phoenixissa, Miamissa ja Las Vegasissa (jotka molemmat olivat tuhoutuneet taantumassa). Kodin hinnat ovat jopa korkeammat kuin taantumaa edeltävät huipunsa 57: stä 105: sta pääkaupunkiseudun tilastollisesta alueesta, mukaan lukien Houston (79%), Dallas-Fort Worth (78%) ja Denver (75%), huhtikuun 2018 ATTOM Data Solutions USA: n mukaan. Kodin myyntiraportti.
Kodin hinnat ja kotitalouden tulot
Kiinteistöjen hinnat ovat kestäviä vain niin kauan kuin ihmisillä on varaa ostaa asuntoja. Tarjonta- ja kysyntälaki määrää, että jos ostajat lopettavat ostamisen, hinnat laskevat vastauksena. Helppo tapa selvittää, ylittävätkö asuntojen hinnat tason, jonka ostajat voivat mukavasti varaa, on verrata niitä kotitalouksien tuloihin. Kotitalousrahoituksen asiantuntijat suosittelevat kuluttamaan enintään kolme kertaa vuositulosi kotona. Pitkällä aikavälillä Yhdysvaltain asuntojen hinnat ovat pysyneet tämän suhteen lähellä.
Vuosina 2011–2018 asuntojen hinnat ovat kuitenkin kasvaneet suhteettomasti kotitalouksien tuloihin useimmissa kaupungeissa, joilla on kuumat markkinat ja kukoistava talous. Esimerkiksi San Franciscossa asuntojen hintojen suhde kotitalouksien tuloihin on 45% korkeampi kuin pitkän aikavälin lähtötaso. Toisin sanoen ostajat venyttävät budjettiaan ostaakseen asuntoja, jotka maksavat neljä ja viisi kertaa enemmän kuin mitä he tekevät vuosittain. Tarina on samanlainen Denverissä, Miamissa ja Seattlessa, joissa kaikissa asuntojen hinnat ovat nousseet nopeasti, jopa kun tulot kasvavat vain vähän.
Ennen kuin kiinteistömarkkinat painosivat vuosina 2007–2008, mediaanien asuntohinnat ylittivät mediaanitulot viiden kerrannaiskerralla - yksi tekijöistä, jotka johtivat subprime-asuntolainojen romahtamiseen. Kun hinnat lähestyvät jälleen tätä kynnysarvoa (toukokuusta 2018 alkaen se oli 4.39), ostajien tulisi olla varovaisia, jotta ne eivät hyppää oikealle toiselle markkinoiden huipulle.
Mistä löytöjä löytyy
Tietyt kaupungit tarjoavat edelleen kohtuulliset asuntojen hinnat suhteessa asukkaiden ansaitsemiin tuloihin. Esimerkiksi St. Louisissa hinta-tulo-suhde heijastui pitkän aikavälin vertailuarvon ympärille vuoden lopusta 2017. Valitettavasti kaupunki ei ole osoittanut yhtään muualla nähtyä kasvua ja hintojen nousua vuodesta 2011. Itse asiassa, hinnat ovat laskeneet hiukan tuona aikana. Chicago on toinen kaupunki, jolla on kohtuuhintaisia koteja, mutta myös sen hinnat ovat laskeneet vuodesta 2011, ja kaupungin työttömyysaste oli elokuusta 2018 alkaen kolmannessa ylimmässä kolmannessa Yhdysvaltain 50 suurimman metropolialueen tilastollisen alueen joukossa.
Pohjaviiva
Yhdistelmä Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden kanssa on, että parhaiten suoriutuneista kaupungeista tulee ylikuumentuneita ja kohtuuhintaisia, kun taas kohtuuhintaisten asuntojen paikoilla ei ole suuria tulevaisuudennäkymiä.
Seitsemäntenä vuotena alkava kiinteistöväri markkinoilla kuumuu jälleen. Warren Buffettin neuvojen perusteella investointi kuumaan ei kuitenkaan ole tapa menestyä taloudellisesti. Viimeinen älykäs kiinteistöpeli oli vuonna 2011, kun joukot trampoivat toisiaan päästäkseen uloskäyntien päälle. Nyt on aika etsiä aliarvostettuja sijoitusmahdollisuuksia muualta.
