Kodin myynti ei yleensä ole yksinkertainen prosessi. Se voi kuitenkin muuttua entistä monimutkaisemmaksi ja kalliimmaksi, jos ostaja tekee tarjouksen, ja myynti putoaa läpi, koska ostaja palaa takaisin. Siksi myyjänä on joitain asioita, jotka sinun on tiedettävä myöhäisistä vaiheista poistumisista. Jos mietit kotisi myymistä, selvitä, mitä voit tehdä suojellaksesi itseäsi, jos kauppa kaatuu.
Kuinka kotimyynti voi tulla läpi
Tyypillisessä talomyynnissä ostajat tekevät tarjouksen myyjän kodista ja kun se hyväksytään, osapuolet allekirjoittavat sopimuksen. Siinä vaiheessa kiinteistön tila muuttuu tyypillisesti "myytäväksi" tilalle "sopimuksen mukaan" tai "sopimuksessa". Aseman muutos kertoo muille ostajille ja kiinteistönvälittäjille, että myyjällä on ostaja ja että se on parhaillaan tekemässä kauppaa. Asunnon myynti tai ostaminen ei ole kuitenkaan lopullinen, ennen kuin molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet kaikki tarvittavat lakiasiakirjat, jotka luovuttavat kodin omistusoikeuden sulkemisen yhteydessä.
Ostajien sopimuksiin on usein kirjoitettu varalausekkeita, jotka ovat laillisia tapoja "peruuttaa" sopimus joko maksutta tai pienin kustannuksin ostajalle. Myyntisopimukseen kirjoitetaan varauslauseke, jossa sekä ostaja että myyjä sopivat sopimuksen ehdoista. Joitakin yleisimpiä tilanteita ovat:
Kiinnitysvakuus
Ostajan on voitava saada kiinteistölle kiinnitys, yleensä tietyn ajan kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Joskus sopimukseen voidaan kirjoittaa ehto, että jos rahoitus katoaa, sopimus mitätöidään. Myyjien on tärkeää pyytää ostajaa toimittamaan asuntolainan ennakkohyväksyntäkirje.
Kotiintarkastussuunnitelma
Myytävänä olevan asunnon on joko läpäistävä tarkastus, tai ostaja voi pyytää myyjää tekemään tarkastusraportissa esitetyt korjaukset. Jos korjauksia tehdään, tilataan yleensä seurantatarkastus kodin läpäisemisen varmistamiseksi. Vaihtoehtoisesti ostaja voi käyttää tarkastusraportin tietoja vipuvaikutuksena neuvotellakseen alhaisemmasta myyntihinnasta.
Kodin myyntihinta
Uuden asunnon osto voi riippua siitä, ostaja myy nykyisen kiinteistönsä. Kotimyyntihinta auttaa ostajia, koska se antaa heidän poistua sopimuksesta, jos kotia ei myydä - myyjä jättää prosessin alustaa uudestaan. Vaikka yleensä on tietty ajanjakso, jonka kuluessa myyjä voi poiketa sopimuksesta, jos taloa ei myydä. myyjä saattaa kaipaa muita potentiaalisten ostajien tarjouksia, jotka ovat valmiita sulkemaan.
Arvioinnin mahdollisuus
Arviointitilanne antaa ostajalle mahdollisuuden saada koti arvioimaan sen arvon. Kodin hinnan on joko täytettävä tai oltava alhaisempi kuin virallinen arviohinta. Jos arvio tulee halvemmalla, ostaja voi jatkaa ostoa tai pyytää myyjää laskemaan kodin hinta.
Kun asunnon myynti tapahtuu, se johtuu tyypillisesti yhdestä yllä esitetyistä ehdoista, jotka eivät täyty, tai ostajan tai myyjän sydänmuutos.
Avainsanat
- Ostajilla on usein sopimukseen kirjoitettuja varalausekkeita, jotka ovat laillisia tapoja "tukea" asunnon ostamista. Jos asunnonmyyntitarjous putoaa läpi, myyjä menettää aikaa, rahaa ja kaipaa muita ostajia, jotka olivat valmiita sulkeminen.Pelkeyslauseke auttaa myyjiä, koska se antaa myyjälle mahdollisuuden viihdyttää muiden ostajien tarjouksia alkuperäisestä tarjouksesta riippumatta.
Varoitusmerkit
Yhden sopimusehtojen noudattamatta jättäminen on perusteltu syy olla sulkematta. On kuitenkin joitain muita varoitusmerkkejä siitä, että ostaja voi poistua ostoksesta, ja niihin sisältyy:
- Määräysten mukaisesti allekirjoitettujen, päivättyjen ja täytettyjen asiakirjojen palauttamatta jättäminen. Vaadittujen maksujen suorittamatta jättäminen kolmansille osapuolille (ts. Tarkastajille) Puhelujen palauttamatta jättäminenMääräysten puuttuminenMääräisiä muutospyyntöjä
Kustannukset myyjille
Mahdollisuuden hinta
Muut ostajat, jotka ovat ehkä olleet kiinnostuneita tarjouksen tekemisestä kotisi, alkavat tutkia muita markkinoilla olevia kiinteistöjä, kun talosi menee "sopimuksen alle". Saatat menettää mahdollisuuden myydä niille ostajille, kun kodissasi on sopimus, koska he ovat ehkä ostaneet toisen kiinteistön.
Aika
Yksi turhauttavimmista asioiden myynnin putoamisesta on ajanhukkaa. Myyjä lähetetään takaisin neliöön, jotta prosessi voidaan aloittaa uudelleen toisen ostajan löytämiseksi. Viivästys voi myös suistaa suunnitelman ostaa toisen kodin tai muuttaa muuttoaikaa.
Seuraava kotisi
Jos olet ostanut toisen asunnon sopimuksen ja kyseinen kauppa riippui nykyisen asuinpaikkasi myynnistä - koska tarvitsit myynnistä saatuja tuloja - et välttämättä pysty ostamaan kotia. Seurauksena voi olla, että joudut välttämään ostoa tai löytämään toisen tavan rahoittaa se.
Raha
Voit menettää rahaa kaupan kaatumisen seurauksena, jos joudut jatkamaan asuntolainan maksujen suorittamista nykyisessä kodissasi - jota myyt - samalla kun maksat myös asuntolainan juuri ostastasi kodista. Voit myös maksaa vuokra-asuntoa, kunnes suljet uuden kodin ostoksesi, varsinkin jos se on kaukana kodista, jota myyt. Lyhyesti sanottuna, perääntyvä ostaja voi korottaa kuukausittain asumiskustannuksiasi väliaikaisesti.
Jos olet ostanut uuden kodin sopimuksen ja nykyisen kodin mahdollinen ostaja on poissa, sinun on ehkä maksettava sopimuksen rikkominen uuden talon ostamiseksi.
Nykyisen kodin jatkuvat ylläpitokustannukset, mukaan lukien kiinteistöverot, apuohjelmat ja maisemointi, jatkuvat. Ja koska on tärkeää pitää kodin näköinen edustuskelpoisena uuden ostajan houkuttelemiseksi, kustannukset voivat kasvaa ajan myötä.
Kaupan tallentaminen
Voit suorittaa askeleita, jos ostajasi haluaa takaisin. Varmista ensin, että mukana olevat kiinteistönvälittäjät kommunikoivat tehokkaasti sinulle ja ostajalle. Varmista, että sinä ja potentiaalinen ostaja saat kopion kaikesta viestinnästä kirjallisesti. Jos sinä tai ostaja ei käytä edustajaa (tai jos et ole tyytyväinen viestinnän tasoon), yritä puhua suoraan ostajan kanssa ymmärtääksesi hänen aikomuksensa tai huolenaiheensa. Selvitä myös, onko sinulle mahdollisia myönnytyksiä pitääksesi ostajasi oikealla tiellä sulkeutuaksesi.
Vaikka et ehkä halua alentaa kotisi myyntihintaa tai maksaa päivityksiä ja korjauksia, se voi olla hyödyllistä, jos myynnin menetys on kalliimpaa kuin korjaus.
Tarkista sopimus tarkistaaksesi mahdolliset myyntitapahtumat myyjänä, jos ostaja luopuu asiasta. Onko sopimuksessasi esimerkiksi lauseke, joka antaisi sinulle laillisen perustan nostaa lainanottajaa vastaan oikeuden rikkominen ja saada prosenttiosuus sovitusta myyntihinnasta? Vai onko lauseke, jonka mukaan ostaja on laiminlyönyt, jos hän ei peruuta sopimusta ilmoitetussa määräajassa sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen?
Käytä pakolauseketta
Poistumislausekkeen avulla myyjä voi viihdyttää ja hyväksyä muiden ostajien tarjouksia, vaikka ostaja kirjoittaa sopimukseen ehtoja tai ennakoitavissa olevia olosuhteita.
Jos kotiin on tehty uusi tarjous, myyjä ilmoittaa asiasta alkuperäiselle ostajalle, jolla olisi asetettu päivämäärä määräajojen täyttämiseksi tai luopumiseksi niistä. Toisin sanoen poistumislauseke auttaa suojaamaan myyjiä, jotta he eivät menetä myyntimahdollisuuksia odottaessaan ostajan ennakoiden täyttymistä, kuten ostajan kodin myyntiä.
Pohjaviiva
On olemassa useita tekijöitä, jotka voivat johtaa asunnon myynnin kaatumiseen, mukaan lukien jonkin sopimuksen mahdollisuuden tai lausekkeen täyttämättä jättäminen tai ostajan sydämen muutos.
Myyjät voivat kuitenkin suojautua itsensä saamalla tietoa ja tietämällä sopimuksen yksityiskohdat. Myyjien on varmistettava, että edustajansa toimii ja kommunikoi tehokkaasti. Jos olet myyjä, voit myös harkita kiinteistövälittäjän tarkistamista sopimuksessa, ehdottaa ehtoja, jotka voivat suojata sinua, ja ehdottaa vaihtoehtomahdollisuuksia, jos ostaja luopuu - mukaan lukien mahdollisuus haastaa ostajasi tarvittaessa.
