Mikä on Opco?
Opco on lyhenne "toimivasta yrityksestä", jota käytetään tyypillisesti kuvaamaan ensisijaisesti toimivaa yritystä, joka osallistuu opco / propco-kauppaan. Joissain tapauksissa toimiva yritys pyörittää tytäryritystä kiinteistöjen sijoitusrahastona (REIT) saadakseen veroetuja. Kiinteistöyhtiö (propco) pitää hallussaan kaikki kiinteistöt ja niihin liittyvät velat tarjoamalla opco-edun, joka liittyy luottoluokituksiin ja rahoituskysymyksiin.
Opco / propco-sopimukset ovat yleisimpiä REIT: n muodostamisessa.
Kuinka opco toimii?
Operatiivinen yritys / kiinteistöyhtiö (opco / propco) on kaupallinen järjestely, jossa tytäryritys (eli kiinteistöyhtiö) omistaa kaikki tuloja tuottavat kiinteistöt pääyhtiön (toimintayhtiön) sijaan. Opco / propco-sopimukset sallivat kaikkien rahoitus- ja luottoluokituksiin liittyvien kysymysten pysymisen molemmilla yrityksillä erillisinä.
Opco / propco-kaupastrategiassa yritykset jaetaan ainakin toimintayhtiöön ja kiinteistöyhtiöön. Vaikka kiinteistöyhtiö omistaa kaikki tulojen tuottamiseen liittyvät varat - mukaan lukien kiinteistöt -, opco käyttää omaisuutta myyntituottojen tuottamiseen.
Opco / propco-strategia antaa yrityksille mahdollisuuden pitää tietyt elementit - nimittäin velat ja siten velanhoitovelvoitteet, luottoluokitukset ja niihin liittyvät asiat - toimivan yrityksen kirjanpidosta. Tämä antaa yritykselle tyypillisesti huomattavia taloudellisia etuja ja säästöjä. Jos toimiva yritys luo REIT: n kaikille kiinteistöomistuksilleen, se voi välttää kaksinkertaisen verotuksen kaikista tulonjakoistaan. Kun luottomarkkinat supistuvat tai kun kiinteistöjen arvot laskevat, opco / propco-kauppastrategiat eivät ole yhtä käytännöllisiä, eivätkä useissa tapauksissa edes toteutettavissa.
Avainsanat
- Opco on lyhenne käsitteestä "toimiva yritys", jota käytetään tyypillisesti kuvaamaan ensisijaista operatiivista yritystä, joka osallistuu opco / propco -kauppaan.Opco / propco -ostrategiassa yritykset jaetaan ainakin toimivaan yritykseen ja kiinteistöyhtiöön. toiminnalliset ja strategiset erot kiinteistövälitystoimistojen ja REIT: ien välillä, mutta REIT: ien ei tarvitse käyttää kiinteistöjä.
Esimerkki opcosta
Kasinoyhtiöt harkitsevat usein opco / propco -järjestelyjä omistaja-arvon luomiseksi ja toiminnan tehostamiseksi. Malli tälle on Penn National Gaming Inc.: n vuoden 2013 uudelleenjärjestely. Kasinoyhtiö sai luvan Yhdysvaltain sisäiseltä veroviranomaiselta (IRS) suorittaa kiinteistöjensä verovapaa spinoff kiinteistönsä uudeksi REIT: ksi.
Penn National Gaming kehitti Gaming and Leisure Properties -yritystä siirtämällä kaikki kiinteistöomaisuuden omistukset vasta perustetulle REIT: lle. Tämän spinoffin suorittamisen jälkeen Gaming and Leisure Properties vuokrasi kiinteistöt takaisin Penn National Gamingille.
Penn National Gamingin REIT: ssä voimassa olevat erityiset verosäännöt estävät propcoa joutumasta maksamaan liittovaltion tuloveroa kaikista opcoista saatavista vuokrista. Penn National Gamingin REIT: llä on myös huomattavasti alhaisempi korko kuin rahayhtiöllä. Koska Penn National Gaming eliminoi kaikki kiinteistöihin liittyvät velat luovuttamalla omistajuuden REIT: lle, opcon kevyempi tase antaa kasinoyhtiölle lainata toiminnan edellyttämät varat ja myös siirtyä edelleen kehittämään ja laajentamaan sen kasinot.
Opcos Versus REIT
Kiinteistöalan yrityksiä ja REIT-yrityksiä on toiminnallisissa ja strategisissa eroissa. Monet REIT: t keskittyvät sijoitus- ja salkunstrategiaansa kassavirran tuottamiseksi omistamiensa kiinteistöjen vuokrien tai vuokrasopimusten kautta. REIT: n investoinnit rakennushankkeeseen ja yritysostot voivat kohdistua vuokratuottojen tuottamiseen kiinteistöstä. Tämä nettotulo suuntautuu pääasiassa sijoittajille suunnattuihin jakoihin.
Kiinteistöalan yritys (REOC) saattaa rahoittaa uudisrakentamista ja myydä kiinteistön sitten tuottoa varten. Yhtiö voisi myös ostaa kiinteistön, kunnostaa rakennusta ja myydä sitten kiinteistön voittoa varten. REOC voisi toimia myös rahastoyhtiönä, joka valvoo kiinteistöjä.
Kiinteistöalan yrityksen tuotot voidaan suurelta osin sijoittaa uudelleen hankkeisiin, kuten yritysostoihin, peruskorjauksiin ja uusiin rakennuksiin. Tämän ansiosta REOC voi täyttää portfolionsa suhteellisen nopeasti potentiaalisilla pitkän aikavälin näkymillä. Tätä verrataan säädöksiin, joissa edellytetään, että REIT: t jakavat suurimman osan nettotuloistaan osakkeenomistajilleen. REOC: lla saattaa olla potentiaalia suuremmista kasvunäkymistä, mutta ne eivät ehkä tuota yhtä paljon välittömiä tuloja kuin REIT.
