Kun asuntomarkkinat alkoivat pudota vuonna 2007, näytti siltä, että matala käsiraha-asuntolainojen päivät olivat ohitse. Mutta yllättäen, vain muutamaa vuotta myöhemmin, jopa keskimääräistä alemmat luotot saavat ostaa kodin, jolla on paljon vähemmän kuin 20 prosenttia etukäteen.
Kuluttajilla oli jopa asuntolasin välittömässä seurauksessa muutama vaihtoehto, jos heidän säästötilinsä puuttui vähän. FHA-asuntolainat, jotka vaativat vain 3, 5 prosenttia alaspäin, nauttivat suosiota. Ja niille, jotka pätevät, VA-asuntolainat antoivat ostajille mahdollisuuden rahoittaa kotisi täyden hinnan.
Nykyään on myös entistä helpompaa saada tavanomaista lainaa alhaisella käsirahalla. Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka ostavat suurimman osan asuntolainoista yhdysvaltalaisilta lainanantajilta, ilmoittivat äskettäin vähentävänsä minimimaksuaan 5 prosentista 3 prosenttiin. Näin tehdessään ne avasivat oven pankeille kilpailla käteisellä raskaana olevista asuntojen ostajista.
Vaikka on vielä mahdollista ostaa kotiin vain vähän alas, on toinen kysymys, onko se hyvä idea kuluttajille. Onko järkevää kasvattaa säästöjäsi ja odottaa kotiin ostamista, kunnes voit lisätä rahaa sulkemisen yhteydessä? Ja kuinka paljon säästöistä sinun pitäisi investoida asumiseen? Tässä on joitain huomioitavia tekijöitä.
Alempi käsiraha: korkeammat pitkäaikaiset kustannukset
Ehkä ensimmäinen asia, jota ajatellaan matala käsirahalainan kanssa, on se, että muutamat poikkeukset huomioon ottaen ne maksavat sinulle enemmän pitkällä tähtäimellä. Koska rahoitat enemmän asunnon hinnasta, korkomaksu laina-aikana tulee olemaan huomattavasti korkeampi
Jos esimerkiksi ostat 200 000 dollarin asunnon, jossa 5% alempi kuin 20%, maksat noin 35 000 dollaria enemmän korkoa 30 vuoden lainan aikana. On selvää, että maksat myös enemmän kattamaan myös lainan pääoman.
Kun otetaan huomioon kuinka uskomattoman alhaiset nykyaikaiset korot ovat, tämä yksin ei ehkä estä sinua ostamasta kotia aikaisemmin. Suurempi huolenaihe on kustannusten lisääminen asuntolainavakuutusmaksuista, jotka joudut yleensä hankkimaan, jos ostat talon tai asunnon, jossa alle 20%: n alennus. Näiden maksujen tarkoituksena on kattaa luotonantajan tappiot, jos laiminlyö laina.
Asuntolainavakuutuksia on kahta tyyppiä. Jos otat FHA-lainan, yksityiset lainanantajat tarjoavat varoja kodin ostamiseen ja hallitus toimii vakuuttajana. Jos kodin arvo on alle 625 000 dollaria, vuotuinen asuntolainavakuutusmaksu on tällä hetkellä 0, 80% tai 0, 85% rahoitetusta määrästä riippuen. Sinun on myös maksettava etukäteen maksettava palkkio, joka on hiukan yli 3 000 dollaria 180 000 dollarin lainasta.
Ennakkomaksu kompromissi
Tarkoittaako asuntolainavakuutuksen odottaminen, kunnes pystyt vähentämään kokonaiset 20% kodin kustannuksista? Ei välttämättä.
Ensinnäkin tietyissä arvokkaimmissa kaupungeissa odottaminen ei ole aina realistista. Jos asut osassa maata, jossa jopa vaatimattomat kodit maksavat 400 000 dollaria, joudut hankkimaan 80 000 dollaria ennen markkinoille tuloa. Ja jos asut alueella, jonka ostaminen on halvempaa kuin vuokraus, voi olla olemassa erityinen kannustin pysyä sivussa, kunnes olet säästänyt tarpeeksi asuntovakuutuksen välttämiseksi.
Joillekin ihmisille paras vaihtoehto saattaa olla löytää keskimmäinen ennakkomaksu ja perinteinen 20%. Esimerkiksi, jos otat FHA-lainan ja laskutat 10%, asuntovakuutuksesi peruutetaan 11 vuoden kuluttua; muuten maksat sille edelleen koko lainan. Voitko jälleenrahoittaa myöhemmin päästäksesi eroon vakuutuksesta? Varma. Mutta ei ole mitään takeita siitä, että korkotason saavuttaminen on historiallisessa matalassa tai lähellä sitä.
Lisäksi asuntolainan vakuutusmaksu (MIP) putoaa, kun teet suuremman käsiraha. Esimerkiksi, kun otat 15 vuoden asuntolainan, jos voit maksaa 10% etukäteen, vuotuinen maksu laskee 0, 70%: sta 0, 45%: iin.
Vaikka yksityiskohdat ovat hiukan erilaisia PMI: n kanssa, sama logiikka pätee. Mitä suurempi käsiraha, sitä vähemmän joudut maksamaan vakuutusmaksuja. Yksi PMI: n etuna on kuitenkin se, että voit peruuttaa sen, kun kotisi on saavuttanut 20%: n pääoman (katso Yksityisen asuntolainan vakuutuksen ovellet ).
Jos pankki pitää asuntolainaasi kirjoissaan - eli se ei myy sitä Fannie Maen tai Freddie Macin kaltaiselle yhteisölle - se ei ehkä vaadi vakuutusta ollenkaan. Pankit kuitenkin perivät usein ennakkomaksun tai korkeamman koron, jos valitset pienen ennakkomaksun lainan vähentääkseen ottamiaan riskejä. Jopa ylimääräinen puoli prosenttiyksikköä voi maksaa sinulle useita tuhansia dollareita enemmän 30 vuoden aikana. Kokonaisvaikutus on sama: Kun laitat enemmän alas, voit lainata vähemmän.
"Vedenalaisen" menemisen riski
Toinen haaste vähimmäismäärän laskemisessa asunnon ostamisen yhteydessä on se, että sinulla on vähemmän suojaa, jos asuntomarkkinat putoavat. Vain 3% tai 4% alaspäin, voit helposti löytää itsesi enemmän pankille kuin talosi kannattaa. Juuri niin tapahtui monille asunnonomistajille viimeisimmän asuntojen romahduksen aikana.
Vaikka et ole täysin suojattu, vaikka laskut 10% tai 15%, annat itsellesi paljon suuremman puskurin, jos kodin hinnat kääntyvät huonompaan suuntaan.
Säästötyynyn pitäminen
Talon säästäminen on tärkeä elämän tavoite. Mutta kun suoritat käsirahaa, varmista, että et jätä itsellesi liian vähän rahaa. Paitsi, että sinulla on hätärahasto (mieluiten kuuden kuukauden elinkustannukset), tarvitset myös varoja odottamattomiin kuluihin, joita kodin ostaminen usein aiheuttaa. Katso lisätietoja kohdasta Kuinka paljon käteistä minun pitäisi pitää pankissa?
Luo tiukka budjetti ennen kuin aloitat talonmetsästyksen, jotta tiedät mitä sinulla on varaa viettää. Ja tee mitä pystyt keräämään kassavarojasi heti kun olet selvillä ja lopettaa maalauksen ja vaihtaa matot ja kaapit. Muista myös, että ihmiset sanovat, että on hyvä elää vähän talossa ennen remonttien tekemistä, jotka eivät ole pakollisia, ennen kuin muutat.
Pohjaviiva
Voivatko matalat käsirahalainat olla hyvä valinta joillekin asunnonomistajille? Ehdottomasti. Laske kuitenkin asuntolainan vakuutuksen pitkäaikaiset kustannukset tai korkeampi korko, jonka maksat, jotta se olisi sen arvoinen. Lisätietoja on Asuntolainat: Kuinka paljon voit varaa? ja 10 suosituinta vältettävää kiinnityshuijausta .
