Iran käyttäminen kiinteistöjen ostossa

Sisällysluettelo

• Oikea IRA omaisuudelle
• Mikä on ja ei ole sinun
• Ostaminen IRA: ssa
• Kiinteistön omistaminen IRA: ssa
• Kiinteistön myynti IRA: ssa
• Hyödyt ja haitat omaisuuden IRA
• Pohjaviiva

Rahoitusvarat - osakkeet, joukkovelkakirjat ja sijoitusrahastot tai pörssiyhtiö (ETF) - ovat sijoitusrahastoja kohtaan tavallisia epäilyjä sijoituksista. Silti on mahdollista pitää kiinteistöjä Roth IRA -laitteessa tietyin ehdoin. Voit ostaa yhden perheen tai monikerroksisia koteja, kerrostaloja, kaupallisia kiinteistöjä, kuten vähittäiskauppoja, hotelleja tai toimistokomplekseja, raakamaata ja paljon ja jopa veneen liukumäkiä.

Se ei ole kuitenkaan niin helppoa kuin ostamalla muutama sata osaketta. Jos haluat astua kiinteistöostoihin itseohjautuneen IRA: n kautta, sinun on tiedettävä säännöt - ja niitä on paljon.

Avainsanat

• Voit pitää kiinteistöjä IRA: ssa, mutta tarvitset itseohjautuvan IRA: n sen tekemiseen. Kaikkien ostamiesi kiinteistöjen on oltava ehdottomasti sijoitustarkoituksia varten: Sinä ja perheenjäsenet eivät voi käyttää sitä.Kiinteistöjen ostaminen alueella IRA vaatii yleensä maksamisen käteisellä, ja kaikki omistuskulut on maksettava IRA: lla. IRA: n kiinteistöjen hallussapito voi olla hankala, vero-ongelmilla ja byrokratialla. Mutta toisaalta, kiinteistö voi tarjota sinulle hyvän (tai suuren) tuoton ja monipuolistaa salkkuasi.

Oikea IRA sijoituskiinteistöjen ostamiseen

Ensinnäkin IRA: n on oltava itseohjautuva. Termi ”itseohjautuva” tarkoittaa, että IRA: n säilytysyhteisö, kirjanpidosta ja IRS-raportointivaatimuksista vastaava rahoituslaitos tai yritys hyväksyy tai tarjoaa vaihtoehtoisia sijoituksia. Itse itse suunnattu IRA on riippumaton kaikista välitys-, pankki- tai sijoitusyhtiöistä, jotka tekisivät päätöksiä puolestasi (useimmat välitystilit eivät kuitenkaan salli kiinteistöjen hallussapitoa).

Kiinteistön ostamiseksi ja omistamiseksi IRA: lla tarvitset silti säilytysyhteisöä, itse suuntautuneisiin tileihin erikoistunutta yhteisöä, joka hallinnoi tapahtumaa, siihen liittyviä paperityötä ja taloudellista raportointia. Kaikki menee säilytysyhteisön läpi estääksesi sinua rikkomasta tiukkoja sääntöjä, jotka koskevat tämän tyyppisiä kiinteistökauppoja.

Kuten odotit, säilytysyhteisö veloittaa palvelusta maksun. Se ei kuitenkaan anna neuvoja siitä, kuinka omistusosuutesi järjestetään parhaiten. Tämän säilytysyhteisön tehtävänä on hoitaa taustatoimistot.

Ennen kuin tarkastelemme muita sääntöjä, ymmärrä tämä perustieto: Sinä ja IRA olette kaksi erillistä kokonaisuutta. IRA omistaa kiinteistön - et. Itse asiassa kiinteistön otsikko on "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA".

Mikä on ja ei ole sinun

Kiinteistösi on oltava puhtaasti sijoitus. Et voi käyttää sitä loma-asunnona, lasten asuinpaikkana, toisena kodina tai toimistona yrityksellesi. Nämä säännöt koskevat sinua ja ihmisiä, joita IRS pitää "hylätyinä". Joten ketä pidetään hylätyksi henkilöksi?

• Puolisosi vanhempasi, isovanhemmasi ja isovanhemmasvanhemmasi lapsesi ja heidän puolisonsa, lapsenlapsensa ja isolastenlastenlapsetIRAAny-yksikön palveluntarjoajat, jotka omistavat yli 50% kiinteistöstä

Et voi myöskään ostaa kiinteistöä yhdeltä näistä oikeudenhaltijoista - tätä kutsutaan omaksi kauppaksi - eikä IRA voi ostaa jo omistamaasi kiinteistöä. Lisätietoja kielletyistä liiketoimista on sisäisen tulo-ohjeen osassa 4.72.11.2.1.

Ostaminen

IRA-saldosi on oltava melko korkea, koska asuntolainan saaminen kiinteistön ostamiseksi IRA: sta ei ole helppoa. Sinun on todennäköisesti maksettava käteisellä, mikä ei vain vie suurta puremaa tililtä, ​​vaan vaikuttaa myös tuottoprosenttisi tiellä.

Kiinteistösijoittajat laskevat usein pienen summan ja hyödyntävät edelleen suhteellisen alhaisia ​​korkoja hyödyntääkseen ostoa, kuvitelleen, että he voivat ansaita kiinteistölle enemmän rahaa kuin mitä he maksavat korkoina. Jos et voi rahoittaa kiinteistöostojasi, menetät potentiaalisi merkittävän sijoitetun pääoman tuoton (ROI).

Jotkut pankit harkitsevat lainoja tällaisesta liiketoimesta, mutta se aiheuttaa toisen ongelman: Mahdollisista kiinteistöistä saatavia tuloja voidaan tällöin pitää liiketoiminnan verotettavana tulona (UBTI). Lisätietoja UBTI: stä on IRS Internal Revenue Code (IRC) -osiosta 511 404.

Kiinteistön omistaminen

Koska IRA ei maksa veroja, et voi hyödyntää kiinteistöjen omistamisen mukana tulevia vähennyksiä. Koska olet maksanut käteisellä, asuntolainan korkoja ei voida vähentää. Et myöskään saa kiinteistöveron vähennysten tai poistojen etuja. Jos kiinteistösi tuottaa vuokratuottoja, jokainen osa siitä menee takaisin takaisin IRA: han. Koska et omista omaisuutta, et voi tasata mitään tuloista. (Tietysti saat rahat lopulta, kun teet nostoja tililtä eläkkeellä.)

Valoisalta puolelta mitkään kiinteistöjen omistamisen ylläpito- tai muut kustannukset eivät tule taskustasi. IRA maksaa kaikesta. Tämä ei kuitenkaan ole ilman haittoja. Jokainen IRA: stasi tuleva dollari on dollari, jota ei enää tarvitse pari vuosikymmentä arvostaa arvonlisäverottomasti.

Yksi valtava riski: ylläpitokulut, jotka tyhjentävät IRA: n rahat ja johtavat kalliisiin sakkoihin, jos "yli maksat" tilillesi kattamaan ne.

Ja mitä tapahtuu, jos kiinteistölle koituu joukko suuria kuluja, joiden seurauksena IRA-saldosi on niin alhainen, että tilillä ei ole tarpeeksi rahaa sen maksamiseen? Muista, että et voi maksaa mistään tähän omaisuuteen liittyvää asiaa omasta taskustasi, ja IRA: n maksut ovat rajoitetut: Voit tallettaa vain 6 000–7 000 dollaria, jos olet 50-vuotias tai vanhempi, vuonna 2020.

Jos tämä ei kata korjausta ja joudut tallettamaan enemmän, olet koukussa rangaistuksiin, jotka liittyvät liialliseen maksamiseen. Tämä on merkittävä riski, koska kiinteistö voi melko usein vaatia kalliita ylläpitoa, ja vuokratuloista saatavat tulot eivät välttämättä kata sitä, mitä joudut käyttämään korkeatasoisen kunnossapitovuoden aikana.

Kiinteistön myynti IRA: ssa

Voit myydä kiinteistösi selvittämällä myyntihinnan samalla tavalla kuin minkä tahansa muun kiinteistöomistuksen kanssa. Kun molemmat osapuolet ovat sopineet hinnasta ja ehdoista, pyydä säilytysyhteisösi myymään kiinteistö IRA: n puolesta. Kaikki rahat menevät takaisin IRA-laitteeseesi joko verosaatavana tai verovapaana IRA: n rakenteesta riippuen.

Viimeinen huomio: likviditeetti. Kuinka helppoa on sinun päästä irti sijoituksesta? Varastossa se on suhteellisen helppoa. Joskus voit saada rahasi takaisin sekunneissa. Sitä vastoin kiinteistöt ovat tunnetusti epälikvidit sijoitukset. Se voi viedä kauan myydä, ja voit menettää rahaa matkan varrella. Kuten kahdeksan miljoonaa ihmistä oppi vuoden 2008 suuressa taantumassa, voit löytää itsesi omaisuuden, jonka arvo on pienempi kuin sille velkaa olevan rahan määrä.

Hyödyt ja haitat omaisuuden IRA

Olemme maininneet niin monia vaivoja ja haittoja. Saatat miettiä tässä vaiheessa, onko mitään syytä sijoittaa omaisuutta IRA: han. Historiallisesti kiinteistöt ovat olleet hyvä pitkäaikainen sijoitus, kun kiinteistöjen arvot nousevat ajan myötä, ja pitkäaikainen arvonnousu kulkee käsi kädessä eläketilin pitkän aikavälin sijoitushorisontin kanssa. Lyhyellä aikavälillä kaikki kiinteistön tuottama tulo on verosuojattu IRA: n sisällä. Viimeinkin kiinteänä omaisuutena kiinteistö auttaa monipuolistamaan osakesijoituksiin ja muihin arvopapereihin sijoitettua salkkua - ei maailman pahin idea.

Plussat

• Kiinteistöt auttavat monipuolistamaan salkkua siirtymällä usein vastaamaan rahoitusmarkkinoita.

• Kiinteistöt ovat historiallisesti arvostuneet ajan myötä, sopivasti IRA: n pitkäaikaiseen sijoitushorisontiin.

• Kiinteistöt voivat tarjota tasaisen tulovirran vuokrista, ja keräämäsi vuokratuotot kasvavat verovapaasti IRA: n alueella.

• Voit ostaa, myydä, kääntää ja kerätä kiinteistöjä.

Haittoja

• Sinun on perustettava itseohjautuva IRA säilytysyhteisön kanssa.

• Et voi vaatia kiinteistöverot, asuntolainan korot, poistot ja muut kiinteistöihin liittyvät kulut vähennyksiä.

• Kaikki kulut, korjaus- ja ylläpitokustannukset on maksettava IRA-varoilla, ja sinun on maksettava muille niiden suorittamisesta ja kiinteistön hallinnasta.

• Sinä ja sukulaisesi eivät voi asua tai harjoittaa liiketoimintaa kiinteistöstä.

Pohjaviiva

IRA: n käyttäminen sijoituskiinteistön ostamisessa ei ole heikko sydän, eikä ketään, joka tuntee erityyppiset yksittäiset eläketilit. Minkä tahansa tyyppinen kiinteistösijoittaminen on melko riskialtista tai parhaimmillaan korkeaa ylläpitoa; IRA: lle kiinteistö on kuitenkin erityisen suuri riski. Kiinteistöjen arvot eivät vain saa pudota eikä nousta; Vuoden merkittävät ylläpitokustannukset saattavat myös johtaa sinulle rangaistuksiin, jos tulosi ja IRA-vakuutusraja eivät kata korjauksia, joita sinulla ei ole varaa sivuuttaa.

Ellei sinulla ole aikaa ja asiantuntemusta kiinteistöjen hallintaan, olet todennäköisesti parhaiten valtavirtaistrategioiden parissa IRA: llesi. Tai harkitse arvopaperistettuja kiinteistövaihtoehtoja, kuten kiinteistösijoitusrahastot (REIT) tai kiinteistösijoitusrahastot ja ETF: t. Nämä ovat epäsuoria omistusoikeuden muotoja, mutta ne ovat yksinkertaisempia ja likvidejä tarjouksia - ja niitä voidaan pitää myös tavanomaisissa IRA: issa.