Kiinteistöasiakirjoilla välitetään kiinteistöjä luovuttajalta (myyjältä) saajalle (ostajalle). Jotta teko olisi laillisesti toimiva, sen on sisällettävä luovuttajan ja saajan tunnistetiedot sekä omaisuuden riittävä kuvaus.
Tarkemmin sanottuna teot kuuluvat useisiin luokkiin, mukaan lukien takuu, quit-vaatimus ja erityinen tarkoitus. Tässä artikkelissa määritellään, mitkä teot ovat, mitä on sisällytettävä tekoon, jotta se olisi laillisesti toimiva, ja erityyppiset teot, joita käytetään kiinteän omaisuuden siirrossa.
Mitä ovat omaisuusasiakirjat?
Kiinteistöasiakirja on kirjallinen ja allekirjoitettu oikeudellinen väline, jota käytetään siirtämään kiinteistöjen omistusoikeudet vanhalta omistajalta (luovuttajalta) uudelle omistajalle (edunsaajalle). Historiallisesti kiinteistö siirrettiin seremoniallisen toimen kautta, joka tunnetaan nimellä "seisin livery". Tässä toimessa maan siirtäjä antoi oksaa tai halkoa turpeesta maasta maan luovuttavalle henkilölle. Suullinen tai kirjallinen lausunto sisälsi usein eleen, vaikka seisinin hieno muutti omistusoikeuden laillisesti. Nykyään kiinteistöjen omistusoikeus välitetään paperilla.
Olennaiset tekoelementit
Vaikka jokaisella valtiolla on omat vaatimuksensa, useimpien tekojen on sisällettävä useita olennaisia osia, jotta ne olisivat oikeudellisesti päteviä:
- Sen on oltava kirjallinen. Vaikka suurin osa töistä tehdään painetulla lomakkeella, mitään oikeudellista lomaketta ei käytetä, kunhan olennaiset osatekijät otetaan huomioon. Lupanantajalla on oltava oikeuskelpoisuus siirtää kiinteistöä ja edunsaajan on kyettävä vastaanottamaan avustus omaisuus. Henkilö, joka on pätevä tekemään voimassa oleva sopimus, katsotaan päteväksi myöntäjäksi. Luovuttaja ja saaja on tunnistettava tavalla, joka voidaan varmistaa. Kiinteistö on kuvattava riittävästi.Operatiivisten kuljetussanojen on oltava läsnä. Kaikissa vakiomuotoisissa asiakirjoissa on tarvittava oikeudellinen kieli, jolla omaisuus tosiasiallisesti siirretään. Luovuttajan tai rahoittajien on allekirjoitettava asiakirja, jos kiinteistö on useamman kuin yhden henkilön omistuksessa. Asiakirja on toimitettava laillisesti edunsaajalle tai edunsaajan puolesta. Avustuksen saajan on hyväksyttävä asiakirja. Edunsaaja hyväksyy tyypillisesti teot, mutta tietyissä olosuhteissa edunsaaja voi hylätä asiakirjan toimituksen.
Omaisuuden tekojen ymmärtäminen
Tekojen tyypit
Teot voidaan luokitella monin tavoin. Teot luokitellaan yleisesti virallisiksi tai yksityisiksi. Viralliset teot toteutetaan tuomioistuimessa tai oikeudenkäynnissä. Suurimpaan osaan kiinteistökauppoja liittyy kuitenkin yksityishenkilöitä ja yrityksiä, jotka käyttävät yksityisiä tekoja.
Teot luokitellaan myös myöntäjän myöntämien omistusoikeuksien tyyppien perusteella. Erityyppisiä tekoja ovat:
Yleinen takuuaika
Yleinen takuuasiakirja tarjoaa saajalle eniten suojaa. Tämän tyyppisellä teolla luvan myöntäjä antaa sarjan laillisesti sitovia lupauksia (kutsutaan liittoiksi) ja takuita edunsaajalle (ja heidän perillisilleen), jotka sitoutuvat suojelemaan edunsaajaa kaikkien henkilöiden aikaisemmilta vaatimuksilta ja vaatimuksilta, riippumatta siitä, mikä on siirretty maa. Yleiset takuuasiakirjaan sisältyvät omistusoikeuden yleiset sopimukset ovat:
- seisin-yleissopimus , mikä tarkoittaa, että luovuttaja takaa, että he omistavat kiinteistön ja että hänellä on laillinen oikeus välittää sopimusta rasituksilta , mikä tarkoittaa, että myöntäjä takaa, että kiinteistössä ei ole panttioikeuksia tai rasitteita, paitsi jos laissa nimenomaisesti todetaan hiljainen nautinto , joka osoittaa, että edunsaajalla on omaisuus rauhallisesti eikä häiriötä johtuu siitä, että myöntäjällä oli puutteellinen lisävarmuussopimus , jossa myöntäjä lupaa toimittaa kaikki tarvittavat asiakirjat, jotta nimike olisi hyvä
Erityinen takuulaki
Jos yleisessä takuusopimuksessa luvan myöntäjä lupaa taata ja puolustaa luovutettua nimikettä kaikkien henkilöiden vaatimuksia vastaan, erityisen takuusopimuksen myöntäjä vakuuttaa, että he ovat saaneet omaisuuden omistusoikeuden ja että he eivät ole tehneet mitään omistusoikeuden hallussapidossa luoda vika.
Toisin sanoen vain virheet, jotka syntyivät luovuttajan omistaman kiinteistön omistamisen aikana, ovat perusteltuja. Tämän rajoituksen takia erityistakuu tarjoaa saajalle vähemmän suojaa kuin yleinen takuuteos. Monet kiinteistöjen ostajat vaativat yleistä takuusääntöä suojautuakseen ongelmilta, joita voi syntyä erityisestä takuuteosta.
Lopeta vaatimusasiakirja
Päätöslaki, jota kutsutaan myös takuun ulkopuolelle, tarjoaa saajalle vähiten suojaa. Tämän tyyppinen teko välittää kaikki edut, jotka luovuttajalla on tällä hetkellä omaisuudesta, jos sellaisia on. Otsikon laatua koskevia takuita tai lupauksia ei anneta. Jos luovuttajalla on hyvä nimike, quitcudout -asiakirja on käytännössä yhtä tehokas kuin yleinen takuuteos. Jos nimikkeessä on kuitenkin vika, edunsaajalla ei ole lain nojalla oikeussuojakeinoa myöntäjää vastaan. Päätöslupahakemusta käytetään usein, jos myöntäjä ei ole varma nimikkeen asemasta (jos siinä on puutteita) tai jos myöntäjä ei halua mitään vastuuta nimelliskovenantien nojalla.
Erityisasiakirjat
Erityisasiakirjoja käytetään usein oikeudenkäyntimenettelyissä ja tapauksissa, joissa teko on henkilö, joka toimii tietyntyyppisessä virkavelvollisuudessa. Useimmat erityisasiakirjat tarjoavat edunsaajalle vain vähän tai ei ollenkaan suojaa ja ovat pääosin quit-vaatimusasiakirjoja. Erityistarkoituksiin tyyppejä ovat muun muassa:
- Ylläpitäjän teko: Tätä voidaan käyttää, kun henkilö kuolee laillisesti (ilman tahtoa). Tuomarin nimeämä hallintovirkamies huolehtii vainajan omaisuudesta, ja hallintovirkamiehen asiakirjaa voidaan käyttää välittämään kiinteän omaisuuden omistusoikeuden saajalle. Toteuttajan toimeksianto: Tätä voidaan käyttää, kun henkilö kuolee tetaattiin (tahdolla). Omaisuuden testamenttipäällikkö luovuttaa omaisuuden haltijan omaisuuden, ja testamentin tekoa voidaan käyttää välittämään omistusoikeus tai kiinteistö omaisuudelle. Sheriff's Act: Tämä annetaan tarjouskilpailun voittajalle huutokaupassa, jonka tarkoituksena on täyttää omaisuuden omistajaa vastaan annettu tuomio. Edunsaaja saa minkä tahansa tuomion velallisella. Verolaki: Tämä annetaan, kun kiinteistö myydään viivästysveroilla. Teko sulkemisen sijasta: Tämän antaa lainanottaja, joka on laiminlyönyt asuntolainan suoraan lainanantajalle. Tämä estää markkinoiden sulkemismenettelyjä, ja jos lainanantaja hyväksyy teon sulkemisen sijasta, laina lopetetaan. Monet lainanantajat mieluummin sulkevat markkinointikertomuksen siivoamiseksi. Lahjakortti (Lahjakortti). Tätä käytetään välittämään otsikko kiinteistöstä, joka annetaan vastikkeetta tai vain tunnusomaisena vastikkeena. Joissakin valtioissa lahjakortti on kirjattava kahden vuoden kuluessa tai muuten se tulee mitättömäksi.
Pohjaviiva
Kiinteistön omistusoikeuden siirto tapahtuu teolla. Tietyt olennaiset osat on sisällytettävä asiakirjaan, jotta se olisi laillisesti toimiva. Eri teot tarjoavat edunsaajalle erilaisia suojaustasoja ja luvan myöntäjän velvoitteet määräytyvät teon muodon perusteella. Koska teot ovat tärkeitä oikeudellisia asiakirjoja, jotka vaikuttavat omistajuuden etuihin ja oikeuksiin, pätevää kiinteistövälittäjää olisi kuultava kaikissa heitä koskevissa liiketoimissa, kuten kodin oston päättämisessä.
