Samankaltainen vaihto (jota kutsutaan myös osion 1031 vaihtoksi) antaa kiinteistövälittäjille mahdollisuuden tehdä samanlainen asia lykkäämällä myyntivoittoja tai -tappioita ostaessaan tai myytäessä kiinteistöä. Pohjimmiltaan samankaltainen vaihto antaa sinun vaihtaa sijoituskiinteistöjä toisen sijoittajan kanssa ja pitää verovelvollisen poissa kaupasta vasta myöhemmin, kun kiinteistö lopulta myydään käteisellä. Prosessi ei tietenkään ole aivan yhtä helppoa kuin muutaman baseball-kortin vaihtaminen, mutta tämä artikkeli näyttää kuinka se tapahtuu.
Miksi sinun tulisi harkita vaihtoa Mahdollisuus lykätä verovelvoitteita 1031-vaihtolla (nimeltään sisäisen verolain 1031 §: llä) rohkaisee sijoittajia tasapainottamaan kiinteistökantoja ja käyttämään kannattavampaan käyttöön rahaa, jonka muutoin hän maksaisi veroina. Mahdollisuus tasapainottaa on erityisen tärkeä kiinteistöalalla, koska toisin kuin yksittäiset osakkeet ja joukkovelkakirjat, yksi kiinteistö voi muodostaa merkittävän osan salkun arvosta.
Kiinteistösijoituksen keskittyneen luonteen vuoksi on tärkeää, että salkunhoitajilla on joustavuus tasapainottaa salkkujaan ja tehdä taktisia vetoja joko eri kiinteistösektoreilla tai sijoitusalueilla. 1031-vaihto kannustaa tällaiseen tasapainottamiseen antamalla sijoittajille mahdollisuuden siirtyä kiinteistöihin liittyviin vastuisiin vaihtamalla vaihtamalla yksi kiinteistö toiseen ilman taakkaa välittömiin myyntivoittojen veroihin. Käyttämällä jatkuvasti 1031 pörssiä kiinteistöjä hankkiessaan ja luovuttaessaan, sijoittajat voivat lykätä myyntivoittoveroa, kunnes on aika selvittää osa portfoliosta tai osa kokonaisuudesta, verolaki muuttuu suotuisasti tai he ovat kertyneet tarpeeksi pääomatappioita korvata myyntivoittovelvoite. (Lisätietoja siitä, kuinka osa 1031 toimii sinulle, tutustu Smart Real Estate Transactions -kauppaan .)
Yleiskatsaus Tämän verokohtelun saamiseksi sijoittajien on noudatettava tiettyjä vaatimuksia ja rajoituksia, jotka koskevat vaihdettavia kiinteistötyyppejä, kiinteistöjen sijaintia ja tiettyjen keskeisten tapahtumien ajoitusta. Seuraavassa osassa on yksityiskohtainen kuvaus erilaisista vaatimuksista, mutta on ensin tärkeää huomata, että pääasiallinen asuinpaikka ei ole kelvollinen, joten valitettavasti et voi vaihtaa lähiöidesi huoneistoasi Malibun rantataloon. (Lisätietoja henkilökohtaisten asuntojen myynnistä on artikkelissa Jättääkö kodimyyntisi verovaroin? Ja onko totta, että voit myydä talosi eikä maksaa mitään myyntivoittoveroa? )
Tarvittavien osien koordinointi voi olla melko pelottava tehtävä. Tarvittavien kauppojen ja dokumentoinnin helpottamiseksi sijoittajien on käytettävä kolmannen osapuolen selvityskeskusta, jota kutsutaan "päteväksi välittäjäksi" (QI), joka käsittelee kaikkia kiinteistöjen hankintaan, myyntiin ja vaihtoon liittyviä varoja. Koska varat eivät kulje suoraan verovelvollisen tilien kautta ja koska verovelvollisella ei ole koskaan hallintaa mistään kaupalla tuotetusta käteisvaroista, sijoittaja on käytännössä kääntänyt myyntivoitot vaihdettuihin kiinteistöihin ja voi lykätä myyntivoittoveroa siihen asti, kunnes kiinteät omaisuusvarat käteisellä.
1031-pörssin perustaminen ja toteuttaminen ja vastaava transaktiokohtelu voi olla erittäin monimutkainen. Seuraava osa antaa lyhyt ja yksinkertaistettu kuvaus vaatimuksista ja vaiheista, joita tarvitaan 1031-vaihdon suorittamiseen.
Transaktiovaatimukset
Hyväksyttävät kiinteistöt Pörssi toimii vain sijoituskiinteistöihin tai liikekiinteistöihin. Sijoituskiinteistö on kiinteistö, joka ostetaan vuokratakseen ja tuottaakseen tuottoja. Liikekiinteistö on yrityksen omistama ja käyttämä, ja sitä pidetään taseessa omaisuuseränä. Kaikki USA: n kiinteistöt, olivatpa ne parantuneita tai parantamattomia, ovat yleensä samanlaisia. Kiinteistöä Yhdysvaltojen ulkopuolella pidetään "ei samanlaisena" omaisuutena. Kohta 1031 ei koske vaihto-omaisuuden, osakkeiden, joukkovelkakirjalainojen, vekselien, muiden arvopapereiden tai henkilökohtaisen omaisuuden vaihtoa. (Katso yleiskatsaus erityyppisistä kiinteistöistä tutustumalla oppaaseen, joka käsittelee kiinteistösijoituksia ja sijoittamista kiinteistöihin .)
Ei-ehdot ja omaisuuserät Jos kauppaan sisältyy ei-ehdot täyttäviä omaisuuseriä (ei vastaavaa) omaisuutta tai käteisvaroja, sijoittajan on kirjattava myyntivoitot ja maksettava verot vastaavasti. Jos oletetaan, että yhden vaihdetun omaisuuden arvo on suurempi kuin toisen arvo, ei-ehdot täyttäviä varoja, joita käytetään arvojen tasoittamiseen pörssien välillä, kutsutaan "käynnistykseksi", ja niistä veloitetaan silti normaalit myyntivoittoverot.
Ajoitus
Vaikka tapahtumien ei tarvitse olla samanaikaisia, tietyille tapahtumien ajoituselementeille on rajoituksia. Esimerkiksi, jotta kauppa voidaan luokitella 1031-vaihtoeksi, sijoittajan on tunnistettava vaihdettava kiinteistö ennen sulkemista ja tunnistettava korvaava kiinteistö 45 päivän kuluessa ensimmäisen omaisuuden myynnin lopettamisesta. Lisäksi korvaavan omaisuuden hankkiminen on suoritettava 180 päivän kuluessa ensimmäisen kaupan myynnistä. Useimmille sijoittajille yksi vaikeimmista tehtävistä on korvausomaisuuden tunnistaminen 45 päivän kuluessa luopuneen omaisuuden myynnistä. On kuitenkin tärkeää, että he tekevät niin, koska nämä ajoitusrajoitukset ovat erittäin tiukat ja IRS ei myönnä pidennyksiä.
Pätevä välittäjä Näiden järjestelyjen monimutkaisuuden sekä pörssiä koskevien vaatimusten ja rajoitusten vuoksi vaihtoa sponsoroivien sijoittajien on käytettävä pätevää välittäjää helpottamaan kauppaa. Pätevä välittäjä, joka on määritelty yrityksenä, joka harjoittaa kokopäivätoimintaa helpottamalla 1031 vaihtoa, ei tarjoa juridista tai veroneuvontaa. Se ei voi olla liikekumppani, kuten CPA-yritys, asianajaja tai kiinteistönvälittäjä, jolla on ollut suhteita verovelvolliseen 24 kuukauden aikana ennen ensimmäistä kiinteistökauppaa. Mieluiten QI: n tulisi olla kolmannen osapuolen yritys, joka ei ole aikaisemmin tarjonnut mitään näistä palveluista yhdellekään tapahtuman osapuolelle.
QI suorittaa erilaisia avustuspalveluita ja toimii siltana osapuolten välillä auttaakseen vaihdon rakentamisessa ja toteuttamisessa. Sen tehtäviin kuuluu:
- Valmistelee kaikki vaadittavat asiakirjat ja toimii selvitysyhteisönä varmistaakseen, että kaikki asianmukaiset osapuolet saavat asiakirjat.Varmistetaan, että varoja pidetään vakuutetulla ja vakuutetulla pankkitilillä ja että maksut suoritetaan sulkutileille, kun tapahtumat on saatettu päätökseen. täydellinen kirjanpito verovelvollisten kirjanpidosta ja toimittamalla lomakkeen 1099 verovelvollisille ja IRS: lle, joka dokumentoi kaikki vaadittavat verot ja mahdolliset maksetut myyntivoittoverot.
IRS: n tiukat säännöt, jotka koskevat tiettyjä vaatimuksia, korostavat pätevän välittäjän arvoa ja sopivan valinnan merkitystä. Yksi QI: n tärkeimmistä palveluista on pitää kaupankäynnin osanottajat kurssilla ja varmistaa, että he täyttävät vaatimukset, joita veronmaksajat voivat saada kiinteistövoittojensa veroetuuskohtelua varten, joten on tärkeää, että sijoittajat tutkivat ja valitsevat liiketoimiensa välittäjän huolellisesti. (Katso lisätietoja kiinteistövälittäjän käytön eduista .)
Seuraava jakso kattaa useiden kiinteistöjen vaihdot, ja sijoittajien on noudatettava perusaikataulua.
Useita kiinteistövaihtoja Samankaltaisessa pörssissä sijoittajan ei tarvitse tehdä kiinteistöjen vaihtoa yhden puolesta. Vaihteen kummallakin puolella voidaan käyttää useita ominaisuuksia, kunhan seuraavat säännöt täyttyvät. Näitä sääntöjä kutsutaan yleisesti "kolmen omaisuuden", "95%" ja "200%" sääntöiksi.
- Kolmen kiinteistön sääntö - Kaikki kolme kiinteistöä voivat saada kelvollisuuden markkinahinnasta riippumatta. 95% -sääntö - Minkä tahansa määrän kiinteistöjä voidaan saada, kunhan vaihtojakson loppuun mennessä vastaanotettujen kiinteistöjen käypä markkina-arvo on enintään 95% kaikkien tunnistettujen potentiaalisten korvaavien ominaisuuksien kumulatiivisesta FMV: stä. 200% -sääntö - Minkä tahansa määrän ominaisuuksia voidaan vaihtaa, kunhan korvaavien ominaisuuksien kumulatiivinen FMV on enintään 200% kaikkien vaihdettujen ominaisuuksien yhdistetystä FMV: stä alkuperäisen siirtopäivänä.
Vaikka IRS on varsin joustava omaisuuserien lukumäärän suhteen, jonka se sallii vaihtamisen myyntivoittoveron lykkäämisen helpottamiseksi, se on erittäin tiuka näiden kiinteistöjen tunnistamiselle ja vaihdon toteuttamiselle.
Transaktiosuunnitelma ja aikajana Vaikka 1031-vaihdon transaktiosuunnitelma ja aikajana voivat tulla erittäin monimutkaisia, tietyt kohteet noudattavat perusmuotoa ja ovat samanlaisia useimmissa tapahtumissa.
- Aluksi sijoittaja, joka haluaa osallistua samankaltaiseen vaihtoon, tunnistaa myytävän kiinteistön tai kiinteistöt - "luovutetun kiinteistön" - ja myy sitten välittäjän avulla kolmannelle osapuolelle. Välittäjä vastaanottaa varat myyjänä ja vakuuttaa kaikki sulkutilit. Sulkutilillä olevilla varoilla sijoittajalla on 45 päivää aikaa valita yksi tai useampi "korvaava ominaisuus" vaihtoon, joka on ostettava kolmannelta myyjältä 180 vuoden sisällä. päivää ensimmäisestä transaktiosta Välittäjä toimii ostajana, vakuuttaa varoja sulkutilissä ja välittää sitten asianmukaiset varat myyjälle tai myyjille. (Tutustu kannattavan vuokrakiinteistön kymmeneen ominaisuuteen ja löydä omaisuus omaisuudesta kaupallisessa kiinteistövälityksessä .) Seuraavaksi QI laatii verovelvolliselle kaikki kirjanpitoasiakirjat, jotka osoittavat, että varat ovat käyneet QI-selvityskeskuksen läpi. ja että veronmaksajan / sijoittajan tileille ei ole saatu varoja. QI laatii myös lomakkeen 1099, joka kuvaa kaikki vaatimukset täyttämättömän "käynnistyksen" luomisesta syntyneet myyntivoitot ja mahdolliset liiketoimen yhteydessä maksetut verot ja välittää lomakkeen IRS: lle. Todellisuudessa veronmaksaja arkistoi IRS-lomakkeen 8824 IRS: ään., plus mitä tahansa vastaavaa asiakirjaa, jota valtio, jossa kiinteistöt sijaitsevat tai verovelvollinen asuu, vaaditaan. Vaihdon helpottamisen lisäksi pätevä välittäjä tuottaa myös kaikki transaktioiden edellyttämät vaihto-asiakirjat, kuten kiinteistöasiakirjat ja kiinteistösopimukset.
Koska QI on kontrolloinut varoja sekä vaihdettujen kiinteistöjen myynnistä että ostosta ja koska sijoittaja on saanut kiinteistöä käteisvaroina luovutetun omaisuuden myynnistä, myyntivoittoja lykätään. Kaikkia "käynnistyksiä" lukuun ottamatta myyntivoittoja voidaan lykätä jatkuvasti samankaltaisten pörssien kautta, kunnes varat lopulta myydään käteisellä. Siinä vaiheessa kertynyttä myyntivoittoa verotetaan vallitsevilla veromenetelmillä.
Johtopäätös Samankaltainen vaihto ei ehkä ole yhtä helppoa kuin nuoruusi pesäpallokorttikauppojen kanssa, mutta se antaa sinulle mahdollisuuden vaihtaa sijoituskiinteistöjäsi ja pitää verovelvollisen poissa kaupasta. Sijoittamalla jatkuvasti näihin samankaltaisiin pörsseihin, sijoittajat voivat toteuttaa kiinteistösiirtoja lisätäkseen tai vähentääkseen tietyille kiinteistösektoreille kohdistuvia vastuita, ja samalla lykätä myyntivoittoja, kunnes kiinteistöt lopulta myydään käteisellä. Kun olet ymmärtänyt pelisäännöt, tämä on hieno tapa palauttaa tehokkaasti kiinteistökantasi uudelleen.
Lue lisää strategioita pysyäksesi askeleen veromiehen edessä lukemalla vero-vinkkejä yksittäiselle sijoittajalle ja rahansäästövuoden verovinkkejä .
