Kiinteä omaisuus siirrettiin kerran seremoniatoiminnalla, joka tunnetaan nimellä “seisin livery” ja jossa maan siirtävä henkilö kuljetti maasta turpeen oksaa tai halkoa maan luovuttavalle henkilölle.
Suullinen ja / tai kirjallinen sopimus on saattanut liittää eleen, mutta vain "seisin livery" laillisesti siirretty omistusoikeus omaisuuteen. Tietenkin tänään kiinteän omaisuuden luovutus tapahtuu teolla. Kiinteistöasiakirja on kirjallinen ja allekirjoitettu oikeudellinen väline, jota käytetään siirtämään kiinteistön omistusoikeus aikaisemmalta omistajalta (luovuttajalta) uudelle omistajalle (saaja).
Teot voidaan luokitella monin tavoin. Yleisesti ottaen teot ovat joko virallisia tai yksityisiä. Viralliset teot toteutetaan tuomioistuimessa tai oikeudenkäynnissä, kuten edunvalvojien teot ja veroasiakirjat. Suurimpaan osaan kiinteistökauppoja liittyy kuitenkin yksityisiä tekoja.
Teot luokitellaan myös luovuttajan myöntämän omistusoikeuden takuun perusteella. Yleiset takuutyöt tarjoavat korkeimman tason ostajien suojan, kun taas quitclaim-asiakirjat tarjoavat yleensä vähiten.
Avainsanat
- Kiinteistöasiakirja on kirjallinen ja allekirjoitettu oikeudellinen väline, jota käytetään siirtämään kiinteistöjen omistusoikeudet aikaisemmalta omistajalta (luovuttajalta) uudelle omistajalle (edunsaajalle).Yleensä asiakirjat ovat joko virallisia tai yksityisiä.Yleiset takuutyöt tarjoavat korkeatasoinen ostajansuoja, kun taas quitclaim-asiakirjat tarjoavat yleensä vähiten.
Päätöslupahakemukset ovat useimmiten omaisuuden siirtämistä perheenjäsenten välillä tai nimikkeen virheen, kuten nimen väärin kirjoittamisen, korjaamiseksi. Vaikka ne ovat suhteellisen yleisiä ja useimmilla kiinteistönvälittäjillä on kokemusta heidän kanssaan käsittelystä, niitä käytetään yleensä liiketoimissa, joissa osapuolet tuntevat toisensa, ja siksi ne todennäköisemmin hyväksyvät ostajan suojan puuttumiseen liittyvät riskit. Niitä voidaan käyttää myös silloin, kun kiinteistö siirtää omistusoikeuden myymättä, ts. Kun rahaa ei ole.
Koska quitclaim-asiakirjat tarjoavat niin rajoitetun ostajansuojan, on tärkeää ymmärtää tarkalleen, mitä saat, kun ostat kiinteistöä tällä tavalla. Tässä on viisi asiaa, jotka tulee tietää näistä sopimuksista.
Viisi asiaa, jotka tulisi tietää Quitclaim-teoista
1. Ostat vähiten suojaa teoista.
Quit-vaatimusasiakirja, jota kutsutaan myös ei-takuutekoksi, välittää kaikki edut, joita luovuttajalla on tällä hetkellä omaisuudesta. Luovuttaja vain "siirtää, vapauttaa ja lopettaa" kiinnostuksensa omaisuuteen saajalle. Otsikon laadusta ei ole takuita tai lupauksia. Asiakirja selventää tätä sisällyttämällä kieli, kuten "Antaja ei anna mitään nimenomaista tai epäsuoraa takuuta omistusoikeudelle tässä kuvatussa kiinteistössä."
Tilanteissa, joissa quit-vaatimusasiakirjan myöntäjällä ei ole kiinnostusta omaisuuteen, edunsaaja ei saa mitään quit-vaatimusasiakirjan perusteella eikä hänellä ole takuuoikeutta myöntäjää vastaan.
2. Hyväksy vain quitcike-asiakirja sellaisilta rahoittajilta, joille tunnet ja luotat.
Koska quitclaim-asiakirjat eivät takaa myöntäjän arvon laatua, ne ovat parhaita vähäisen riskin transaktioissa toistensa tuntevien ihmisten välillä ja niihin tyypillisesti ei liity rahanvaihtoa. Siksi lakkauttamisasiakirjoja käytetään yleisesti omaisuuden siirtämiseen perheen sisällä, esimerkiksi vanhemmilta aikuisille lapsille, sisarusten välillä tai silloin, kun kiinteistön omistaja menee naimisiin ja haluaa lisätä puolisonsa omaisuuteen.
Avioparit, joilla on yhdessä koti ja myöhemmin avioero, käyttävät myös quitclaim-tekoja. Kun toinen osapuoli hankkii kodin avioerosopimuksessa, toinen voi toteuttaa lopettamisasiakirjan hänen kiinnostuksensa omaisuudesta poistamiseksi (ja tuomioistuimen päätöksen noudattamiseksi).
3. Niitä voidaan käyttää otsikkovirheen poistamiseen.
Päätöslaki-asiakirjaa käytetään usein korjaamaan virhe (kiinteän omaisuuden pilvi) kiinteistöomaisuuden tallennetussa historiassa. Otsikkovirheisiin sisältyy esineitä, kuten sanamuotoon liittyviä ongelmia (esimerkiksi asiakirjassa, joka ei täytä valtion vaatimuksia), puuttuvaa allekirjoitusta (kuten puolison allekirjoitus) tai kiinteistöasiakirjojen virheellistä kirjaamista. Esimerkiksi, jos edunsaajan nimi on kirjoitettu väärin julkiseen tietueeseen asetetussa takuukirjelmässä, oikean oikeinkirjoituksen sisältävä quit-vaatimuslaki voidaan suorittaa saajalle otsikon parantamiseksi.
Toisena esimerkkinä oletetaan, että nimikehaku paljastaa, että aikaisemman luovuttajan puolisolla voi olla kiinnostus omaisuuteen, koska hän ei ole suorittanut aikaisemmin tehtyä tekoa oikein omistusketjussa. Tässä tilanteessa aikaisemman luovuttajan puolisoa voidaan pyytää toteuttamaan nykyiselle omistajalle asetettu quit-vaatimus "lopettamaan" kaikki hänen omaisuuteensa kohdistuvat edut.
4. Ne ovat yhtä tehokkaita kuin takuulaki omistusoikeuden siirtämiselle, mutta vain jos nimike on hyvä.
Päätöslaki voi välittää omistusoikeuden yhtä tehokkaasti kuin takuuasiakirja, jos luovuttajalla on hyvä toimitussopimus toimituksen yhteydessä. Mahdollisten takuiden puute tekee kuitenkin quitcud-asiakirjasta vähemmän houkuttelevan edunsaajan kannalta. Jos otsikossa on esimerkiksi virhe, saajalla ei ole lain nojalla oikeussuojakeinoa myöntäjää vastaan. Päätöslupahakemusta käytetään usein, jos myöntäjä ei ole varma nimikkeen asemasta (onko siinä virheitä) tai jos myöntäjä ei halua mitään vastuuta nimelliskovenantien nojalla.
5. Päätöslaki vaikuttaa omistajuuteen ja asiakirjan nimeen, ei kiinnitykseen.
Koska quitclaim-asiakirjat altistavat edunsaajan tietyille riskeille, niitä käytetään useimmiten perheenjäsenten välillä ja niissä, joissa ei ole rahanvaihtoa.
Tästä syystä quit-vaatimusasiakirjoja ei tyypillisesti käytetä tilanteissa, joissa kyseisellä omaisuudella on maksamatta oleva kiinnitys. Monien rahoittajien olisi loppujen lopuksi vaikeaa maksaa asuntolaina ilman kiinteistön myynnistä saatuja tuloja.
Joissakin tapauksissa quit-vaatimusasiakirjoja kuitenkin käytetään, kun myöntäjällä on kiinnitys. Tällöin myöntäjä on vastuussa kiinnityksestä myös sen jälkeen, kun omistusoikeus on siirretty lakisääteisen lain täytäntöönpanon kautta. Lopeta vaatimusasiakirjojen siirto, mutta ei vaikuta asuntolainoihin.
Tämä tilanne voi pahentua, jos asuntolaina sisältää eräpäivämääräyslauseke , yhteinen säännös, jonka mukaan koko lainan erääntyy heti, kun omistusoikeus siirretään (ei vain jos kiinteistö "myydään" vaihtamalla rahaa, kuten nimi "myytävänä oleva" näyttäisi tarkoittavan).
Jos myöntäjä on lopettanut kiinteistön luottamalla siihen, että edunsaaja suorittaa asuntolainan maksut, myöntäjällä ei ole oikeutta turvautua, jos edunsaaja lopettaa maksujen suorittamisen tai myy kiinteistön toiselle osapuolelle. Mahdollisten taloudellisten ja juridisten ongelmien lieventämiseksi saaja voi ottaa asuntolainan lainanantajan kanssa (lainanantajan suostumuksella) tai jälleenrahoittaa kiinteistön ja maksaa alkuperäisen lainan. Suojelun lisäämiseksi myöntäjälle voidaan laillisesti panna täytäntöön sopimus maksuehtojen dokumentoimiseksi.
Pohjaviiva
Omistajan omistusoikeuden siirto tapahtuu teolla. Asiakirjaan on sisällytettävä tiettyjä olennaisia osia, jotta se olisi laillisesti toimiva. Eri teot tarjoavat edunsaajalle erityyppisen suojan ja asiakirjan muoto määrää myöntäjän velvoitteet.
Päätöslaki tarjoaa vähiten ostajien suojan ja sitä käytetään yleensä omistusoikeuden siirtoon perheenjäsenten välillä tai omistusoikeuden puutteen poistamiseen. Jos omaisuuteen liittyy niin kutsuttu "erityisasiakirja" - joka voisi olla oikaisut, lahja-asiakirja tai vapauttamisasiakirja -, se ei yleensä tarjoa enempää suojaa kuin päättämisasiakirja. Muista kysyä pätevältä kiinteistövälittäjältä: Teot ovat tärkeitä juridisia asiakirjoja, jotka vaikuttavat omistajuuden etuihin ja oikeuksiin.
