Sisällysluettelo
- Mikä on lyhyt myynti?
- Kuinka lyhyt myynti toimii
- Kuinka sulkeminen eroaa
- Vaiheet lyhyeksi myyntiin
- Lyhytaikainen myyntisopimus
- Hyvät ja huonot puolet
- Välttämättömät sudenkuopat lyhyellä myyntillä
- Paras agentti lyhyeksi myyntiin
- Hintojen hölynpöly
- Jatka etsimistä
- Hyvä tarjous vai huono?
Mikä on lyhyt myynti?
Lyhytaikainen myynti on koti, joka on saatavana ostohintaan, joka on pienempi kuin sen nykyisen omistajan velka.
Kaupasta hyötyy pankki, koska se voi välttää kodin takaisinhankinnan sulkemisen yhteydessä, mikä on kallista ja aikaa vievää. Myyjä välttää markkinoiden sulkemisen mukanaan tulevaa luottotietoa ja siihen joskus liittyvää konkurssia.
Kuinka lyhyt myynti toimii
Lyhytaikainen myynti on taloudellinen vaihtoehto, joka on joskus saatavana asunnonomistajille, jotka ovat huolestuneita lainanottajia. He ovat takana kiinnitysmaksuistaan ja heillä on vedenalainen koti. Toisin sanoen, koti on arvoltaan vähemmän kuin asuntolainan jäljellä oleva saldo.
Estämättä odottamatonta käteisvaroitusta, omistajan on pakko erota kodin kanssa. On todella vain kaksi vaihtoehtoa: lyhyt myynti tai markkinoiden sulkeminen.
Asiantuntijat ovat erimielisiä siitä, ovatko lyhytaikaiset myyntiä paljon. Kannattajien mukaan tällaisten asuntojen hinta on alle markkina-arvon. Vastustajat sanovat, että pankeilla ei ole intressiä myydä tulipaloja.
Lyhytmyynnin aloittaa yleensä asunnonomistaja, kun kodin arvo laskee vähintään 20 prosenttia. Ennen kuin prosessi voi alkaa, asuntolainan haltijan on allekirjoitettava päätös. Lisäksi lainanantaja, tyypillisesti pankki, tarvitsee asiakirjat, jotka selittävät, miksi lyhyt myynti on järkevää. Loppujen lopuksi luotonantajalaitos voi menettää rahaa prosessissa.
Jos ostaja hyväksytään lyhyeksi myyntiin, ostaja neuvottelee ensin talonomistajan kanssa ja hakee sitten ostosta hyväksyntää pankista. On tärkeää huomata, että lyhytaikaista myyntiä ei saa tapahtua ilman lainanantajan hyväksyntää.
Lyhytaikainen myynti on yleensä pitkäaikaista ja paperityötä vaativaa transaktiota, ja prosessointi vie jopa yhden vuoden. Ne eivät kuitenkaan ole niin vahingollisia asunnonomistajien luottoluokituksille kuin markkinoiden sulkeminen. Lyhytaikainen myynti näyttää paremmalta tuleville lainanantajille ja velkojille. Se osoittaa, että henkilö ryhtyi toimiin ennen kuin pankki muutti kotiinsa takaisin. Asunnonomistaja, joka on käynyt läpi lyhytmyynnin, voi jopa olla oikeutettu ostamaan uuden kodin heti.
Avainsanat
- Vedenalaisten asunnonomistajien kanssa lyhytaikainen myynti voi olla tapa välttää takaisinostoja, häätöjä ja mustia merkkejä heidän luottoluokituksissaan. Potentiaaliselle ostajalle lyhyemyynnin toteuttaminen vaatii joustavuutta ja suurta kärsivällisyyttä. Ostajan on varmistettava, että kauppa on vaivan arvoinen.
Kuinka sulkeminen eroaa
Sulkemisessa lainanantaja takavarikoi kodin, kun lainanottaja ei suorita tiettyä määrää maksuja. Toisin kuin useimmat lyhyemyynnit, markkinoiden sulkeminen voi tapahtua talonomistajan luopumisen jälkeen kodista. Jos asukkaat eivät ole vielä poistuneet, lainanantaja hävittää heidät sulkemisprosessissa.
Foreclosures ei yleensä vie niin kauan kuin lyhytaikainen myynti, koska lainanantaja huolehtii omaisuuden selvittämisestä nopeasti. Suljetut asunnot voidaan huutokauppaa myös "edunvalvojien myynnillä", jossa ostajat tarjoavat asuntoja julkisessa prosessissa.
Asunnonomistajat, joille tehdään sulkeminen, kokevat luottokelpoisuusluokituksen heikentyneen ja jyrkän pudotuksen. Useimmissa olosuhteissa heidän on odotettava vähintään viisi vuotta ostaakseen uuden kodin tai kolme vuotta FHA-lainalla. Sulkeminen ilmenee luottotiedotteessa seitsemäksi vuodeksi.
Milloin sinun pitäisi tehdä lyhyt myynti?
Vaiheet lyhyeksi myyntiin
Lyhytaikaisen myynnin prosessi vaihtelee osavaltioittain, mutta vaiheet sisältävät yleensä:
- Lyhytaikainen myyntipaketti - Myyjä toimittaa rahoituspaketin lainanantajalle. Se sisältää tilinpäätöksen, myyjän vaikeuksia kuvaavan kirjeen ja jäljennökset taloudellisista asiakirjoista. Lyhytmyyntarjous - Jos myyjä hyväksyy tarjouksen kiinnostuneelta ostajalta, listalleotto agentti lähettää lainanantajalle listautumissopimuksen, toteutetun ostotarjouksen, ostajan ennakkohyväksyntäkirjeen ja kopion ansainta rahaa koskevasta sekistä. Pankkien käsittely - Pankki tarkistaa tarjouksen ja joko hyväksyy tai kieltää lyhytmyynnin. Tämä voi kestää useita viikkoja tai kuukausia.
Lyhytaikainen myyntisopimus
Lyhytaikaisesti myytävän kiinteistön ostaminen on tietyllä tavalla aivan kuten mikä tahansa kodin osto. Tässä tapauksessa sopimuksessa kuitenkin määrätään, että ehdot edellyttävät asuntolainan myöntäjän hyväksyntää.
Sopimuksessa tulisi myös mainita, että kiinteistöä ostetaan "sellaisenaan". Vaikka ostaja voi sisällyttää kielen, jonka avulla kauppa voidaan peruuttaa, jos tarkastuksessa ilmenee merkittäviä ongelmia, on epätodennäköistä, että alemmasta hinnasta voidaan neuvotella. Pankki ei myöskään todennäköisesti tee mitään korjauksia, ja myyjä, joka on rahattu käteen, auttaa vielä vähemmän todennäköisesti.
Toisin kuin markkinoiden sulkeminen, luotonantajalaitos ei omista kiinteistöä lyhytaikaisessa myynnissä. Koska ostajan on kuitenkin hyväksyttävä myynti ja saatava tuotto, ostaja on kuitenkin tekemisissä enimmäkseen pankin kanssa eikä talonomistajan kanssa.
Hyvät ja huonot puolet
Lyhytaikaiset myyntitapahtumat voivat olla paljon aikaavievämpiä ja kärsivällisempiä kuin tavalliset kiinteistökaupat. Jos teet tarjouksen lyhyeksi myytävästä kiinteistöstä, ole valmis odottamaan. Pankit ovat tunnettuja siitä, että niiden vastaaminen lyhyisiin myyntatarjouksiin kestää useita kuukausia.
Varmista, että lyhyt myynti on jo lainanantajan hyväksymä. Jos myyjä ei ole vielä neuvotellut lyhytaikaista myyntiä pankin kanssa, ostaja odottaa pitkään, melko mahdollisesti turhaan.
Jotkut asiantuntijat suosittelevat, että annat lainanantajalle määräajan vähentää odotusaikaa. Vaikka on vaikea sanoa, kannustaako tämä strategia todella pankin toimintaan.
Välttämättömät sudenkuopat lyhyellä myyntillä
Ostajan on varmistettava, että lyhyt myynti on jo lainanantajan hyväksymä. Jos myyjä ei ole vielä mennyt laiminlyöntiin tai neuvotellut lyhytaikaista myyntiä pankin kanssa, ostaja odottaa pitkään, melko mahdollisesti turhaan. Pankki ei ehkä ole kiinnostunut lyhytmyynnistä, jos sen mielestä se voi saada enemmän rahaa menemällä markkinoiden sulkemiseen.
Mahdolliset ostajat ovat myös viisas tarkistaa etukäteen varmistaakseen, että asuntolainan myöntäjällä ei ole ongelmia lyhytaikaisesti myytävän kiinteistön kanssa.
Paras agentti lyhyeksi myyntiin
Kaupan monimutkaisuuden vuoksi ostajan tulee työskennellä edustajan tai kiinteistönvälittäjän kanssa, jolla on kokemusta lyhyeksi myynnistä ja joka haluaa työskennellä yhdessä. Tietyt kiinteistövälittäjät ovat erikoistuneet lyhytmyyntiin ja heillä voi olla SFR-sertifiointi Short Sales and Foreclosure Resource (National Realtors Association). Tämän sertifikaatin haltijat ovat käyneet erikoiskoulutuksen.
Hintojen hölynpöly
Lyhytaikaisesti myytävän kiinteistön ostajan tulisi olla valmis nostamaan tarjoushintaa. Viime kädessä myyjällä ei ole todellista valtaa hyväksyä myyntihintaa, vain pankki tekee, ja he voivat käyttää vastineeksi.
Toisaalta pankki voisi hylätä tarjouksen suoraan, varsinkin jos se on huomattavasti alhaisempi tarjous. Pahimmassa tapauksessa he eivät ehkä vastaa ollenkaan.
Jatka etsimistä
Ottaen huomioon, kuinka kauan pankilla kestää todennäköisesti vastaus tarjoukseesi, ostajan on todennäköisesti jatkettava muiden talojen tarkastelua odottaen vastausta. Asiamies voi kirjoittaa lyhyeksi myyntiä koskevan sopimuksen siten, että ostajalla on joustavuus peruuttaa tarjous.
Vaikka ostaja aikoo tehdä vakuuden, pankki voi jatkaa tarjousten keräämistä. Useimmat ihmiset pitivät tätä epäeettisenä, koska potentiaalinen ostaja on todennäköisesti raakuttanut muutamatuhat tuhatta dollaria tarkastuksissa, nimikehakuissa ja muissa vastaavissa kohdissa. Mutta pankki on menettämässä kauppaa, ja se haluaa minimoida tappionsa.
Poistuminen sopimuksesta niin myöhään pelissä on ostajan kannalta valtava ajan ja rahahukkaa, puhumattakaan siitä, että se on turhauttavaa.
Kaikista näistä syistä lyhytaikaisen myynnin listaushinta on otettava terveellä annoksella skeptisyyttä.
Hyvä tarjous vai huono?
Asiantuntijat ovat erimielisiä siitä, ovatko lyhytmyynnit hyvä asia ostajille. Kannattajien mukaan lyhytaikaisen myynnin kiinteistöjen hinnat ovat alle markkina-arvon, mikä luo mahdollisuuden ostajille saada paljon kauppaa tai ensimmäistä kertaa ostajille päästä kotiin, jota heillä muuten ei ole varaa. Vastaväittäjät sanovat, että pankeilla ei ole intressiä tehdä palomyyntia, ja ne tekevät vertailukelpoisen markkina-analyysin ennen kiinteistön hinnan asettamista tai hyväksymistä.
Lisäksi lyhytaikaisen myynnin listaushinta voi olla summa, jonka myyjän edustaja uskoo pankin hyväksyvän, eikä summa, jonka pankki on tosiasiallisesti hyväksynyt. Pankki saattaa pitää hinnan liian alhaisena tai myyjä saattaa listata kiinteistön markkinoiden alapuolelle tarjouskilpailun aikaansaamiseksi.
Joissakin valtioissa myyjällä on häntä koskeva puutteellisuuspäätös, joka velvoittaa hänet maksamaan pankille takaisin asuntolainan määrän ja kodin myyntihinnan välinen erotus, joten myyjän etujen mukaista on saada mahdollisimman paljon rahaa.
Yksi etu sekä pankille että ostajalle on, että toisin kuin pankin omistamassa kiinteistössä, lyhytaikaisesti myytävä kiinteistö on vähemmän todennäköisesti, että se hylätään tai puretaan. Vaikka kiinteistölle saattaa kärsiä myöhässä tapahtuva ylläpito omistajan taloudellisen tilanteen vuoksi, myyjä ei todennäköisesti tuhoa paikkaa, kun hän edelleen asuu siinä. Sitä vastoin asunnonomistajat, jotka menettävät sulkemisominaisuutensa, vievät usein turhautumisensa taloon tapana saada takaisin pankkiin.
