Sisällysluettelo
- 1. Välittäjät eivät saa näyttää FSBO: ta
- 2. Agentit välttävät emotionaalista myyntiä
- 3. Kiinteistöt ovat kokopäiväisiä
- 4. Agentit käyttävät suuria verkkoja
- 5. Pätemättömien ostajien kitkeminen
- 6. Hintaneuvottelut vaativat
- 7. Ohitat kotisi puutteet
- 8. Altistuminen juridisille riskeille
- Pohjaviiva
FSBO-menetelmä ”myytävä omistajalle” näyttää hieno tapa säästää tuhansia dollareita, kun myyt kotisi. Loppujen lopuksi tavallinen kiinteistönvälittäjän palkkio on 6% - se on 15 000 dollaria 250 000 dollarin kodissa. Tämän maksun suuruuden vuoksi saatat ajatella, että toimiminen oman myyjän edustajana on varmasti säästöjen arvoinen. Tässä on kahdeksan syytä, miksi sinun pitäisi miettiä uudelleen.
Avainsanat
- Saatat olla houkutusta välttää kiinteistönvälittäjää, säästää välityspalkkiota ja myydä vain kotisi itse, eli tarjota myös "omistajan myytävä" (FSBO). Vaikka houkuttelevat, sen yksinmyyntiin liittyvät riskit ylittävät todennäköisesti hyödyt. useimmissa tapauksissa.Riskeihin sisältyy vähän potentiaalisia ostajia - puhumattakaan pätevistä ostajista, jotka tekevät tunnepitoisia päätöksiä, eivät osaa neuvotella oikein ja joilla ei ole tarpeeksi aikaa omistautua ostajan löytämiseen.Yksi suurimmista myyntiriskeistä on se, että kokemusta tai asiantuntemusta navigoidaksesi kaikissa kodin myyntiin liittyvissä laillisissa ja lainsäädännöllisissä vaatimuksissa.
1. Välittäjät eivät saa näyttää FSBO: ta
Omistajalle myytävässä kaupassa ostajan edustaja tietää, että kaupan toisessa päässä ei ole ammattitaitosta. Vaikka asiakas vaatii kotoasi näkemistä, asiamies saattaa lakata tarjouksen tekemisestä, mainitsemalla vaivat ja riskit yrittää päättää kauppa ilman myyjän edustajaa - ja ilman taattua palkkiota.
"FSBO: n näyttämiseen on vain kaksi syytä: Muita varastotietoja ei ole saatavilla tai hinta on naurettavan alhainen", sanoo Bruce Ailion, RE / MAX Greater Atlanta -yrityksen välittäjä. Kokenut välittäjät ovat yleensä polttaneet FSBO-kaupan, jossa myyjä ei ole maksanut ostajalle, joka on tuonut ostajalle täyden sovitun palkkion tai lainkaan palkkion, kertoo Ailion. "FSBO-myyjiä pidetään epärealistisina, kohtuuttomina ja vaikeina myyjinä, jotka ammattimaiset välittäjät ovat hylänneet", hän sanoo.
Mutta on ostajien edustajia, jotka näyttävät kiinteistösi oikeissa olosuhteissa. Philadelphian kiinteistönvälittäjä Denise Baron, Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, kertoo, että niin kauan kuin hänellä on allekirjoitettu ostajan sopimus, jossa todetaan, että kun hän näyttää FSBO-kotinsa, hänen toimistonsa maksaa, hän on itsevarma.
”Minulla on myös etukäteen allekirjoittama sopimus omistajan, joka myy omaa kiinteistöään tai kotiaan”, paroni kertoo. Sopimuksen mukaan myyjä maksaa edustajalle prosenttiosuuden. (Asiamies voi määrätä 6%: n palkkion yrittäessään napata sekä ostajan että myyjän puolet. Sen sijaan neuvotella kokonaispalkkiosta kohtuullisempaan 2–3%: iin.) Sopimuksessa selvennetään myös, että paroni työskentelee vain Ostajan edustajana hänellä on velvollisuus paljastaa asiakkaalleen kaikki myyjän hänelle antamat tiedot, kuten tarve myydä tiettyyn päivämäärään mennessä.
2. Agentit välttävät emotionaalista myyntiä
Kodin myynti on tyypillisesti tunnepitoinen prosessi. Asiamiehen saaminen pitää sinut yhden askeleen poissa ja tekee sinusta vähemmän todennäköisen, että teet tyhmiä virheitä, kuten kodin ylihinnoittelua, kieltäytymistä vastustamasta alhaista tarjousta, koska olet loukkaantunut, tai luopumista liian helposti, kun sinulla on myyntiaika. ”Kiinteistönvälittäjä voi seurata viestimättä innokkaasti tai epätoivoisesti; seuranta on heidän työnsä ”, Ailion sanoo. "Kun myyjä tarkistaa toistuvasti, se ilmoittaa oikein tai väärin halukkuudesta hyväksyä alhaisempi hinta."
Agentti voi poistaa pisteen hylkäämisestä ja laittaa positiivisen spinin mihin tahansa negatiiviseen palautteeseen. "On vaikeampaa pitää tunteitaan poissa myynnistä, koska mikään kolmas osapuoli ei voi poistua mistään", sanoo kiinteistönvälittäjä Jesse Gonzalez, Archer Realtyn omistaja Santa Rosassa, Kalifornia. "Esimerkiksi, jos kiinteistö istuu markkinoilla, asunnonomistaja ei tiedä syytä, jolla kotia ei myydä."
"Myyjällä on aina tunteita", Gonzalez lisää, "mutta rakentavasta kritiikistä voi tulla helpompaa sulautua myyjälle, kun myyjä tulee heidän puolellaan olevasta välittäjästä, joka yrittää saada parhaan heille."
3. Kiinteistöt ovat kokopäiväisiä
Voitko kiirehtiä kotiin töistä joka kerta, kun joku haluaa nähdä kotisi? Voitko antaa teille anteeksi kokouksesta joka kerta, kun puhelin soi potentiaalisen ostajan kanssa? Onko sinulla pitkän työpäivän lopussa energiaa hyödyntää kaikki mahdolliset mahdollisuudet markkinoida kotiasi? Oletko asiantuntija kotien markkinoinnissa?
Onko sinulla kokemusta siitä? Vastauksesi kaikkiin näihin kysymyksiin on todennäköisesti "ei". Agentin vastaus kaikkiin näihin kysymyksiin on "kyllä". Lisäksi, käymällä edustajan läpi, saat etuoven lukkolaatikon, jonka avulla edustajat voivat näyttää kotisi, vaikka et ole käytettävissä.
4. Agentit käyttävät suuria verkkoja
Kyllä, voit listata kotisi itse Zillow-, Redfin-, Craigslist- ja jopa agenttien käyttämään MLS-palveluun. Mutta riittääkö se? Vaikka sinulla olisi suuri henkilökohtainen tai ammatillinen verkosto, näillä ihmisillä ei todennäköisesti ole suurta kiinnostusta levittää sanoa, että talosi on myytävänä. Sinulla ei ole suhteita asiakkaisiin, muihin edustajiin tai kiinteistövälitystoimistoihin, jotta kotiisi olisi suurin potentiaalisten ostajien joukko. Pienempi potentiaalisten ostajien joukko tarkoittaa vähemmän kysyntää kiinteistöllesi, mikä voi tarkoittaa sitä, että odotat kauemmin kuin myydät talosi ja et ehkä saa niin paljon rahaa kuin talosi on arvoinen.
"Hyvällä kiinteistönvälittäjällä tulisi olla nimien ja yhteystietojen Rolodex, jotta hän voi levittää nopeasti tietoa juuri listaamastaan kiinteistöstä", sanoo kiinteistövälittäjä Pej Barlavi, Barlavi Realtyn toimitusjohtaja New Yorkissa. ”Minulla on jakeluluettelo, jossa on yli 3500 yhteystietoa, jotka saavat minulta sähköpostin räjähdyksen 48 tunnin sisällä, että me listaamme omaisuuden. Sitten aloitan kiinteistön markkinoinnin kaikilla käytettävissä olevilla verkkosivustoilla, MLS: ssä ja kiinteistövälityssivustoilla, jotta voin pitää vauhtia ja näyttää jatkuvasti.
5. Pätemättömien ostajien kitkeminen
Agentti voi selvittää, onko joku, joka haluaa nähdä talosi, todella pätevä ostaja vai vain unelmoija tai utelias naapuri. Se on paljon työtä ja merkittävä häiriö joka kerta, kun sinun on asetettava elämäsi pitoon, saatava talosi näyttämään täydelliseltä ja näytettävä kotisi. Haluat rajoittaa ne vaivat näytöksiin, jotka todennäköisimmin johtavat myyntiin.
"Välittäjät koulutetaan esittämään päteviä kysymyksiä määritelläkseen mahdollisuuden vakavuus, pätevyys ja motivaatio", Ailion sanoo. Kiinteistönvälittäjiä koulutetaan myös esittämään loppukysymyksiä siitä, kuinka kauan ostajat ovat etsineet, ovatko he nähneet muita koteja, jotka toimisivat heidän tarpeitaan varten, jos he maksavat käteisellä vai onko heille suoritettu esivalinta, mitä kouluja he etsivät, ja niin päällä. He voivat siirtää pätevän ja motivoituneen henkilön ostopaikkaan. FSBO-myyjiltä puuttuu tämä koulutus- ja taidot, hän sanoo.
Ostajille on myös hankalaa olla myyjä läsnä eikä myyjän edustaja, kun he kiertävät kotona. "Kun taloa näytetään, omistajan ei tule koskaan olla läsnä", Kean sanoo. "Mikään ei tee potentiaalisesta ostajasta epämukavaa kuin talossa oleva nykyinen omistaja. Kun myyjä on läsnä, suurin osa ostajista kulkee talon läpi eikä huomaa tai muista paljon näkemästään. ”
6. Hintaneuvottelut vaativat
Vaikka sinulla olisi myyntikokemusta, sinulla ei ole erikoistunutta kokemusta talomyynnistä. Ostajan edustaja tekee, joten hän todennäköisesti menestyy neuvotteluissa, mikä tarkoittaa vähemmän rahaa taskussa. ”Kokenut myyntiedustaja on ehkä neuvotellut satoja kotiostoksia”, Kean sanoo. "Tunnemme kaikki pelit, hermostuneen tai pettyvän ostajan varoitusmerkit."
Et ole vain kokematon, mutta olet myös todennäköisesti tunnepitoinen prosessiin ja - todennäköisemmin tekemällä huonoja päätöksiä - ilman, että oma edustajasi huomauttaa, kun olet irrationaalinen. Keanin mukaan agentti tarjoaa sen sijaan, että loukkaantuisi myyjää, joka vastaisi ostajalle emotionaalisesti latautuneesta, sopimattomasta vastauksesta, tarjoaa jotain ammattimaisempaa, kuten esimerkiksi: "Myyjä on hylännyt alkuperäisen pyyntösi, mutta se on antanut seuraavan vastineen."
Myyjät, jotka käyvät myös yksin, eivät yleensä tunne paikallisia tapoja tai markkinaolosuhteita. "Agentit tietävät markkinoiden sykkeen ja kysynnän kasvavat asiat, mikä antaa heille etua tietämällä, mistä ehdoista neuvotellaan ja mitkä kannattaa antaa toisen osapuolen voittaa", sanoo Rob McGarty, Surefieldin perustaja ja nimetty välittäjä, Seattlen pääkonttori.
Lisäksi Gonzalez sanoo, että edustajat tuntevat kodin myymisen paikalliset tavat, esimerkiksi maksavatko ostaja vai myyjä yleensä palkkiot, kuten siirtovero ja sulkemiskustannukset.
7. Ohitat kotisi puutteet
Agentit ovat asiantuntijoita asuntojen myymisessä. He voivat kulkea kotisi läpi kanssasi ja huomauttaa muutoksista, jotka sinun on tehtävä houkutella ostajia ja saada parhaat tarjoukset. He voivat nähdä puutteita, joista olet unohdettu, koska näet niitä päivittäin - tai koska et yksinkertaisesti pidä niitä virheinä. Ne voivat myös auttaa sinua määrittämään, minkä palautteen potentiaalisilta ostajilta sinun pitäisi toimia kodin markkinoille saattamisen jälkeen parantaaksesi myyntimahdollisuuksiaan.
"Jokaisen, joka on päättänyt myydä oman kotinsa, tulee palkata sisustussuunnittelija tai kiinteistövälittäjä arvioimaan kodin nykyistä tilaa ja markkinoiden vetovoimaa", Kean sanoo. ”Kaikkien myyjien on palkattava ammattimainen siivouspalvelu antamaan kodille syväpuhdistus ennen markkinoille saattamista. Hyvä puhdistus auttaa poistamaan sellaiset hajut, kuten lemmikkieläimet, joita asukkaat eivät voi haistaa, koska he asuvat heidän kanssaan päivittäin."
8. Altistuminen juridisille riskeille
Kotimyyntiin liittyy paljon laillista paperityötä, ja asiantuntijan on suoritettava se oikein. Yksi tärkeimmistä asioista on myyjän ilmoittamat tiedot. ”Kiinteistön myyjällä on myöntävä velvollisuus paljastaa kaikki tosiasiat, jotka vaikuttavat olennaisesti kiinteistön arvoon tai toivottuvuuteen”, sanoo LegalAdvice.comin lakimies ja toimitusjohtaja Matthew Reischer. Myyjä voidaan pitää vastuussa petoksista, huolimattomuudesta tai sopimuksen rikkomisesta, jos hän ei paljasta asianmukaisesti. "Kysymys siitä, onko tosiseikka olennainen vai ei, vahvistetaan yleensä sen valtion oikeuskäytännössä, jossa asut", Reischer sanoo.
Ellet ole kiinteistövälittäjä, edustajasi todennäköisesti tietää enemmän julkistamislakeista kuin sinä. Jos et paljasta vaaraa, haittaa tai vikaa - ja ostaja tulee sinuun takaisin, kun olet muuttanut sisään ja löytänyt ongelman - ostaja voi haastaa sinut oikeuteen. Agentit voivat myös tehdä virheitä, mutta heillä on ammatillinen virhe- ja laiminlyöntivakuutus suojautuakseen ja antaakseen ostajalle mahdollisuuden turvautua, joten ostajan ei ehkä tarvitse etsiä myyjää vahingoista.
Pohjaviiva
Kodin myyminen on todennäköisesti yksi elämäsi suurimmista kaupoista. Voit yrittää tehdä sen yksin säästääksesi rahaa, mutta edustajan palkkaamisella on monia etuja. Agentit voivat saada laajemman altistumisen omaisuudellesi, auttaa neuvottelemaan paremmasta sopimuksesta, omistamaan enemmän aikaa myyntiin ja auttamaan tunteitasi sabotoimaan sitä. Agentti tuo asiantuntemuksen, jolla on harvat asunnonmyyjät, monimutkaiseen kauppaan, jolla on monia taloudellisia ja juridisia ongelmia.
