Kiinteistön ostaminen ja omistaminen on harvoin helppoa tai yksinkertaista. Kun kyseinen kiinteistö on kaukana, haasteet moninkertaistuvat. Siitä huolimatta sijoittaminen valtioiden ulkopuoliseen omaisuuteen saattaa tuntua houkuttelevalta, jos asut alueella, jolla kiinteistö on kallista. Se voi näyttää myös houkuttelevalta, jos omistat jo kiinteistön, jossa asut ja haluat monipuolistaa omistuksiasi. Tai haluat ehkä omistaa loma-asunnon. Ennen kuin teet tarjouksen, harkitse huolellisesti näitä kysymyksiä.
Sijoittaminen valtion ulkopuoliseen omaisuuteen
Syyt ostaa
Yksi tekijä, joka saa ihmiset pohtimaan kiinteistön ostamista kaukana kotoa, on se, että kiinteistö voi olla edullisempi toisessa valtiossa. Ehkä asut alueella kuten San Francisco tai New York City, jossa kiinteistökustannukset ovat taivaan korkeat. Jos sinulla ei yksinkertaisesti ole varaa ostaa asuinpaikkaasi tai jos sen tekeminen vaatisi suurimman osan rahastasi sijoittamista kiinteistöihin (mitä et halua tehdä), kannattaa ehkä katsoa muita kaupunkeja, joissa markkinoiden perustekijät ovat vakaita, mutta kiinteistökustannukset ovat huomattavasti alhaisemmat.
Ihmiset, jotka asuvat masentuneilla alueilla, mutta eivät halua muuttaa työpaikasta tai henkilökohtaisista syistä, saattavat olla parempi vuokrata kotikaupungissaan ja sijoittaa kiinteistöihin, joissa talous on vahvempi. Jos asut esimerkiksi Las Vegasissa, kaupungissa, jolla on korkein sulkemisaste vuoden 2008 subprime-sulauksen aikana, olet ehkä halunnut ostaa kiinteistöjä markkinoilta, joilla mediaanimyynnin hinnat pysyivät suhteellisen vakaina, kuten Charlotte, Pohjois-Carolina.
Ehkä tärkein syy siihen, miksi ihmiset päättävät sijoittaa kiinteistöihin valtioiden ulkopuolella, on se, että sijoitetun pääoman tuotto voi olla siellä parempi kuin kotona. Ostohinnat, arvostusasteet, asuntolainakulut (jos sellaisia on), verot, asumismääräykset, vuokrausmarkkinaolosuhteet ja muut ovat kaikki tekijöitä, jotka saattavat olla suotuisammat toisessa osavaltiossa ja vaikuttavat kiinteistön potentiaaliseen sijoitetun pääoman tuottoon.
Huomioon otettavat haasteet
Kun sijoitat valtioiden ulkopuolelle, sinun on ylitettävä tuntemattomuutesi valtioiden ulkopuolisista kiinteistömarkkinoista ja niiden paikallisista taloudellisista olosuhteista, sekä kaupunkitasolla että naapurustossa. Sinulla ei ole samaa intiimiä, päivittäistä tietoa etämarkkinoista, kuin sinulla on markkinoista, joilla asut. Sinulla ei ole perusteellista ymmärrystä parhaista lähiöistä - tai pahimmista. Sinun on luotettava suusanallisesti, tutkimukseen, suolen vaistoihin ja palkkaamiesi ammattilaisten mielipiteisiin.
Toinen suuri haaste on kaikkien lakien ja asetusten ymmärtäminen, jotka koskevat kiinteistönomistamista ja veroja paikassa, jossa et asu. Vaikka luet jokaisen rivin paikallisia koodeja ja määräyksiä, se, mitä se sanoo paperilla ja mikä tapahtuu todellisuudessa, eivät aina vastaa toisiaan. On erittäin tärkeää keskustella alueen kiinteistöjen omistajien kanssa, jotta saadaan oikea käsitys paikallisista patsaista.
Tarvitset hyviä kontakteja alueella, jotta sijoitussuunnitelmasi onnistuu, mutta etäkaupungin kanssa tekemisissäsi voit jo aloittaa tyhjästä löytääksesi laadukkaita ammattilaisia, kuten kiinteistönvälittäjiä, kiinteistöpäälliköitä ja käsityöläisiä - ihmisiä, jotka tulevat olemaan avain menestykseesi tai epäonnistumiseesi.
Ostaminen ulkomailta
Monien valtioiden ulkopuolisten sijoittajien menestyksen salaisuus on löytää ja palkata erinomainen kiinteistöjen hallintayhtiö. Tarvitset heitä auttamaan sinua täyttämään avoimia työpaikkoja, keräämään vuokria, tekemään korjauksia ja käsittelemään hätätilanteita. Jos asut alueella, voit halutessasi hallita kiinteistöä itse, mutta jos asut kaukana, ammattimainen kiinteistönhoito on ylimääräinen kustannus, joka sinun on yksinkertaisesti aiheutettava sijoituksen turvaamiseksi. Kuten kokenut rakentaja ja kiinteistöpäällikkö Rusty Meador neuvoo, "riippumatta siitä, kuinka hyvä kiinteistökaupasta löydät, se on vain niin hyvä kuin sen kyky hallita hyvin."
Huomaa, että vaikka palkanlaskennassa oleva kiinteistönhoitoyhtiö olisi jouduttava tekemään satunnaisia vierailuja kiinteistöihisi varmistaaksesi, että se, mitä johtajat ja vuokralaiset kertovat, vastaa todellisuutta. Tämä on ylimääräinen aika- ja rahakustannus, joka on otettava huomioon.
Lisäksi ostaessasi vuokrakiinteistöjä, etenkin vuokra-kiinteistöjä valtiosta riippumatta, kohdat todennäköisesti korkeampia asunnonomistajien vakuutusprosentteja, korkeampia asuntolainan korkoja ja korkeampia käsirahavaatimuksia, koska lainanantajat pitävät sinua riskialttiimpana lainanottajana kuin omistaja-matkustajana. Sinun on myös monimutkaista verotuksellista tilannetta omistamalla vuokrakiinteistöjä ja ansaitsemalla tuloja useammassa kuin yhdessä osavaltiossa. Saatat joutua palkkaamaan tuloveroasiantuntijan pitämään sinut veroviranomaisten hyvässä armossa.
Kun harkitset kaikkia näitä tekijöitä, saatat huomata, että omistaja-asukkaan käyttäminen tai kotona sijoituskiinteistön ostaminen on paljon yksinkertaisempi ja halvempi tarjous.
Ennen kuin ostat pois valtiosta
Jos aiot edelleen ostaa valtioiden ulkopuolella, ota huomioon nämä lisävaroitukset.
Älä osta näkymätöntä; omaisuus ei ehkä ole mitä luulet sen olevan. Kiinteistöä koskevat online-tiedot voivat olla vanhentuneita, ja paikallinen kiinteistönvälittäjä tai kiinteistön omistaja, joka ei ole kiinnostunut parhaista eduistasi, saattaa valehdella sinulle myynnin lopettamisessa. Jos sinusta tahattomasti tulee terveys- ja / tai turvallisuuslakeja rikkovan häiritsevän kiinteistön omistaja, voit löytää koukun lukuisista koodirikkomuksista, jotka ovat aikaa vieviä ja kalliita korjata. Jos kiinteistö on ollut tyhjä riittävän kauan, se voi kehittää kunnossapitokysymyksiä, jotka aiheuttavat sellaisen vääristymisen, että kaupunki pitää sitä turvallisuusriskinä ja puskee sen. Saatat jopa päätyä purkulaskun koukkuun.
Jotkut kiinteistösijoittajat ovat löytäneet heidän putouksensa sänkyvirheitä, termiittejä, särkiä, hiiriä tai muita tuholaisia. Ilman henkilökohtaista vierailua kiinteistössä ja ammatillista tarkastusta näiden asioiden selvittämiseksi, sinusta voi tulla kiinteistön, joka ei ole asuttava, omistaja. Vuokraussuojaviraston Scott Paxton kertoo, että sänkyvirhevalitukset ovat yleistyneet ja tästä ongelmasta voi olla erittäin kallista päästä eroon.
Laatujen vuokralaisten löytäminen on erityisen tärkeää poissaoleville vuokranantajille. Et ole paikalla seuraamaan tarkkaan vuokralaisten käyttäytymistä tai heidän omaisuuttaan koskevaa kohteluaan. Et myöskään ole paikalla painostaa heitä maksamaan, jos vuokra on erääntynyt. Huippuluokan kiinteistövälitysyrityksen palkkaamisen lisäksi haluat vuokralaisten, jotka eivät aiheuta sinulle tai rahastoyhtiöllesi päänsärkyä.
Lisäksi henkilökohtaisen vierailun avulla voit tutustua paremmin ammattilaisten, kuten avustajan, kiinteistönvälittäjän ja lainanantajan, joka auttaa sinua kodin ostoprosessissa, kanssa. Vieraillessasi kestää jonkin aikaa tavata erilaisia lainanantajia ja tutkia paikallisesti saatavilla olevia erilaisia asuntolainatyyppejä ja korkoja. On myös hyödyllistä saada ennakkohyväksyntä asuntolainalle, koska tämä vähentää aikaa, joka kuluu sopimuksen tekemiseen, kun olet vihdoin löytänyt unelmasi valtion ulkopuolella sijaitsevasta kodista.
Viimeinkin, jos et ole koskaan omistanut kiinteistöä, ensimmäisen kiinteistön ostaminen valtion ulkopuolella on erityisen riskialtista. Riippumatta siitä kuinka monta kirjaa olet lukenut omaisuuden omistamisesta, tosielämän kokemus ei korvaa. Ilman kokemusta kiinteistöomistuksesta ja ilman ensi käden tietoa, joka syntyy asumisesta kiinteistössä päivittäin, saatat unohtaa tärkeät kunnossapitoon liittyvät näkökohdat.
Valtioiden ulkopuoliset vaihtoehdot
Voit myös katsoa toisen kerran ostamalla kiinteistöjä missä asut - vaikka et halua asua siinä. Ehkä olet vuokrannut San Franciscossa, koska et ole kiinnostunut asumisesta ainoassa paikassa, jolla sinulla on varaa ostaa, 250 neliön jalkahuoneisto. Mutta olisitko valmis omistamaan kyseisen huoneisto vuokrakohteena? On todennäköisesti helpompaa ostaa ja omistaa paikka lähellä kotiasi. Se voi olla kalliimpaa tai vähemmän kannattavaa, mutta saatat löytää ylimääräisiä kustannuksia tai pienemmän sijoitetun pääoman tuoton, joka on pienemmän vaivan arvoinen.
Kuinka saada se toimimaan
Osta alueelta, jolla on joitain samankaltaisuuksia asuinalueesi kanssa, kuten ilmasto, väestötiedot tai kiinteistön ikä, jotta sinulla olisi käsitys tekemästäsi. Jos olet asunut koko elämäsi 1960-luvun Kalifornian esikaupungissa, älä osta 120 vuotta vanhaa kiinteistöä Bostonissa.
Älä osta korkean riskin omaisuutta. Osta pääasiassa omistajien käyttämässä naapurustossa houkutellakseen vuokralaisia, joilla on alhaisempi taloudellinen riski, sanoo Ryan L. Hinricher, sijoitusasuntojen myyntiyhtiön Investor Nationin perustajakumppani. Korkealaatuisella kiinteistöllä "on yleensä vähemmän ylläpitoa ja ylläpitoa. Nämä kiinteistöt myös vuokrataan nopeammin, koska niillä on yleensä moderni sisustus ja riittävä määrä makuuhuoneita ja kylpyhuoneita", hän toteaa.
Lopuksi, kuten aiemmin mainittiin, on ratkaisevan tärkeää rakentaa loistava ammattilaisten verkosto, joka auttaa sinua ja käy toisinaan itse kiinteistössäsi.
Pohjaviiva
Sijoittaminen kiinteistöihin valtioiden ulkopuolella on korkean riskin ehdotus ja tärkeä sitoutuminen. Ennen kuin teet sen, varmista, että ymmärrät todella, mihin joudut ja olet valmis vastaamaan kaikkiin siihen liittyviin haasteisiin.
