Asuntolainavakuudellinen arvopaperi (MBS) on eräänlainen omaisuusvakuudellinen arvopaperi, joka varmistetaan asuntolainalla tai asuntolainojen kokoelmalla. MBS: llä voidaan käydä kauppaa välittäjän kautta. Sen myöntää joko valtion tukema yritys (GSE), valtuutettu liittohallitusvirasto tai yksityinen rahoitusyhtiö.
MBS: n ominaisuudet
Vaikka MBS on houkutteleva monista syistä, MBS: llä on joitain ainutlaatuisia ominaisuuksia, jotka lisäävät ylimääräistä riskiä verrattuna tavallisiin vaniljalainoihin.
- MBS: n vakuutena on asuntolainojen joukko. Kuukausittaiset maksut "kulkevat" alkuperäisen pankin läpi kolmannen osapuolen sijoittajalle. Kuukausikorkojen lisäksi kiinnitykset vanhentuvat elinaikanaan, mikä tarkoittaa, että osa pääomasta maksetaan jokaisella kuukausimaksulla. toisin kuin joukkovelkakirjalaina, joka yleensä maksaa kaiken pääoman eräpäivänä. Ajoitettujen poistojen lisäksi sijoittajat saavat suhteellisesti ennakoimattomia ennakkomaksuja uudelleenrahoituksen, markkinoiden sulkemisen ja talomyynnin vuoksi. Vaikka tyypillisen asuntolainan voimassaoloaika voi olla 30 vuotta, melko usein asuntolainat maksetaan paljon nopeammin. Näistä ajoittamattomista ennakkomaksuista johtuen MBS: n maturiteetin ennustaminen on ongelmallista.
Tässä artikkelissa keskitytään MBS: n ennakkomaksun näkökulmaan painotetun keskimääräisen eliniän (WAL) käsitettä ja selitetään sen käyttöä ennakkomaksuriskin suojaamisessa.
Mikä on painotettu keski-ikä?
Tilasto, jota käytetään yleisesti MBS: n tosiasiallisen kypsyyden mitta-ajana, on WAL, jota kutsutaan joskus vain "keskimääräiseksi käyttöajaksi". Voit laskea WAL-arvon kertomalla kunkin maksun päivämäärä (murtovuosina vuosia tai kuukausia) prosenttimäärällä pääoman kokonaismäärästä, joka maksetaan tuona päivänä, ja laske sitten nämä tulokset yhteen. Siten WAL rekisteröi pääomamaksujen vaikutukset vakuuden elinaikana.
WAL voidaan visualisoida tukipisteenä aikajanalla, joka alkaa aloittamisesta lopulliseen maturiteettipäivään. Tukipiste "tasapainottaa" pääomamaksut, samoin kuin eripainoiset lapset tasapainottavat ketjua pitämällä eri asentoja palkissa. Alla oleva kuva 1 kuvaa 30 vuoden asuntolaina-aseman WAL-arvoa.
Kuvio 1
Tuotot ja sisäinen tuottoaste
MBS: t ovat jälkimarkkinakelpoisia ja voivat käydä kauppaa vakuutusmaksuilla, alennuksilla tai nimellisarvoilla nykyisten markkinakorkojen muutoksista riippuen. Nykyisen kuponkikoron läpivientikaupat käyvät nimellisarvoon, kun taas korkeakupongin läpiviennit käyvät kauppaa vakuutusmaksuilla ja matalan kuponkikoron arvopapereilla käydään alennuksia. Noteerattu tuotto on sisäinen tuottoaste, joka vastaa kaikkien tulevien kassavirtojen nykyarvoa arvopaperin nykyisellä hinnalla. Siksi MBS: n noteerattu tuotto riippuu aina ennakkomaksua koskevasta oletuksesta.
Ennakkomaksua koskeva olettamus on ratkaisevan tärkeä asuntolainan läpimenoajettavien arvopapereiden kannalta. Sijoittajat tietävät etukäteen, että ennakkomaksu voi tapahtua ja tapahtuu, mutta eivät tiedä milloin ja kuinka paljon. Nämä muuttujat on ennustettava ja oletettava. Ei myöskään ole yhtä ainoaa konservatiivista olettamaa, jota voidaan soveltaa kaikkiin läpimenoihin epäsymmetrisen vaikutuksen takia - kannustin on maksaa ennakkomaksu nopeammasta premium-MBS: stä, kun taas päinvastainen pätee alennettuihin MBS: iin.
(Katso lisätietoja tämän taloudellisen analyysin menetelmän käytöstä sisäisestä tuottoprosentista.)
Mikä on toteutunut tuotto?
Läpivirtavakuuden toteutunut tuotto on tuotto, jonka ostaja tosiasiallisesti saa pitäessään arvopapereita, perustuen tosiasiallisiin pääoman ennakkomaksuihin eikä oletettuihin ennakkomaksuihin, joita käytettiin noteeratun tuoton laskemiseen. Ennakkomaksut, jotka ovat odotettua nopeampia tai hitaampia, vaikuttavat palkkioiden ja alennusten läpäisyyn epäsymmetrisesti.
Oletetaan, että läpikulkuvakuus käy kauppaa premium-hinnalla. Nimellisarvoiset ennakkomaksut johtavat kassavirtoihin, jotka voidaan sijoittaa vain alhaisemmalla nykyisellä kurssilla. Näin ollen oletettua nopeammat ennakkomaksut estävät sijoittajaa korkeasta kassavirrasta, joka oikeutti ensisijaisesti vakuutusmaksun hinnan. Toisaalta hitaammat ennakkomaksut tarjoavat sijoittajalle enemmän aikaa ansaita korkeampi kuponkikorko. Seurauksena hitaammat ennakkomaksut nostavat toteutuneen tuoton noteeratun tuoton yläpuolelle, kun taas nopeammat ennakkomaksut laskevat toteutuneen tuoton.
Diskonttaushyöty hyötyy odotettua nopeammista ennakkomaksuista, koska nämä kassavirrat voidaan sijoittaa nimellisarvoon lyhytaikaisten kuponkien arvopapereihin. Itse asiassa sijoittaja voi yksinkertaisesti korvata alhaisen koron korkeammalle, koska ennakkomaksu on nimellisarvo. Siksi toteutunut tuotto ylittää noteeratun tuoton. Päinvastoin, päinvastoin tapahtuu, kun ennakkomaksut ovat odotettua hitaampia. Sijoittaja on kiinni alemmissa kuponkeissa pidemmän ajan, mikä vähentää toteutunutta tuottoa.
Mikä on ennakkomaksu oletus?
Vuosien mittaan on kehitetty useita tavanomaisia oletettujen ennakkomaksujen eritelmiä. Jokaisella on omat etunsa ja haittansa.
Tavallinen asuntolainan tuotto
Ensimmäinen ja yksinkertaisin eritelmä on olettaa "vakiona asuntolainan tuotto" tai "ennakkomaksu 12: ssa". Tässä eritelmässä oletetaan, että ennakkomaksuja ei ole ennen 12: ta vuotta, jolloin kaikki poolissa olevat kiinnitykset maksetaan kokonaisuudessaan.
Tällä eritelmällä on etuna laskennallinen yksinkertaisuus ja se vastaa todellisuutta, että useimpien asuntolainojen poolien tosiasiallinen maturiteetti on huomattavasti lyhyempi kuin viimeinen eräpäivä. Tämän lisäksi tästä oletuksesta ei voida sanoa paljon. Se laiminlyö kokonaan ennakkomaksut, jotka tapahtuvat asuntolaina-alun alkuvuosina. Siksi tämän "tavanomaisen" ennakkomaksun perusteella laskettu ja noteerattu tuotto aliarvioi vakavasti läpikulkevan arvopaperikaupan potentiaalisen tuoton syvällä diskontolla ja yliarvioi potentiaalisen tuoton vakuutusmaksun läpäisyllä.
FHA-kokemusmenetelmä
Spektrin toisessa päässä on ennakkomaksujärjestelmä, joka perustuu liittovaltion asuntohallinnon (FHA) todellisiin kokemuksiin. FHA kokoaa historialliset tiedot vakuutettujen asuntolainojen ennakkomaksujen tosiasiallisesta esiintyvyydestä. Nämä tiedot kattavat laajan valikoiman aloituspäivämääriä ja kuponkikorkoja.
FHA-kokemusmenetelmä oli selvästi parannus verrattuna tavanomaiseen asuntolainan tuottoon, koska se esitti realistisia ja historiallisesti validoituja oletuksia, mutta se ei ole ilman omia ongelmia. Koska FHA julkaisee uuden sarjan melkein joka vuosi, toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla oli sekava seikka, että arvopapereilla oli eri vuosien sarjoihin perustuvia arvopapereita.
(noin asuntolainamarkkinoista asuntolainasi kulissien takana .)
Jatkuva ennakkomaksu
Toinen määritelmä, jota on käytetty, on vakio ennakkomaksu (CPR), joka tunnetaan myös nimellä "ehdollisen ennakkomaksun määrä". Tässä eritelmässä oletetaan, että tietyn vuoden aikana ennakkomaksutun pääoman loppusumma on vakio.
CPR-menetelmää on helpompi käyttää analyyttisesti kuin FHA-kokemus, koska kullekin vuodelle sovellettava ennakkomaksu on yksi yhdenmukainen luku, ei yksi 30: sta erilaisesta numerosta. Tämän seurauksena on helpompaa verrata tietyn pitoajanjakson noteerattuja tuottoja eri ennakkomaksu oletuksiin. Yksi hieno etu CPR-menetelmässä on, että se paljastaa ennakkomaksua koskevan oletuksen subjektiivisen luonteen. FHA-kokemuslähestymistapa edellyttää tiettyä tarkkuutta, joka voi olla täysin perusteeton.
CPR-varianttia kutsutaan "yhden kuukauden kuolleisuudeksi" (SMM). SMM on yksinkertaisesti kuukausittainen analyysi vuotuiselle CPR: lle. Siinä oletetaan, että tietyn kuukauden aikana ennakkomaksutun pääoman saldoprosentti on vakio.
PSA: n ennakkomaksumalli
Yleisimmin käytetty ennakkomaksuaste on standardi ennakkomaksu kokemus, jonka tarjoaa julkinen arvopaperiyhdistys ry (PSA), teollisuuskaupparyhmä. PSA: n tavoitteena oli tuoda standardointi markkinoille. Ensimmäisen 30 kuukauden tavanomainen ennakkomaksu vaatii jatkuvasti nousevaa elintoimintoa, joka alkaa nollasta ja nousee 0, 2 prosenttia kuukaudessa; sen jälkeen käytetään tason kuusi prosenttia elvytystä. Joskus tuotot perustuvat kuitenkin nopeampaan tai hitaampaan ennakkomaksuun kuin tämä standardi. Tämä ennakkomaksua koskevan oletuksen muutos osoitetaan määrittelemällä prosenttimäärä, joka on yli tai alle 100 prosenttia.
- 200 prosentin PSA: n perusteella noteerattu MBS olettaa, että elinvoimaisuusprosentti nousee 0, 4 prosenttia kuukaudessa ensimmäisten 30 kuukauden aikana, ja sitten tason elinvoimaisuus on 12 prosenttia. MBS: n, jonka noteeraus on 50 prosenttia, PSA: n oletetaan lisäävän kuukausittaista korotusta 0, 1 prosenttia kuukaudessa, kunnes kolme prosenttia CPR: stä tulee. taso on saavutettu.
Pohjaviiva
Kuten keskusteltiin, painotetun keskimääräisen käyttöiän käyttämiseen liittyy useita oletuksia ja se ei ole kaukana tarkasta. Se auttaa kuitenkin sijoittajia tekemään realistisempia ennusteita MBS: n tuottoista ja kestosta, mikä auttaa vähentämään luontaista ennakkomaksuriskiä.
(Lisätietoja MBS: stä, katso MBS: n asuntolainatuotot .)
