Kuinka ne toimivat
Käänteisellä asuntolainalla lainanantaja suorittaa maksut asunnonomistajalle prosenttimäärän mukaan kodin arvosta. Kun asunnonomistaja kuolee tai muuttuu kiinteistöstä, tapahtuu yksi kolmesta asiasta: (1) Asunnonomistaja tai hänen perilliset voivat myydä asunnon maksaakseen lainan. ”(2) asunnonomistaja tai perilliset voivat jälleenrahoittaa olemassa olevan lainan pitää kotona; tai (3) lainanantajalle voidaan antaa lupa myydä asunto lainan loppusumman maksamiseksi.
Vaikka käänteisiä kiinnityksiä on useita tyyppejä, myös yksityisten lainanantajien tarjoamia, niillä on yleensä seuraavat ominaisuudet:
- Vanhemmille asunnonomistajille tarjotaan suurempia lainasummia kuin nuoremmille. Kalliimmissa asunnoissa voidaan saada suurempia lainoja. Käänteisen asuntolainan on oltava ensisijainen velka taloa vastaan. Muut lainanantajat on maksettava takaisin tai suosittava lainojen päättämistä ensisijaisella asuntolainan haltijalla. Rahoituspalkkiot voidaan sisällyttää lainan kustannuksiin.Luotonantaja voi pyytää takaisinmaksua, jos talonomistaja ei ylläpidä omaisuutta, ei pidä omaisuus vakuutettu, ei maksa kiinteistöveroa, julistaa konkurssin, hylkää omaisuuden tai tekee petoksia. Lainanantaja voi myös pyytää takaisinmaksua, jos asunto tuomitaan tai jos talonomistaja lisää uuden omistajan kiinteistön omaisuuteen, vuokraa kiinteistön kokonaan tai osittain, muuttaa kiinteistön kaavoitusluokitusta tai ottaa ylimääräisiä lainoja kiinteistöä vastaan.
HECM-lainat
Käänteiset asuntolainat ovat olleet olemassa jo 1960-luvulta lähtien, mutta yleisin käänteinen asuntolaina on liittovaltion vakuutettu kodin pääomanmuutoslaina (HECM). Asuntolainoja tarjottiin ensimmäisen kerran vuonna 1989, ja niitä myöntää Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD).
HECM: t ovat ainoat liittovaltion myöntämät käänteiset kiinnitykset, jotka rajoittavat lainanottajien kustannukset ja takaavat, että lainanantajat täyttävät velvollisuutensa. Ensisijainen haitta HECM: ille on, että lainan enimmäismäärä on rajoitettu.
Ei-HECM-lainat
Ei-HECM-käänteisiä asuntolainoja on saatavana useista luottolaitoksista. Näiden käänteisten asuntolainojen ensisijainen etu on, että ne tarjoavat lainoja HEMC-rajaa suuremmat määrät. Yksi HECM-lainojen haitoista on se, että ne eivät ole liittovaltion vakuutuksia ja voivat olla huomattavasti kalliimpia kuin HECM-lainat.
Vuotuiset lainan kokonaiskustannukset
Vaikka hallitus on asettanut HECM-asuntolainan koron ja HECM-lainan aloituskustannukset ovat rajoitettu 2 prosenttiin asunnon arvosta, lainanantajan kokonaiskustannukset voivat silti vaihdella lainanantajan mukaan. Lisäksi luotonsaajien on etsittäessä lainanantajaa otettava huomioon kolmansien osapuolten sulkemiskustannukset, asuntolainavakuutus ja palvelumaksu.
Luotonsaajien avustamiseksi asuntolainan kustannusten vertailussa lainannossa annetussa laissa totuuslaki edellyttää, että asuntolainan tarjoajat esittävät lainanottajille kustannusilmoituksen vuotuisten lainojen kokonaiskustannusten (TALC) muodossa. Käytä tätä numeroa vertaamalla eri myyjien lainoja. Pidä vain mielessä, että käänteisen asuntolainan todelliset kustannukset riippuvat suuresti valituista tulovaihtoehdoista
Tulovaihtoehdot
HECM-käänteiset kiinnitykset tarjoavat monenlaisia tuloja tuottavia vaihtoehtoja, mukaan lukien kiinteämääräiset maksut, luottolimiitit, kuukausittaiset ennakkomaksut tai mikä tahansa näiden yhdistelmä.
Luottoraja on ehkä HECM-lainan mielenkiintoisin ominaisuus, koska lainanottajan käytettävissä oleva rahan määrä kasvaa ajan myötä koron määrällä. Ei-HECM-lainat tarjoavat vähemmän tulovaihtoehtoja. (Muita asuntorahoitusvaihtoehtoja, katso Asuntolainat: Mitä sinun tarvitsee tietää .)
Korot
HECM-käänteisten asuntolainojen korko on sidottu Yhdysvaltain valtiovarainministeriön yhden vuoden arvopaperiin. Lainanottajalla on mahdollisuus valita korko, joka voi muuttua joka vuosi, tai korko, joka voi muuttua joka kuukausi. Vuosittain säädettävä korko muuttuu samalla prosentilla kuin mikä tahansa Yhdysvaltain valtiovarainministeriön yhden vuoden arvopaperitason korotus tai lasku. Tämän vuosittaisen säädettävän koron enimmäismäärä on 2% vuodessa tai 5% lainan voimassaoloaikana. Kuukausittain säädettävä korko kiinnitys (ARM) alkaa alhaisemmalla korolla kuin ARM ja säädetään kuukausittain. Se voi nousta tai laskea 10% lainan voimassaoloaikana. (Lisätietoja ARM-laitteista on artikkelissa ARMed and Dangerous .)
Kuinka käänteiset kiinnitykset voivat auttaa: Reaaliaikainen tutkimus
Lähes puolet 70-vuotiaista tai vanhemmista eläkeläisistä, joilla on luottokortti, eivät maksa saldonsa kokonaisuudessaan kuukausittain, mutta käänteiset asuntolainat voivat auttaa tässä ongelmassa. Mietinnössä ”Kuinka kotiomaisuuden hankinta ja kääntölainat vaikuttavat vanhusten kotitalouksien luottotuloksiin”, valmisteluasiakirja, jota rahoitti Yhdysvaltain sosiaaliturvahallinto ja julkaisi syyskuussa 2016 Michiganin yliopiston Michiganin eläketutkimuskeskus, tutkijat Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini ja Maximilian D. Schmeiser havaitsivat, että uusiutuvia luottokorttiluottoja putoaa, kun vanhukset ottavat käänteisiä asuntolainoja.
Myös markkinoiden sulkemisista ja velan maksamista viivästymisistä tulee vähemmän yleisiä ainakin kolmen vuoden kuluessa käänteisen asuntolainan ottamisesta. Eniten hyötyivät eläkeläiset, jotka kokivat luottokriisin kahden vuoden ajan ennen käänteisen asuntolainan ottamista. (Tutkijat määrittelivät luottoluokituksen luottoluokituksen pudotukseksi, joka on vähintään 25 pistettä.) Nämä eläkeläiset eivät ehkä saaneet luottotyyppinsä perusteella muun tyyppistä asuntolainaa; pätevyys käänteiseen asuntolainaan ei riipu vanhemman luottotuloksesta.
Tutkimuksessa todettiin, että käänteiset asuntolainojen lainanottajat vähensivät luottokorttiluottoaan enemmän kuin lainanottajat, jotka ottivat muun tyyppisiä asuntolainalainoja (suljetut pääomalainat, asuntolainaluotot ja käteisvarojen uudelleenrahoitus). Käänteisten asuntolainojen tarjoamat ennakkomaksut ja lisääntynyt kuukausittainen kassavirta auttoivat eläkeläisiä maksamaan luottokorttiluotonsa.
Tutkimuksen mukaan eläkeläiset, jotka peruuttivat alun perin 10 000 dollaria kääntämällä asuntolainaa, vähensivät luottokorttiluottoaan 2 344 dollarilla ensimmäisen vuoden lainan jälkeen. Lisälainaus johti minimaalisiin ylimääräisiin velan takaisinmaksuihin: jokaisesta edessä nostetusta 10 000 dollarista vanhemmat maksoivat toiselle 166 dollaria ja jokaisesta 100 dollarin lisäyksestä kuukausittaisessa kassavirrassa käännetty asuntolaina, eläkeläiset maksoivat ylimääräisen 45 dollarin velan koko vuoden ajan .
On syytä huomata, että tämä tutkimus kattaa lainanottajat, jotka ottivat käänteisen asuntolainan vuosina 2008-2011, mikä on ainutlaatuisen huono ajanjakso taloushistoriassa. Samankaltaisessa taloudellisen vaurauden aikana tehdyssä tutkimuksessa voi olla erilaisia havaintoja.
Senioreiden, jotka harkitsevat käänteistä asuntolainaa ratkaisuna luottokorttiluottoihin, tulisi arvioida, onko kotiin oman pääoman määrä, jota he menettävät käänteisissä asuntolainamaksuissa ja korkoissa, sen arvoinen, kuinka paljon luottokorttikorkoa he säästävät. Tämä on monimutkainen laskelma, jonka suorittaa parhaiten kirjanpitäjä tai rahoitussuunnittelija. Käänteinen asuntolaina-asiamies ei ehkä ole riittävän osaava vastaamaan tähän kysymykseen
Pohjaviiva
Lainan ottaminen kotiasi vastaan on iso päätös, joka vaikuttaa nykyiseen talouteen ja omaisuuteen, jonka jätät perillisillesi. Tähän liittyy huomattavia kustannuksia, kuten lainan myöntäminen, huolto ja korot. Sinun on myös muistettava, että käänteisellä asuntolainalla velka kasvaa ajan myötä lainan korkojen vuoksi. Jos muutat mieltäsi lainasta tai joudut muuttamaan kiinteistöstä terveydellisistä syistä, kiinteistön myynnistä saadut tulot käytetään käänteisen asuntolainan maksamiseen. Lainan koosta ja kiinteistön arvosta riippuen lainan takaisinmaksun jälkeen rahaa voi olla vähän tai ei ollenkaan.
Ennen kuin otat käänteisen asuntolainan, sinun tulee tutkia aihetta perusteellisesti, vertailla eri lainanantajien kustannuksia ja lukea kaikki julkistamisasiakirjat. Vaikka käänteisen asuntolainan tuottojen sijoittaminen ei yleensä ole suositeltavaa, koska on tarpeen korvata lainan kustannukset korkoineen, käänteisen asuntolainan tuotot voivat tarjota mahdollisuuden tarkentaa sijoitussalkun muita osia. Ennen kuin otat asuntolainan, ota huomioon käänteisen asuntolainan kassavirta ja tarkista tämän uuden tulolähteen vaikutukset koko sijoitusstrategiaan.
Katso lisätietoja kohdasta Käänteiset asuntolainan sudenkuopat .
