Sisällysluettelo
- Palauttamattomat ennakkomaksut
- Vuokrasopimus vs. vuokrasopimus
- Sopiminen ostohinnasta
- Vuokran hakeminen päämiehelle
- Oman kodin ylläpito
- Kiinteistön ostaminen
- Ihanteellinen vuokra-oma-ehdokas
- Ennen sopimuksen allekirjoittamista
- Pohjaviiva
Jos olet kuten useimmat kodin ostajat, tarvitset asuntolainan uuden talon oston rahoittamiseksi. Pätevöityäksesi sinulla on oltava hyvä luotto-pistemäärä ja käteinen käsiraha. Ilman näitä perinteinen kotiomistajareitti ei ehkä ole vaihtoehto.
On kuitenkin vaihtoehto: vuokrasopimus, jonka mukaan vuokraat kodin tietyksi ajaksi mahdollisuuden ostaa se ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Omista vuokralle -sopimukset koostuvat kahdesta osasta: tavanomaisesta vuokrasopimuksesta ja osto-optiosta. Tässä on kuvaus siitä, mitä on tarkkailtava ja miten vuokran omaan-prosessi toimii. Se on monimutkaisempaa kuin vuokraus, ja sinun on toteutettava ylimääräisiä varotoimenpiteitä etujesi suojaamiseksi. Se auttaa sinua selvittämään, onko kauppa hyvä valinta, jos haluat ostaa kodin.
Avainsanat
- Omista vuokrasopimuksiksi tarkoitetaan sopimusta, jossa sitoudut vuokraamaan kiinteistön tietyksi ajaksi. Mahdollisuus ostaa se ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Omaan vuokrasopimukseen sisältyy vakio vuokrasopimus ja myös mahdollisuus ostaa kiinteistö myöhemmin. Ymmärrä, että vuokrasopimukset antavat sinulle oikeuden ostaa asunnon vuokrasopimuksen voimassaolon päättyessä, kun taas vuokrasopimukset edellyttävät sinun ostavan se. Maksat vuokran koko vuokrasopimuksen ajan ja Joissakin tapauksissa prosenttiosuus maksusta käytetään ostohintaan. Joissakin vuokrasopimuksissa joudut ehkä ylläpitämään omaisuutta ja maksamaan korjaukset.
Vuokra omille kodeille: miten prosessi toimii
Palauttamattomat ennakkomaksut
Omasta vuokrasopimuksesta maksat (ostajana) myyjälle kertaluonteisen, yleensä palauttamattoman, etukäteen maksettavan palkkion, jota kutsutaan optiomaksuksi, optiorahaksi tai optio-vastikkeeksi. Tämä maksu antaa sinulle mahdollisuuden ostaa talon tulevaan päivämäärään mennessä. Optio-maksu on usein neuvoteltavissa, koska normaalia korkoa ei ole. Silti maksu vaihtelee tyypillisesti 2, 5–7% ostohinnasta.
Vuokrasopimus vs. vuokrasopimus
On tärkeää huomata, että on olemassa erityyppisiä vuokrasopimuksia, joista osa on kuluttajaystävällisempiä ja joustavampia kuin toiset. Vuokrasopimukset antavat sinulle oikeuden, mutta ei velvoitetta, ostaa asunnon vuokrasopimuksen päättyessä. Jos päätät olla ostamatta kiinteistöä vuokrasopimuksen päätyttyä, vaihtoehto yksinkertaisesti raukeaa, ja voit kävellä pois ilman velvollisuutta jatkaa vuokran maksamista tai ostaa.
Varo vuokrasopimuksia. Niiden avulla sinut voitaisiin laillisesti velvoittaa ostamaan asunto vuokrasopimuksen lopussa riippumatta siitä, onko sinulla varaa siihen vai ei. Jotta sinulla olisi mahdollisuus ostaa ilman velvoitetta, sen on oltava vuokrasopimus. Koska legalese voi olla haastava tulkita, on aina hyvä idea tarkistaa sopimus pätevän kiinteistövälittäjän kanssa ennen minkään allekirjoittamista, jotta tiedät oikeutesi ja tarkalleen mitä olet tekemässä.
Sopiminen ostohinnasta
Omista vuokrasopimuksista olisi käytävä ilmi, milloin ja miten kodin ostohinta määritetään. Joissain tapauksissa sinä ja myyjä sopia ostohinnasta sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä, usein korkeammalla hinnalla kuin nykyinen markkina-arvo. Muissa tilanteissa hinta määritetään vuokrasopimuksen voimassaolon päättyessä kiinteistön senhetkiseen markkina-arvoon perustuen. Monet ostajat mieluummin lukitsevat ostohinnan, etenkin markkinoilla, joilla asuntojen hinnat ovat nousussa.
Vuokran hakeminen päämiehelle
Maksat vuokran koko vuokra-ajan. Kysymys on, sovelletaanko osaa jokaisesta maksusta lopulliseen ostohintaan. Esimerkiksi, jos maksat 1200 dollaria vuokraa kuukaudessa kolmen vuoden ajan ja 25% siitä hyvitetään ostoon, ansaitset 10 800 dollarin vuokraluoton (1200 dollaria x 0, 25 = 300 dollaria; 300 dollaria x 36 kuukautta = 10 800 dollaria). Tyypillisesti vuokra on hiukan korkeampi kuin alueen käyntikorko, jotta se korvaisi saamasi vuokrahyvityksen. Mutta varmista, että tiedät mitä saat maksamalla palkkion.
Joissakin sopimuksissa kaikkia maksamiasi optiorahoja tai osaa niistä voidaan soveltaa lopulliseen ostohintaan sulkemisen yhteydessä.
Oman kodin ylläpito
Sopimuksen ehdoista riippuen saatat olla vastuussa kiinteistön ylläpidosta ja korjausten maksamisesta. Yleensä tämä on vuokranantajan vastuulla, joten lue sopimuksesi hieno painatus. Koska myyjät ovat viime kädessä vastuussa kaikista asunnonomistajien yhdistysmaksuista, veroista ja vakuutuksista (loppujen lopuksi se on edelleen heidän talonsa), myyjät päättävät yleensä kattaa nämä kulut. Kummassakin tapauksessa tarvitset vuokralaisen vakuutuksen henkilökohtaisen omaisuuden tappioiden kattamiseksi ja vastuun kattamiseksi, jos joku loukkaantuu kotona ollessaan tai jos vahingoitat henkilöä vahingossa.
Varmista, että huolto- ja korjausvaatimukset on ilmoitettu selvästi sopimuksessa (pyydä asianajajaa selittämään vastuusi). Kiinteistön ylläpitäminen, esim. Nurmikon leikkaaminen, lehtien haravointi ja kourujen puhdistaminen jne., Eroaa suuresti vaurioituneen katon korvaamisesta tai sähkökoodin saattamisesta koodiin. Olitpa vastuussa kaikesta vai vain nurmikon leikkaamisesta, pyydä kotisi tarkastamaan, tilaa arvio ja varmista, että kiinteistöverot ovat ajan tasalla ennen allekirjoittamista.
Kiinteistön ostaminen
Se, mitä tapahtuu sopimuksen päättyessä, riippuu osittain siitä, minkä tyyppisen sopimuksen allekirjoitit. Jos sinulla on vuokrasopimus ja haluat ostaa kiinteistön, sinun on todennäköisesti hankittava asuntolaina (tai muu rahoitus) maksaaksesi myyjälle kokonaan.
Toisaalta, jos päätät olla ostamatta taloa tai et pysty vakuuttamaan rahoitusta vuokrasopimuksen loppuun mennessä, vaihtoehto raukeaa ja muutat poissa kotoa, aivan kuin vuokraisit muuta kiinteistöä. Menetät todennäköisesti kaikki siihen asti maksetut rahat, mukaan lukien optio-rahat ja ansaitut vuokraluotot, mutta et ole velvollinen jatkamaan vuokraamista tai ostamaan taloa.
Käsittele prosessia samalla tavalla kuin tekisit, jos ostaisit suoraan kodin: tee huolellisuutta, tutkia aluetta, vertaa hintoja muihin lähellä oleviin koteihin, tutkia sopimusta ja tutkia myyjän historiaa.
Ihanteellinen vuokra-oma-ehdokas
Omista vuokrasta -sopimus voi olla erinomainen vaihtoehto, jos olet asunto-omistaja, mutta et ole taloudellisesti niin valmis. Nämä sopimukset antavat sinulle mahdollisuuden saada rahoitustasi kunnossa, parantaa luotto-pisteitäsi ja säästää rahaa käsirahaan lukitsemalla talosi, jonka haluat omistavan. Jos vaihtoehtona on raha ja / tai prosenttiosuus vuokrasta menee ostohintaan, jota he usein tekevät, sinun on myös rakennettava omaa pääomaa.
Vaikka vuokrasopimukset on perinteisesti suunnattu ihmisille, jotka eivät voi saada vaatimustenmukaisia lainoja, on toinen ryhmä ehdokkaita, joille vuokra-ala-ala on suurelta osin jättänyt huomiotta: ihmiset, jotka eivät voi saada asuntolainoja kalliit, sääntöjenvastaiset lainamarkkinat. ”Kalliiden kaupunkien kiinteistömarkkinoilla, joissa vakiolainat ovat tyypillisiä, on suuri kysyntä paremmalle ratkaisulle taloudellisesti kannattaville, luottokelpoisille ihmisille, jotka eivät voi vielä saada tai eivät halua asuntolainaa, Sanoo Marjorie Scholtz, San Franciscossa toimivan start-up-yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Verbhouse, joka määrittelee uudelleen vuokralle omille markkinoille.
"Kun asuntojen hinnat nousevat ja yhä useammat kaupungit hinnoitellaan sopimatonta lainarajoista ja siirretään jumbolainoihin, ongelma siirtyy kuluttajilta kotirahoitusalalle", Scholtz sanoo. Jos tiukat automaattiset vakuutusohjeet ja 20–40% ennakkomaksuvaatimukset ovat, jopa taloudellisesti kykenevillä ihmisillä voi olla vaikeuksia saada rahoitusta näiltä markkinoilta.
"Mikä tahansa epätavallinen - esimerkiksi tuloissa - heikentää hyvät tulonsaajat" ulkopuoliseen "tilaan, koska vakuutuksenantajat eivät voi sovittaa niitä siististi laatikkoon", Scholtz sanoo. Tähän sisältyy ihmisiä, joilla on epätyypillisiä tuloja, jotka ovat itsenäisiä ammatinharjoittajia tai sopimussuhteisia työntekijöitä tai joilla on USA: n ulkopuolella asettamatonta luottoa (esim. Ulkomaalaiset) - ja henkilöt, joilta puuttuu vain valtavat 20–40 prosentin ennakkomaksut vaatimaton lainoja varten.
Korkeat markkinat eivät ole itsestään selvä paikka, josta löydät vuokrat-oma-kiinteistöjä, mikä tekee Verbhousesta epätavallisen. Mutta kaikille potentiaalisille vuokra-asuntojen ostajille olisi hyötyä siitä, että yritetään kirjoittaa sen asiakaskeskeiset piirteet vuokrasopimuksiin: Optio-osuus ja osa jokaisesta vuokramaksusta ostavat dollarin dollarin ostohinnan, vuokra ja ostohinta on lukittu jopa viiteen vuoteen, ja osallistujat voivat rakentaa pääomaa ja kerätä markkina-arvon, vaikka he päättäisivät olla ostamatta. Scholtzin mukaan osallistujat voivat “nostaa rahaa” käypään markkina-arvoon: Verbhouse myy kodin ja osallistuja ylläpitää markkina-arvon lisäystä mahdollisella pääomalla, jonka he ovat keränneet vuokra-osto-maksuilla.
Ennen sopimuksen allekirjoittamista
Vaikka vuokraat ennen ostamista, on hyvä idea noudattaa samaa huolellisuutta kuin jos ostaisit kodin suoraan. Jos aiot vuokrata omaan kiinteistöön, muista:
- Valitse oikeat ehdot. Tee vuokrasopimusopimus mieluummin kuin vuokrasopimus. Hae apua. Palkkaa pätevä kiinteistövälittäjä, joka selittää sopimuksen ja auttaa sinua ymmärtämään oikeuksiasi ja velvollisuuksiasi. Haluat ehkä neuvotella joistakin kohdista ennen allekirjoittamista tai välttää sopimuksen, jos se ei ole tarpeeksi suotuisa sinulle. Tutki sopimusta. Varmista, että ymmärrät: optiomaksujen ja vuokramaksujen määräajat (milloin erääntyy) - ja kuinka suuri osa niistä koskee ostohintaa, kuinka ostohinta määritetään, miten käyttää vaihtoehtosi (esimerkiksi myyjä voi vaatia sinua ilmoittaa kirjallisesti etukäteen kirjallisesti aikomuksestasi ostaa) onko lemmikkieläimiä sallittu, kuka vastaa ylläpidosta, asunnonomistajien yhdistysmaksuista, kiinteistöveroista ja vastaavista. Tutki kotia. Tilaa riippumaton arvio, hanki kiinteistötarkastus, varmista, että kiinteistöverot ovat ajan tasalla, ja varmista, että kiinteistöllä ei ole panttioikeuksia. Tutki myyjää. Tarkista myyjän luottoraportti etsiäksesi merkkejä taloudellisista vaikeuksista ja hanki otsikkoraportti nähdäksesi kuinka kauan myyjä on omistanut kiinteistön - mitä kauemmin he ovat omistaneet kiinteistön ja mitä enemmän omaa pääomaa, sitä parempi. Varmistaa. Missä olosuhteissa menetät vaihtoehtosi ostaa kiinteistön? Joidenkin sopimusten mukaan menetät tämän oikeuden, jos myöhästyt vain yhtä vuokramaksua tai jos et ilmoita myyjälle kirjallisesti osto-aikomuksesta.
Pohjaviiva
Vuokra omaan sopimukseen antaa mahdollisille kodin ostajille siirtyä taloon heti, usean vuoden ajan työskennellä parantaakseen luottotulostaan ja / tai säästääksesi käsirahaa ennen kuin yrität saada asuntolainaa. Tietenkin tiettyjen ehtojen on täytyttävä vuokran omaan sopimukseen mukaisesti. Vaikka kiinteistönvälittäjä auttaa prosessissa, on välttämätöntä kuulla pätevältä kiinteistövälittäjältä, joka selventää sopimusta ja oikeuksiasi ennen kuin allekirjoitat mitään.
