Kiinteistön määritelmä

Mikä on kiinteistö?

Kiinteistö on omaisuutta, joka koostuu maasta ja sen rakennuksista, samoin kuin maan luonnonvarat mukaan lukien viljelemätön kasvisto ja eläimistö, viljellyt viljelykasvit ja karja, vesi ja mahdolliset lisämineraaliesiintymät.

Kiinteistöt

Kiinteistöjen ymmärtäminen

Kiinteistöt ovat aineellisia hyödykkeitä ja kiinteistöjä. Kiinteistöjä koskevia esimerkkejä ovat maa, rakennukset ja muut parannukset sekä kyseisen maan ja kaikkien sen parannusten käyttö- ja nautinto-oikeudet. Vuokralaisilla ja vuokralaisilla voi olla oikeus asua maassa tai rakennuksissa, joita pidetään osana omaisuuttaan, mutta itse näitä oikeuksia ei pidetä tiukasti sanottuna kiinteistöinä.

Kiinteistö ei ole sama asia, eikä sitä pidä sekoittaa henkilökohtaiseen omaisuuteen. Henkilökohtaiseen omaisuuteen sisältyy aineettomia hyödykkeitä, kuten sijoituksia, sekä aineellisia hyödykkeitä, kuten huonekaluja ja kalusteita, kuten astianpesukone. Jopa vuokralaiset voivat myös vaatia kodin osia henkilökohtaiseksi omaisuudeksi, mikäli olet ostanut ja asentanut kiinteistön vuokranantajan luvalla.

Avainsanat

• Kiinteistöt ovat todellisia, toisin sanoen aineellisia, kiinteistöjä, jotka koostuvat maasta ja kaikesta siinä olevasta, mukaan lukien rakennukset, kasvisto ja eläimistö sekä luonnonvarat.Kiinteistöllä on kolme pääluokkaa: asuin-, kaupallinen ja teollisuus.Kun tulee sijoittaminen, asuinkiinteistö on halvempaa ja toteuttamiskelpoisempaa yksityishenkilöille, kun taas kaupallinen kiinteistö on arvokkaampaa ja vakaampaa.Sijoituksena kiinteistö tarjoaa tuloja ja arvonnousua.Voit sijoittaa kiinteistöihin suoraan - ostamalla maata tai omaisuutta - tai epäsuorasti ostamalla osakkeita julkisesti noteerattuihin kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT) tai kiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin (MBS).

Kiinteistötyypit

Vaikka tiedotusvälineet viittaavat usein "kiinteistömarkkinoihin", kiinteistöjä koskevat esimerkit voidaan ryhmitellä kolmeen laajaan luokkaan niiden käytön perusteella.

• Asuinkiinteistöihin sisältyy rakentamattomia maita, taloja, osakehuoneistoja ja kaupunkitaloja. Rakennukset voivat olla yhden perheen tai monen perheen asuntoja, ja ne voivat olla omistajien käyttämiä tai vuokrakohteita. Kaupalliseen kiinteistöön kuuluvat muut kuin asuinrakennukset, kuten toimistorakennukset, varastot ja liikerakennukset. Nämä rakennukset voivat olla itsenäisiä tai ostoskeskuksissa. Teollisuuskiinteistöihin kuuluvat tehtaat, yrityspuistot, kaivokset ja maatilat. Nämä ominaisuudet ovat yleensä kooltaan suurempia ja sijainti voi sisältää pääsyn kuljetuskeskuksiin, kuten rautatie- ja satamiin.

Asuinkiinteistöjen ja kodinomistusten edut

Asuntoomistus, joka tunnetaan myös nimellä omistajan käyttöaste, on yleisin tyyppi kiinteistöinvestointeja Yhdysvalloissa. Kansallisen moniperheisen asuntoneuvoston (NMHC) mukaan noin kaksi kolmasosaa asukkaista omistaa kotinsa. Usein nämä omistajat ovat rahoittaneet oston ottamalla asuntolainan, jossa kiinteistö toimii velan vakuutena.

Kiinteistöverkkosivusto Zillow arvioi vuosittaisen kotiarvoanalyysinsä julkaisussa 2019 2018. Yhdysvaltojen kaikkien asuntojen kokonaisarvo vuonna 2018 oli 33, 3 biljoonaa dollaria, mikä on 71% korkeampi kuin maan tuolloin 19, 4 triljoonaa dollaria oleva bruttokansantuote (BKT).

Asunto-asuntolainoja tekevien yksityishenkilöiden on käytettävä erilaisia ​​vaihtoehtoja, jotta he voivat toteuttaa unelmansa kiinteistöomistuksesta. Asuntolainat voivat periä joko kiinteäkorkoisia tai vaihtuvakorkoisia korkoja. Kiinteäkorkoisilla asuntolainoilla on yleensä korkeammat korot kuin vaihtuvakorkoisilla asuntolainoilla, mikä voi tehdä niistä kalliimpia lyhyellä aikavälillä. Kiinteäkorkoiset lainat maksavat lyhyellä aikavälillä enemmän, koska ne ovat suojattu tulevaisuuden korkojen nousulta.

Pankit julkaisevat lyhennysaikataulut, jotka osoittavat, kuinka suuri osa lainanottajan kuukausimaksuista maksaa korkoa verrattuna siihen, kuinka paljon lainan pääoma maksetaan. Ilmapallolainat ovat asuntolainoja, jotka eivät täysimääräisesti hyödynnä - pienennä nollaan - ajan kuluessa. Sen sijaan lainanottaja maksaa korkoa määrätyltä ajalta, esimerkiksi viideltä vuodelta, ja maksaa sitten loput lainasta palkkiona eräpäivänä.

Asuntolainoista voi myös tulla raskaita kustannuksia, jotka sisältävät transaktiomaksut ja verot. Nämä ylimääräiset kulut otetaan usein lainaan. Kun potentiaaliset asunnonomistajat ovat osoittaneet kelpoisuutensa ja vakuuttaneet asuntolainan pankista tai muulta lainanantajalta, heidän on suoritettava lisätoimenpiteet varmistaakseen, että kiinteistö on laillisesti myytävänä ja hyvässä kunnossa.

Kaupallisen kiinteistön edut

Kaupallista kiinteistöä käytetään kauppaan ja se kattaa kaiken kaistaleista ja itsenäisistä ravintoloista toimistorakennuksiin ja pilvenpiirtäjiin. Se erotetaan usein teollisuuskiinteistöistä, mikä on käytännöllinen tila, jota käytetään tuotteiden valmistuksessa.

Kiinteistöjen ostaminen tai vuokraaminen kaupallisiin tarkoituksiin eroaa huomattavasti kodin ostamisesta tai jopa asuinkiinteistön ostamisesta. Kaupallinen vuokrasopimus on yleensä pidempi kuin asuntovuokraus. Kaupallisten kiinteistöjen tuotot perustuvat niiden kannattavuuteen neliöjalkaa kohti, toisin kuin yksityisiksi asuinrakennuksiksi tarkoitetut rakennukset.

Lisäksi lainanantajat voivat vaatia suurempaa käsirahaa kiinteistökiinnityksestä kuin mitä oleskelu edellyttää.

Sijoittaminen kiinteistöihin

Kiinteistöihin voidaan sijoittaa suoraan ostamalla todellisia kiinteistöjä tai tontteja; tai epäsuorasti ostamalla osakkeita julkisesti noteerattuihin kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT) tai kiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin (MBS). Sijoittaminen suoraan kiinteistöihin johtaa voittoihin tai tappioihin kahdella tavalla, jotka eivät ole muuttuneet vuosisatojen ajan: vuokratuotot tai vuokrasopimukset ja kiinteistön arvon arvostus

Toisin kuin muut sijoitukset, kiinteistöihin vaikuttaa dramaattisesti sen ympäristö ja välitön maantieteellinen alue. Tästä syystä tunnettu kiinteistöjen maksimi "sijainti, sijainti, sijainti". Erityisesti asuinkiinteistöjen arvoihin vaikuttavat lähinnä paikalliset tekijät, paitsi vakava kansallinen taantuma tai lama. Tällaisia ​​tekijöitä ovat alueen työllisyysaste, paikallinen talous, rikollisuus, kuljetusmahdollisuudet, koulujen laatu, kunnalliset palvelut ja kiinteistöverot.

Plussat

• Tarjoaa tasaista tuloa

• Tarjoaa pääoman arvonnousua

• Monipuolistaa salkkua

• Voidaan ostaa vipuvaikutuksella

Haittoja

• On yleensä likvidejä

• Erittäin paikallisten tekijöiden vaikutus

• Edellyttää suuria alkupääomaa

• Voi vaatia aktiivista johtamista, asiantuntemusta

Asunto- ja liikekiinteistöjen sijoituksissa on keskeisiä eroja. Toisaalta asuinkiinteistöt ovat yleensä halvempia ja pienempiä kuin kaupalliset kiinteistöt, ja siksi se on piensijoittajalle edullisempi.

Toisaalta kaupallinen kiinteistö on usein arvokkaampaa neliöjalkaa kohti, ja sen vuokrasopimukset ovat pidempiä, mikä teoreettisesti varmistaa ennakoitavamman tulovirran. Tulojen lisääntyessä tulee lisää vastuuta. Kaupallista vuokrakiinteistöä säännellään tiukemmin kuin asuinkiinteistöä, ja nämä määräykset voivat vaihdella paitsi maittain ja osavaltioittain myös maakunnittain ja kaupungeittain. Jopa kaupungeissa kaavoitusmääräykset lisäävät kerroksen ei-toivottua monimutkaisuutta kaupallisiin kiinteistösijoituksiin.

Kaupallisissa vuokraussopimuksissa on myös lisääntynyt vuokralaisten vaihtuvuuden riski. Jos vuokralaisen liiketoimintamalli on huono, hänen tuote ei ole houkutteleva tai he ovat huonoja johtajia, he voivat julistaa konkurssin. Yrityksen epäonnistuminen voi äkillisesti estää kalliita kiinteistöjä tuottamasta tuloja.

Lisäksi, kuten kiinteistö voi arvostaa, se voi myös arvonalentua. Lämminkuumaisten kauppapaikkojen on tiedetty hajoavan mätäneiksi ostoskeskuksiksi ja kuolleiksi ostoskeskuksiksi.

arvostus

Arvostus saavutetaan eri tavoin, mutta kiinteistön arvonnousua ei toteuteta ennen kuin omistaja myy kiinteistön. Toinen tapa saavuttaa voitto olisi jälleenrahoittaa asuntolaina. Raaka ja kehittymätön maa, kuten aivan kaupungin rajojen ulkopuolella oleva alue, tarjoaa suurimman mahdollisuuden rakentamiseen, parantamiseen ja voittoon. Arvostusta voi saada myös arvokkaiden materiaalien tai luonnonvarojen löytäminen tontista, kuten öljyn lyöminen. Myös omistamasi maata ympäröivän alueen markkina-arvojen nousu.

Kun naapurusto kasvaa ja kehittyy, kiinteistöarvoilla on taipumus nousta. Joidenkin yhdysvaltalaisten kaupunkien kaupunkialueiden gentrifikaatio viime vuosikymmeninä on usein johtanut kiinteistöjen hintojen dramaattiseen nousuun. Niukkuus voi myös vaikuttaa rooliin kiinteistöomaisuuden arvoon. Jos erä on viimeinen sen koosta tai lajista arvostetulla alueella - tai alueella, jolla tällaisia ​​erää on harvoin saatavana -, se saa markkinointia.

Tulo

Tuotot kiinteistöistä ovat monimuotoisia. Suurin tuottaja on vuokra, joka maksetaan maasta, joka on jo kehitetty asunto- tai liikekiinteistöksi. Yritykset maksavat kuitenkin rojaltit myös luonnonvarojen löytämisestä raakamaalla. Lisäksi he voivat maksaa rakentaa siihen rakenteita, kuten solutornit tai putkistot.

Tuotot voivat tulla myös epäsuorista kiinteistösijoituksista. REIT: ssä useiden kiinteistöjen omistaja myy osakkeita sijoittajille ja siirtää vuokratuotot jakoina. Samoin MBS: ssä korot ja pääoman maksut asuntolainojen joukosta kerätään ja siirretään sijoittajille.

Sekä REIT: t että MBS: n sijoitustuotteet käyvät kauppaa kuin osakkeet, ja niiden vakuutena toimii kiinteistö. Joten he voivat tarjota pääoman arvonnousua on osakkeiden markkina-arvon nousu.

Esimerkkejä reaalimaailman kiinteistösijoituksista

Asuntolainavakuudelliset arvopaperit saivat paljon huonoa lehdistöä roolistaan, joka heillä oli asuntolainan purkamisessa, joka aiheutti maailmanlaajuisen finanssikriisin vuonna 2007. Niitä on kuitenkin edelleen olemassa ja kauppaa. Keskimääräisen sijoittajan tavoitettavinta tapa ostaa näitä tuotteita on pörssiyhtiöiden (ETF) kautta. Kuten kaikki sijoitukset, myös näihin tuotteisiin liittyy tietty riski. Ne voivat kuitenkin tarjota myös portfolion hajauttamista. Sijoittajien on tutkittava omistusosuudet varmistaakseen, että rahastot ovat erikoistuneet sijoitusluokan MBS: ään, ei kriisin hahmoteltuihin subprime-lajeihin.

Huhtikuusta 2019 alkaen tämän tyyppisiin huipputehokkaisiin ajoneuvoihin kuuluvat:

• Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), joka seuraa Bloomberg Barclaysin Yhdysvaltain asuntolainavakuudellista arvopaperiin mukautettua indeksiä, koostuu liittovaltion virastojen tukemista MBS: stä, joiden vähimmäisvarat ovat 250 miljoonaa dollaria ja joiden maturiteetti on vähintään yksi vuosi. Rahasto, jonka hinta on noin 53 dollaria osakkeelta, on osinkotuotto 2, 58%. iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), joka keskittyy sekä kiinteäkorkoisiin että säädettävän korkoisiin asuntolainoihin ja seuraa Bloomberg Barclays US MBS -indeksiä. Sen omistuksessa on joukkovelkakirjalainoja, jotka ovat myöntäneet tai takaavat valtion tukemat yritykset, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, joten niillä on AAA-luottoluokitus. Kaupankäynti noin 108 dollaria osaketta kohti, se tarjoaa 2, 48%: n tuoton. SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), joka käyttää vertailukohtana myös Barclays US MBS -indeksiä, mutta ottaa aggressiivisemman lähestymistavan tuoton lisäämiseksi. Hinta 26 dollaria / osake, tuotto on 3, 15%.