Mikä on osallistumislaina
Osallistumislaina on eräänlainen kiinnitys, jonka avulla lainanantaja voi jakaa osan kiinteistön tuloista tai jälleenmyyntituloista. Sellaisenaan lainanantajasta tulee osto-osuudessa pääomakumppani, ei vain asuntolainan liikkeeseenlaskija. Vastineeksi matalammasta lainan korkotasosta lainanantaja ottaa osan operatiivisista nettovaroista (NOI).
JAKAUTUMINEN Osallistumislaina
Osallisuuskiinnitykset, jotka nähdään usein kaupallisissa kiinteistökaupoissa, ennakoivat jatkuvia vuokratuottoja. Kaupalliseen omaisuuteen kuuluvat toimistorakennukset tai huoneistohotelli. Osapuolet jakavat nettotuotot, jotka ovat kiinteistön käytöstä saatujen tuottojen summa vähennettynä toimintakuluilla. Tyypillinen voitonjako olisi 55/45, kun lainanantaja saa pienemmän osuuden. Lisäksi lainanantaja saa osan jälleenmyyntituloista, usein kaikki voitot, jotka ylittävät tietyn viitearvon, mukaan lukien lainan pääoman takaisinmaksu.
Miksi lainanottaja haluaisi osallistumislainan
Osallistumislainan kiinnitys lainanottajalle on alhaisempi korko, jota lainanantaja vaatii. Lainan antaja vähentää lainan ansiotuloja tulotuoton ja tulevien myyntitulojen perusteella. Lainanottajan näkökulmasta osallistumislainat ovat samanlaisia kuin johdetut kyykkykorot, joita tarjotaan säädettävän koron kiinnityksellä (ARM). Ero on alhainen korko, joka on vakaa lainan voimassaoloaikana.
Tietenkin, lainanottaja luopuu paljon pääomaa vastineeksi alhaisemmasta korosta. Mutta riippuen siitä, kuinka kauppa on rakennettu, korkosäästö voisi hyvinkin korvata oman pääoman menetyksen. Lähitulevaisuudessa se voisi antaa lainanottajalle mahdollisuuden kehittää huomattavampi kiinteistö kuin mitä muuten hänellä olisi varaa.
Lainanantajan näkökulma
Osallistumislainojen liikkeeseenlaskijat ovat usein ei-perinteisiä lainanantajia. Ne voivat olla yrittäjiä, jotka etsivät kiinteistösijoituksia vaivattomasti itse kehittämällä tai ylläpitämällä kiinteistöjä. osallistumiskiinnitykset antavat heidän olla hiljaisia kumppaneita. Joskus lainanantajat ovat eläkerahastoja, jotka etsivät laadukkaita sijoituksia, jotka tuottavat enemmän kuin joukkovelkakirjoja, mutta joilla ei ole osakekantojen epävakautta.
Erityinen vetoomus eläkerahastoihin on sisäänrakennettu inflaatiokestävyys osallistumiskiinnityksiin. Suurimpaan osaan eläkkeitä sisältyy elinkustannusten mukauttaminen (COLA), jotka lisäävät maksuja inflaatioaikana. Koska kiinteistöjen hinnat seuraavat yleensä inflaatiota, osallistumiskiinnitykset varmistavat oman pääoman tuoton korkeamman inflaation aikana.
Lainanantajille on kiinnitettävä huomiota kassavirran seurantaan. Niiden on tarkistettava lainanottajan kirjat varmistaakseen, että ilmoitetut nettotulot ovat oikeita. Muuten lainanantaja ei tiedä, onko kehittäjä pehmentänyt kuluja ilmoittaakseen pienemmät nettotulot. Lisäksi kehittäjä voisi leikata parannuksia tai jopa turvaominaisuuksia, koska hän vastaa kaikista korjauksista, mutta saa vain osan nettotuloista, mikä on moraalisen vaaran muoto.
