Ennakkomaksut ovat perinteisesti uuden kodin oston kalleimpia osia. Nämä taskukustannukset ovat todellisuus useimmille ihmisille, koska erittäin harvat asuntolainat ovat saatavilla ilman sellaista. Mutta näin ei aina ollut. Itse asiassa nolla- tai ei-raha-asuntolainoja oli helposti saatavana ennen subprime-asuntolainojen romahtamista vuonna 2008, jolloin kodin arvot nousivat nopeasti ja luottosuunnitelmat olivat lievempiä.
Nykyään ennakkomaksuvakuudellisia asuntolainoja on saatavana vain valituille henkilöille, jotka pystyvät dokumentoimaan lainojen takaisinmaksamiseen tarvittavat riittävät tulot. Tällaisten asunto-ostajien on myös esitettävä vähintään 620 pistepistettä. Yksityiset lainanantajat saattavat vaatia vielä korkeampia luottotuloksia.
Onneksi on olemassa useita ohjelmia, joihin jotkut pyrkivät asunnonomistajat voivat saada kelpoisuuden. Tässä artikkelissa luetellaan joitain näistä vähemmän tunnetuista lainavaihtoehdoista.
Avainsanat
- Ennakkomaksut ovat perinteisesti uuden kodin oston kalleimpia osia. Nämä taskukustannukset ovat kaikki, mutta väistämättömiä, koska erittäin vähän asuntolainoja on saatavana ilman yhtään. Nykyään ennakkomaksuvakuudellisia asuntolainoja on saatavana vain valituille henkilöille, jotka pystyvät dokumentoimaan lainan takaisinmaksamiseen tarvittavat tulot. Tällaisten asunto-ostajien on myös osoitettava hyvää luottoa, vähintään 620 pistemäärää. On olemassa joitain ennakkomaksu-ohjelmia, joihin tietyt ihmiset voivat saada.
VA-lainat
Sotilasperheet ja veteraanit voivat saada VA (Veterans Affairs) -lainan, joka tarjoaa 100% rahoitusta. Tämä vakuutusohjelma on ollut saatavana toisen maailmansodan jälkeen, ja se takaa tietyn rajan lainat - tyypillisesti 424 100 dollaria. Nämä lainat eivät vain luopu käsirahavaatimuksesta, vaan myös 2, 15 pisteen asuntovakuutus voidaan kääriä lainaan. Lainojen pätevyys vaihtelee luotonantajan välillä, mutta ne vaativat yleensä noin 41%: n velkasuhteen. VA-lainanhakijoiden on ensin hankittava kelpoisuustodistus (COE) VA: n kelpoisuuskeskuksesta todistamalla asevelvollisuutensa.
USDA: n maaseudun kehittämisen asuntolainat
Maan erityisillä alueilla asuvat potentiaaliset ostajat voivat saada Yhdysvaltain maatalousministeriön (USDA) maaseudun kehittämisasuntolainaa. Vaikka nämä on tarkoitettu syrjäisten alueiden asukkaille, jotkut asukkaat, jotka asuvat lähempänä kaupunkikeskuksia, voivat myös saada tämän ohjelman. (Tarkista määritetyt alueet USDA: n kelpoisuussivulta.)
Paikallisten kelpoisuusvaatimusten täyttämisen lisäksi USDA-lainanhakijoiden on oltava alle tiettyjen tulokynnysten, koska nämä ohjelmat on suunnattu pienituloisille ja keskituloisille kotitalouksille, jotka kamppailevat säästöjen ennakkomaksujen varalta. Vaadittavat vähimmäisluottopisteet ovat 600–640, ja vaaditaan ennakkomaksuja, jotka ovat 3, 5 prosenttia lainasummista, mutta lainanottajat voivat kääriä nämä palkkiot lainasaldoon välttäen näin käteisvarojen tarpeen sulkemisen yhteydessä.
Laivasto
Merivoimien liittovaltion luottoyhdistysliitto - maan suurin omaisuuserissä ja jäsenyydessä - tarjoaa 100-prosenttista rahoitusta päteville jäsenille, jotka ostavat ensisijaisia asuntoja. Kelpoisuus on rajattu sotilashenkilöstölle, Yhdysvaltain puolustusministeriön työntekijöille ja heidän perheenjäsenilleen. Tämä nolla-alas-ohjelma on samanlainen kuin VA-ohjelmat, mutta sillä on alhaisemmat rahoitusmaksut 1, 75%.
Milloin käsirahalainat eivät ole hyviä?
Ennakkomaksulainat ovat ihanteellisia henkilöille, joiden on kiireellisesti ostettava uusi koti, mutta he eivät voi hankkia käsirahaa, joka tarvitaan käsirahaan. Mielenkiintoista on, että asuntolainojen korot ovat tällä hetkellä historiallisella matalalla. Joten jotkut finanssialan asiantuntijat uskovat, että nyt on ihanteellinen aika lukita nämä korot, ennen kuin ne alkavat kiipeillä.
Milloin käsirahalainat eivät ole huono idea?
Rahan nollaamisella on haittoja. Jos rahoitat 100% asunnonostosta, sinulla ei ole omaisuutta omaisuudelle - eli et omista mitään siitä suoraan, kuten tekisit, jos olisit suorittanut käsiraha. Näin ollen lainanantajat voivat merkitä sinut korkean riskin lainaajaksi ja vaatia sinua varmistamaan yksityisen asuntolainan vakuutuksen (PMI) ennen kuin hän allekirjoittaa lainan. Tämä vakuutus, joka suojaa asuntolainayritystä lainan laiminlyönnistä, maksaa tyypillisesti 0, 5–1% koko lainasummasta vuodessa. Ja toisin kuin itse asuntolainan maksut, tämä kustannus ei välttämättä ole verovähennyskelpoinen.
Lopuksi, nollamaksu ennakkomaksuilla on usein korkeammat korot kuin perinteisillä asuntolainoilla, koska lainanantajat varaavat yleensä parhaat ehdot lainanottajille, jotka voivat maksaa etukäteen käteisellä. Esimerkiksi, Louisville, Ky: ssä sijaitseva Republic Bank tarjoaa tällä hetkellä ennakkomaksuvakuudellista asuntolainaa ilman PMI: tä ja seitsemän vuoden säädettävän koron kiinnitystä (ARM), jonka alkuperäinen korko on 4, 729%. Tämä korko on lähes täysi prosenttiyksikkö korkeampi Wells Fargon mainostettu korko. Kuukausimaksu Republic Bankin lainasta olisi 533 dollaria jokaisesta lainatusta 100 000 dollarista ensimmäisten seitsemän vuoden aikana, minkä jälkeen korko sopeutuu kerran vuodessa LIBOR-koron ja 2, 75 prosentin marginaalin perusteella.
Vaihtoehtoja etumaksulainoille
Ei-nolla-ennakkomaksulainaohjelmille on vaihtoehtoja, kuten:
Paikalliset lainat: Lähes jokainen Yhdysvaltain osavaltio, kreivikunta ja kunta tarjoaa jonkin tyyppisiä asunnon ostajien kannustinohjelmia, jotka tarjoavat ennakkomaksua, sulkemiskustannuksia, alhaisen koron asuntolainoja tai näiden yhdistelmää. Monet rajoittuvat ostajiin, jotka täyttävät tietyt tulotasot, ja jotkut rajoittuvat ensimmäistä kertaa ostajiin. Lisäksi jotkut ohjelmat palvelevat ammattiryhmiä, kuten opettajia, lääkintähenkilöstöä tai ensiapua. Vaikka kaikki nämä ohjelmat eivät pysty välttämään käsirahavaatimuksia, jotkut tarjoavat apurahoja tai korottomia lainoja, jotka kattavat osan tai kokonaan käsirahasta.
FHA-ohjelmat: Nämä lainat vaativat 3, 5% käsirahaa, mutta FHA: n ohjeiden mukaan ennakkomaksut voidaan rahoittaa sukulaisten, sulhanen, voittoa tavoittelemattomien järjestöjen tai muiden lähteiden taloudellisilla lahjoilla. FHA tarjoaa myös hyvän naapurin vieressä olevan lainan opettajille, poliiseille ja muille julkishallinnon työntekijöille, jotka voivat ostaa kodin vain 100 dollarilla alaspäin - ei aivan 100-prosenttisesti, mutta hyvin lähellä.
Piggy-back-kiinnelainat: Tähän strategiaan sisältyy kahden lainan ottaminen - yksi 80%: lle asunnon ostohinnasta, toinen - niin suurelle osalle kuin mahdollista. Ennen subprime-asuntoluottokriisiä 80% / 20% -jako oli melko yleinen. Nykypäivän kovemmassa ympäristössä enimmäismäärä voi olla 80% -15% -5%, jossa rahoitat 80% ensisijaisella asuntolainalla, 15% toisella asuntolainalla tai asuntolainalla ja suoritat 5% käsiraha.
Odota ja tallenna: Kotiomistamisen unelman lykkääminen, kunnes voit suorittaa tavanomaisen ennakkomaksun, on kannattava vaihtoehto. Lisäksi ostokset voivat tulla aikaisemmin kuin luulet, varsinkin jos säästöillä on jo joitain säästöjä. Esimerkiksi, enintään 10 000 dollaria voidaan nostaa IRA: lta ensimmäistä kertaa kotiin ostajalle aiheutuvien kulujen vuoksi - mukaan lukien käsiraha, ilman, että aiheutuisi tyypillinen 10%: n varhainen peruuttamissakko.
Pohjaviiva
Menevät ovat päivät, jolloin käytännössä kuka tahansa voisi turvata helpon asuntolainan vähän tai ei lainkaan rahaa. Mutta on olemassa julkisia ohjelmia ja muutama yksityinen lainanantaja, jotka voivat auttaa.
