Asunnonomistajat joutuvat usein kateellisiin tilanteisiin, koska heidän on kiinnitettävä enemmän asuntolainojensa saldoa kuin heidän kotinsa ovat arvoisia. Tämä johtuu tapahtumien yhdistelmästä, joista monet ovat talonomistajan hallussa. Kiinteistöjen hintojen lasku, huonontunut naapuruus, huonot lainapäätökset (esim. Lainanotto enemmän kuin lainanottajalla on varaa tai optio-oikeudella säädettävän asuntolainan ottaminen) ja uudelleenrahoitus oman pääoman hankkimiseksi voivat kaikki jättää kodinomistajille kasvavan velan. Kun asuntolainan saldo ylittää kiinteistön arvon, asunnonomistajan asemaan viitataan "ylösalaisin" tai "vedenalaisena". Tämän epämiellyttävän aseman välttäminen on hankalaa - ja se vaatii usein kodin myymisen alle lainan arvon -, mutta ratkaisuja on olemassa. Tarkastellaan joitain vaihtoehtoja asunnonomistajille, joilla on negatiivinen pääoma.
Oman pääoman lyhytaikainen myynti
Lyhytaikainen myynti on toteuttamiskelpoinen vaihtoehto, jos kodin myyntihinnan ja kiinnitetyn määrän välinen ero on pieni tai myyjällä on syvät taskut. Jos ostaja löytyy, asunnonomistaja voi tulla päätökseen sekillä maksamaan lainan loput. Jos myyjällä ei ole varaa maksaa saldoa, vaan hänen on myytävä, myyjän on otettava yhteyttä asuntolainan haltijaan ja yritettävä järjestää lyhyt myynti. (Lisätietoja kodin lyhytmyynnistä on artikkelissa Lyhyt myynti kotisi sulkemisen välttämiseksi .)
Lainanantajan vakuuttaminen suostumaan lyhytaikaiseen myyntiin vaatii usein huomattavasti aikaa ja paperityötä. Sen lisäksi, että talonomistaja on päässyt sopimukseen, talonomistajan on löydettävä kiinteistönvälittäjä, joka on valmis hoitamaan myynnin. Jos ostaja löytyy, komplikaatiot jatkuvat. Lainanantaja palvelee lainaa usein sijoittajan puolesta. Jos lainanantaja suhtautuu myyntiin tyydyttävästi, lainanantajan on sitten tehtävä yhteistyötä lainaa pitävän sijoittajan kanssa sopimuksen tekemiseksi. Tämä voi viedä aikaa. Jos talo on yksityisen asuntolainan vakuutuksella (PMI), myös vakuutuksenantaja voi olla mukana prosessissa. Vakuutuksenantaja on vakuuttanut kiinteistön laiminlyönniltä pankin etujen suojaamiseksi, joten vakuutuksenantajalla on merkitys prosessissa. Yleensä aikataulu sopimuksen tekemiseen on pitkä, ja pankilla ei ole juurikaan kannustinta yhteistyöhön.
sulkemiseen
Kun kaikki on sanottu ja tehty, asunnonomistaja voi joutua maksamaan pankille rahaa jo myynnin jälkeenkin korvaamaan erot sen välillä, mitä ostaja on valmis maksamaan ja mitä pankki on valmis hyväksymään. Jos luulet tämän olevan tilanne tilanteessa, vaihtoehto voi olla markkinoiden sulkeminen. Punnitse tämä vaihtoehto kuitenkin huolellisesti - vaikka lyhyt myynti ei ole hyvä luottoluokituksellesi, markkinoiden sulkeminen on vielä huonompi. (Lue luottoluokituksen tärkeys, niin saat lisätietoja siitä, miten lainanotto-vaikutuksesi vaikuttavat luottoluokitukseen.)
Myynnin järjestämisen haasteiden, mahdollisuuden ansaita rahaa myynnin jälkeen ja todennäköisyys, että luottotulossi osuu, verot on myös otettava huomioon. Verotuksen kannalta asunnon myyntihinnan ja asuntolainan saldon välistä erotusta voidaan pitää tuloina. Veron maksaminen tai sen todistaminen, että olet maksukyvytön ja siten vapautettu verosta, ovat kohteita, jotka on käsiteltävä, koska verotuksen kannalta lyhytaikaista myyntiä pidetään velan anteeksiannona.
Vaihtoehtoja välttää lyhytmyynnin vaivat on rajoitettu. Ihanteellinen tilanne on jatkaa asumista kotona ja asuntolainan maksamista, kunnes kiinteistömarkkinat paranevat ja talo voidaan myydä hintaan, joka kattaa asuntolainan loput. Muita harkittavissa olevia vaihtoehtoja ovat kämppiksen ottaminen mukaan laskujen maksamiseen tai muutto asuntoon ja talon vuokraus.
Pohjaviiva
Paras tapa minimoida ylösalaisin löytämisen todennäköisyys on ottaa pienin kiinnitys, jonka voit löytää, ja maksaa se pois mahdollisimman nopeasti. Tämä pyrkimys alkaa ostamalla koti, jonka sinulla on todella varaa, joka voi olla dramaattisesti erilainen ominaisuus kuin se, johon sinusta tuntuu kuuluvasi. (Tarvitsetko apua numeroiden murskaamiseen? Lue Asuntolainat: Kuinka paljon voit varaa? )
Viisaat, varovaiset asunnonomistajat maksavat huomattavan ennakkomaksun, minkä ansiosta heidän ei tarvitse ostaa yksityistä asuntolainavakuutusta (PMI) ja tarjotaan tarpeeksi kodin omaa pääomaa, jotta heillä on tyyny, jos kodin arvo laskee. Lisäksi ottamalla pieni asuntolaina sinun pitäisi pystyä suorittamaan ylimääräisiä maksuja ja päästä eroon velkaraskasta vähemmässä ajassa. Lisämaksujen suorittaminen tekee todennäköisyydestä löytää itsesi "ylösalaisin" asuntolainallesi paljon vähemmän todennäköistä.
Katso Asuntolainan maksurakenteen ymmärtäminen, jotta ymmärrät laskenta- ja maksuprosessin sekä asuntolainojen lyhennysaikataulun.
