Monet innostuneet kiinteistösijoittajat uskovat voivansa rikastua käyttämällä pankkilainaa ostamaan ja päivittämään paikallisia kiinnittimiä. Vaikka sijoittaminen kiinteistöihin voi olla parempi kuin osakemarkkinoille sijoittaminen - koska pienten paikallisten kiinteistömarkkinoiden olemassaolo luo tehottomuutta, jota sijoittajat voivat hyödyntää -, tarvitset edistyneemmän ymmärtämisen asteen ansaitaksesi rahaa asuinkiinteistöihin. Voit siirtyä yleismieheltä kiinteistövälittäjäksi sinun on ymmärrettävä markkinat sekä vahvan kiinteistövoiton kolme keskeistä ainesosaa.
Etsi terveelliset kansalliset markkinat
Vaikka kokeneet ja tarmokkaat kiinteistösijoittajat saattavat pystyä ansaitsemaan rahaa heikossa koko maan kattavassa kiinteistöympäristössä, kertoimet ovat heitä vastaan; uudempien sijoittajien menestymisen todennäköisyys tällaisilla markkinoilla on vielä huonompi. Korkojen nousu voi heittää paljon kylmää vettä muuten kuumille kiinteistömarkkinoille, koska niiden, jotka ovat ostaneet kiinteistöjä säädettävällä asuntolainalla, on maksettava enemmän pitämään sitä, eikä kaikilla ole varaa siihen. Tämä johtaa kiinteistöjen kysynnän vähenemiseen ja hinnat laskevat vastaavasti.
Siksi aloittaessasi kiinteistökantasi rakentamista, ihanteellinen aika on laskussa korkoympäristössä. Yleisesti ottaen, laina ei vain ole halvempaa, vaan myös väliaikaisen luottoriskin estämiseksi kysyntä on todennäköisesti korkeampi, mikä voidaan kestää hyvällä pääoman hallinnalla.
Toinen toivottava piirre on terveellinen bruttokansantuote (BKT), koska tämä luku todella vastaa kiinteistömarkkinoita tukevan talousjärjestelmän yleistä terveyttä. BKT: n terveinä aikoina, kuten yli 3%: n vuotuinen kasvu, on harvinaista nähdä merkittäviä kiinteistöjen heikkouksia.
Viimeiseksi, työttömyysastetiedot ovat usein markkinoiden pehmeyden johtava indikaattori. Jos ihmiset näkevät harvat tulonäkymät asuinpaikassaan, he muuttavat. Tämä puolestaan vähentää huomattavasti asuntojen hinnannousua (HPA).
Valitse tietty sijainti
Paikalliset työttömyystiedot osoittavat usein hyvin asuntotietoja. Älykäs sijoittaja pyrkii sijoittamaan kaupunkiin, joka osoittaa tervettä työttömyyttä ja suhteellisen vahvaa HPA-tietoa. Toivottavasti tämä on kaupunki, jossa asut, ja siksi ymmärrät voimakkaasti paikallisten markkinoiden epämääräisyydet - ja voi siten helposti hallita omaisuutta. Hyvän hallinnan avulla voidaan kuitenkin sijoittaa onnistuneesti muihin kohteisiin, joissa laadunhallintakumppaneita on saatavana.
Löydä kaupunkien hajaantumisen piste
Kun olet löytänyt ihanteellisen kaupungin haluamallesi sijoitukselle, etsi kaupunkien pirstoutumispaikka. Jos näet kaupungin laajenevan ja siedät jonkin verran riskiä, sijoita kiinteistöihin kehällä. Jos markkinat näyttävät kuitenkin pahasta tai epämääräisiltä, kiinni sisärenkaisiin, jotta saadaan puskuri kaupunkien käänteistä hajaantumista vastaan.
Varoitusmerkkejä, jotka käskevät sinun pysyä poissa kehästä, ovat merkittävät työttömyyden muutokset ja / tai paikallisen alueen talouskasvun hidastuminen. Voit myös tarkastella alueen tärkeimpien työnantajien liiketoiminnan terveyttä. Jos se on heikko, lomautuksia on todennäköisesti tulossa, mikä voi alkaa vähentää kiinteistöjen arvoja työvoiman tarjonnan vähäisen heikentymisen vuoksi. Jos alueen tärkeimpien työnantajien liiketoiminnan terveys on vahvaa, päinvastoin.
Kiinteistöjen arvot voivat vaihdella suuresti pääkaupunkiseudulla. Esimerkiksi, jos keskimääräinen HPA kaupungissa on 5%, se voi olla 2% keskustassa, 6% ensimmäisessä esikaupunkirenkaassa ja 10% toisessa esikaupunkirenkaassa. Kolmas rengas olisi todennäköisesti viljelymaa, jolla on vaatimaton HPA-potentiaali. Huomaa ilmiö täällä: epävakain kiinteistösi arvostus tapahtuu viljelysmaan vieressä olevassa ulkorenkaassa, koska tämä on kaupungin ulkopinta. Tämä sijaintivaikutus on hyödynnettävissä omistamalla reuna kasvumarkkinoilla. Loogisesti, alamarkkinoilla haluaisit olla ytimessä. Tässä on todennäköisesti vähiten poistoja, koska täydelliset asuntomarkkinat tekevät tästä vähiten todennäköisen sijainnin tarjonnan ja kysynnän tasapainon häiriintymiselle.
Sijoitusriskin ymmärtäminen kaupungin eri alueilla on hyvin samanlainen kuin ymmärtäminen, kuinka rahoitusinstrumentit yleensä käyttäytyvät. Ajattele kaupungin kaupunkialueita sijoitusluokan joukkovelkakirjoina, ensimmäistä esikaupunkirengasta osakkeina ja ulkokehää johdannaisina. Ymmärtäminen, missä kaupungissa tapahtuu hajaannuksen käännöksiä, voi vahvistaa tuottoa ylösalaisin tai suojata investointeja heikentyneellä tavalla.
Hauskanpitoa varten kuoritaan sipuli yksi kerros edelleen, jotta löydät kuumimmat alueet. Oletetaan, että päätät sijoittaa kehälle, koska näet alueen talouskasvun ja kasvavan työvoiman kysynnän. Voit yrittää ennakoida valaisimien sijainnin. Tällöin tulevia kaupallisia kiinteistöjä, kuten esikaupunkien kaistaleita, rakennetaan; Kun asuinkiinteistökehitys täyttyy näiden tulevien liuskakeskusten ympärillä, kiinteistöjen arvot todennäköisesti hyppäävät huomattavasti suhteessa keskimääräisiin kiinteistöjen tuottoihin.
Pohjaviiva
Mahdollisuus keskimääräistä korkeampaan tuottoasteeseen näyttää olevan suurempi kiinteistöalalla kuin rahoitusinstrumentin alueelle, koska ei-homogeenisiä yksiköitä tarkastellaan vähemmän silmiä. Paikallisten markkinoiden tuntemus tuottaa myös sijoitusedun. Pitkäaikainen tai osta ja pidä -strategia on parempi, jos sinulla on runsaasti pääomaa ja rajoitetut mahdollisuudet, kun taas lyhytaikaisella tai kääntyvällä strategialla olisi järkevämpää, jos sinulla on rajallinen pääoma ja valtava käsitys makeista paikoista. Aikataulustasi riippumatta sinun tulisi ensin etsiä vahvat kansalliset markkinat, sitten alue, jolla julkistetut tiedot osoittavat kunnollisen HPA-mahdollisuuden. Lopuksi pelaat hajaantumisen kehää, jos uskot alueen kasvavan, tai pysy poissa siitä, jos huomaat sen supistuvan. Näiden avainkysymysten ymmärtäminen voi auttaa maksimoimaan minkä tahansa kiinteistökannan arvon.
