Ylellisyyskiinteistöjen hinnat ovat kuumia ja jatkavat nousuaan. Christie's International Real Estate -yrityksen viimeisimmän raportin mukaan New Yorkin ylellisimpiä kiinteistöjä myytiin huikealla 91 541 000 miljoonalla dollarilla.
"Monet korkean netto-arvon omaavat ihmiset ostavat asuntoja kovana omaisuutena", sanoo Jay Belson, Jay Belson Luxury Real Estate -yrityksen toimitusjohtaja. Täyden palvelun luksusluokan kiinteistöalan sijoituspalveluyritys, joka sijaitsee Beverly Hillsissä, Kalifornia. maailman rikkaimmista ihmisistä kasvaa, ylellisyyskiinteistöjen potentiaaliset markkinat ovat suurempia kuin koskaan. Jos haluat osallistua toimintaan ja sinulla on varaa jyrkkään hintalappuun, tässä on useita vaihtoehtoja.
”Ylellisyyskohteen” määritteleminen
Ennen sijoittamista on tärkeää ymmärtää, mitkä ominaisuudet kuvaavat ylellisyyskiinteistöä, koska korkea hintalappu ei yksin aseta kiinteistöä tähän luokkaan. ”Sen on oltava ainutlaatuinen ja yksinoikeudellinen, hyvällä tavalla toivotulla tavalla. Varakkaat ihmiset maksavat palkkion jostakin, jonka katsotaan olevan ylivoimaista ”, sanoo Randy Char, One Queensridge Place -operaation johtaja, ylellinen korkeakerrostalo, joka sijaitsee vain muutaman minuutin päässä Las Vegasin kaistaleelta.
Huippuluokan ostajat haluavat pääsyn ylellisyyteen, kuten huippuluokan ostosmahdollisuuksiin, ruokailuun ja taiteisiin, samoin kuin läheisyyden muihin ylellisyyskoteihin. Palkintoosoite, kuten Park Avenue New Yorkissa, tuo lisäarvoa. Kerrostettu historia ei myöskään haittaa. Monet luksusostajat etsivät rantapaikan luonnollista kauneutta tai ainakin näkymiä joelle, valtamerelle tai järvelle. Toiset haluavat näkymät maaseudulle tai vuorelle.
Huippuluokan ostajat haluavat monia samoja ominaisuuksia, joita kaikki ostajat haluavat, mutta suuremmassa mittakaavassa. He haluavat yksityisyyttä ja turvallisuutta, joskus yksinäisyyteen. He haluavat kauneuden sisälle ja ulos ja heillä on varaa räätälöityyn arkkitehtuuriin, räätälöityyn suunnitteluun, ylimääräiseen huomiota yksityiskohtiin ja rehevään viimeistelyyn. He haluavat myös mukavuuksien lisäksi mukavuuksia: kokin keittiön, ylellisen uima-altaan, laajan master-sviitin ja ulkona asuintilan, puhumattakaan kodin automaatiosta, liiketunnistimista, autonhisseistä ja lämpötilan säätämistä viinikellareista. He haluavat myös tilaa. Esimerkiksi Malibussa, Kaliforniassa, keskimääräisessä luksuskodissa on yli 4000 neliöjalkaa (ja 6 miljoonaa dollaria plus hintamerkki).
Ylellisyyttä tarjoavan kodin valinnassa on erittäin tärkeää miettiä kiinteistön osa-alueita, joita ei voida muuttaa, sanoo RUHM Destination Marketing, toimitusjohtaja RUHM Destination Marketing, ylellisyyskiinteistöjen kohdemarkkinointipalvelu maailmanlaajuisesti Mark Fitzpatrick. ”Et voi muuttaa auringon polkua, valtameren sijaintia tai sitä, että pään päällä on lentoreitti suurille lentokoneille. Ruma taustakuva kylpyhuoneessa on paljon vähemmän tärkeä kuin sää, hän sanoo.
Kuinka paljon tarvitset?
Markkinoilla, joilla hinnat ovat yleensä alhaisempia, tarvitset vain puoli miljoonaa omistaaksesi pala luksuskiinteistöjä. Tarvitset kuitenkin vähintään miljoona dollaria luksuskiinteistön ostamiseksi useimmissa suurimmissa kaupungeissa, ja maahantulohinta nousee kohti, missä elinkustannukset ovat korkeat. Christie'sin mukaan se on 3 miljoonaa dollaria San Franciscossa, 5 miljoonaa dollaria Los Angelesissa ja New Yorkissa ja 7 miljoonaa dollaria Lontoossa .
Ylellisyysostajat maksavat usein käteisellä, mutta hyppylaina on toinen vaihtoehto. Jos rahoitat ostoa, tarvitset suuren käsirahan, erinomaisen luoton, todistuksen tuloista ja varoista sekä suuria kassavarantoja.
Kuinka tehdä: Vaihtoehtojasi sijoittamiseen luksuskiinteistöihin
Käännä kartano
Olemassa olevien ylellisyyskiinteistöjen uusiminen ja jälleenmyyminen voittoa varten on erinomainen sijoitus, sanoo Jaels Belson Luxury Real Estate -yrityksen Belson. "Se on nopeampaa kuin rakennus alusta alkaen, mutta rajoittuu ominaisuuksiin, joissa on vain oikea yhdistelmä arkkitehtuuria, kuntoa ja asettelua", hän sanoo ja lisää, että kiinnittimet ovat parempia. Haittapuoli on se, että "koska suurin osa näistä koteista voidaan elää ostoksilla, kilpailet paikallisten ostaja-käyttäjien kanssa, jotka voivat ylittää sinut", hän sanoo. Sijoittajien ja räpylöiden välinen kilpailu on kuitenkin huomattavasti heikompaa ylellisyysmarkkinoilla, koska vähemmän on ihmisiä, joilla on varaa kalliimpien projektien rahoittamiseen ja jotka ymmärtävät kuinka ne toteutetaan korkealla tasolla, Belson sanoo.
Sijoita kansainvälisesti
Sijoittamalla luksuskiinteistöihin ulkomailla voi olla etuja, joita et löydä kotimaisestasi. Turks- ja Caicossaarilla, pienellä Britannian merentakaisella alueella, joka sijaitsee Kuuban itäpuolella sekä Haitin ja Dominikaanisen tasavallan pohjoispuolella, ei ole vuotuisia kiinteistöveroja eikä myyntivoittoveroja siirretystä omaisuudesta. Kiinteistöomistuksia suojaa kiinteistörekisteri, ja Yhdysvaltain dollari on virallinen valuutta, joten valuuttakurssit eivät ole ostopaikan loppuun saattamisessa tai kiinteistön tulevassa arvossa.
Nämä saaret ovat hyvä sijoituspaikka, koska maanhinnat ovat nousseet tasaisesti viimeisen kymmenen vuoden aikana, ja niiden odotetaan jatkavan nousuaan nopeasti kasvavan matkailun ja kehityksen ansiosta, sanoo RE / MAX Realin omistaja ja välittäjä Blair MacPherson. Estate Groups Turks- ja Caicossaaret. Ja voit ansaita lisätuloja sijoituksestasi vuokraamalla sen pois poissa ollessasi ja antamalla rahastoyhtiön hoitaa yksityiskohdat, hän sanoo.
Ulkomaisiin sijoituksiin voi myös liittyä ainutlaatuisia ongelmia. "Meidän on muistettava, että muu maailma ei toimi kuten mekin teemme valtioissa", RUHM: n Fitzpatrick sanoo. "Et halua ostaa kiinteistöä toisesta maasta vain saadaksesi selville, että hallitus voi ottaa sen takaisin sinulta tieltä." Käytä kansainvälistä kiinteistövälittäjää ja muita ammattilaisia auttamaan sinua due diligence -tehtävissäsi, hän sanoo.
Osta ylellinen huoneisto
Olet sitten ostamassa itsellesi luksusluokan huoneistoa tai vuokraamassa, "tapa kuluttaa rahaa kotiin, joka sijaitsee loistavassa luksusrakennuksessa, jossa on mukavuuksia ja kuljetusvaihtoehtoja", sanoo Lydia Sussek Corcoranista, täyden palvelun palveluista kiinteistövälitystoimisto Manhattanilla. "Ostaminen ylellisyyttä näyttävästä rakennuksesta, jolla on huonot kuljetusmahdollisuudet, on huono sijoitus", hän sanoo.
Rakennuksen tarjoamat palvelut ja ominaisuudet voivat myös tehdä tai rikkoa sijoituksen. ”Eikö sinulla ole kokopäiväistä ovimiestä? Hieno, mutta mitä muuta kotisi tarjoaa? Näkemykset, korkeat katot, terassit, kaikki nämä ominaisuudet auttavat erottamaan kodin muista evästeleikkureista ja voivat johtaa korkeampaan myyntihintaan, kun on aika muuttaa ”, Sussek sanoo.
Muista, että ostaessasi ylellisiä kiinteistöjä, ostat elämäntavan. Yksityiset kattokerrokset, uima-altaat, kuntokeskusten kanssa käytettävät yhteistilat ja siivouspalvelut tai hotellityyliset palvelut erottavat ylellisyyskiinteistöistä, hän sanoo. "Vaikka ostamasi kodin ympärille on rakennettu muitakin uusia asuntoja, tämäntyyppisillä kiinteistöillä on arvo", Sussek sanoo.
Jumbo-kiinnelainat ylelliselle kiinteistölle
Vaikka suurin osa luksuskiinteistöjen ostajista päättää ostaa kiinteistön käteisellä, jotkut käyttävät jumbolainoja luksuskiinteistöjen pilaantumiseen. Jumbo-lainat (joita kutsutaan myös jumbo-asuntolainoiksi) ovat lainoja, joiden summa ylittää liittovaltion asuntorahoitusviraston (FHFA) asettaman rajan. Tyypillisesti tämä summa on yli, jos 424 100 dollaria; Joissakin maakunnissa - kuitenkin usein kalliimpiin kiinteistöihin sijoittautuneissa kiinteistöissä, joiden määrä on suurempi. Tällä hetkellä 30 vuoden kiinteän hyppykoron korko on 4, 25% ja vuotuinen vuosikorko on 4, 27% usbank.com: n mukaan. Se on samanlainen kuin normaalin 30 vuoden kiinteän asuntolainan keskimääräinen korko. Tammikuusta 2017 lähtien keskimääräisen 30 vuoden kiinteän asuntolainan korko on 4, 25% ja vuosikorko 4, 32%.
Valitse huippuluokan loma-asunto
"Ylellinen loma-asunto voi tarjota runsaasti etuja, mukaan lukien omaisuuden arvostus, verovähennykset, liiketoiminnan verkottumismahdollisuudet ja mikä tärkeintä, henkilökohtainen nautinto", RUHM: n Fitzpatrick sanoo. Sijainnin valinta tyypillisesti vahvoilla markkinoilla on avainta, kuten hiihtokeskuskaupunki, Havaiji tai trooppinen saari. ”Ne ovat erinomaisia kausituloihin ja toimivat hyvin hyvillä rahoitusmarkkinoilla. Ne voivat kuitenkin kärsiä laman aikana enemmän kuin suurempien kaupunkien lähellä olevat kodit ”, hän sanoo.
Itse asiassa ylellisyysasuntomarkkinoilla tapahtui voimakkain rebound suurten kaupunkien asunto-onnettomuuksista, mutta loma-alueet ovat alkaneet seurata esimerkkiä, Christie's International Real Estate -yrityksen äskettäinen raportti toteaa.
Oikean kaupungin valinnan lisäksi sijoittajien tulisi harkita kiinteistön ostamista, joka houkuttelee lomaa tekeviä perheitä, Fitzpatrick sanoo. "Se lisää vuokrausastetta ja sijoitetun pääoman tuottoprosenttia", hän sanoo.
Arizonassa toimiva RE / MAX Sedona, 20-kertainen huipputuottaja, Bruce Tobias lisää, että korkean profiilin turistikohteet ovat järkevä valinta ja sijoittajien tulisi etsiä kiinteistöjä, joilla on potentiaalia saada pitkäaikaista hyötyä.
Suorita mukautettu rakennus
Uuden kodin rakentaminen alusta alkaen tarjoaa korkeimmat voittomarginaalit, mutta sillä on pidempi aikakehys, Belson sanoo, mutta koti, jossa kaikki on uutta ja jolla on nykyään halutuimmat tyylit ja mukavuudet, on ratkaisevan tärkeä tekijä dollarin saavuttamisessa. Hänen mukaansa yritys rakentaa parhaillaan 25 000 neliöjalkaa taloa Bel Airiin, Kalifornia. ”Ostimme kiinteistön 8, 7 miljoonalla dollarilla. Rakennusbudjetti on 18 miljoonaa dollaria. Arvioitu myyntihinta on 50 miljoonaa dollaria. Sitä on vaikea ylittää sijoituksena ”, hän sanoo.
"Kun jotain ei ole hyödykkeitä, ja se on toivottavaa ja kysyntää on, silloin hinnat näyttävät todella hyppäävän", sanoo One Queensridge Place -sarjan Char. ”Jos tarkastellaan pullon '82 Lafitte Rothschild '82 hintaa, nousee eksponentiaalisesti yli vuosikerta, joka on tarjonnan ja kysynnän vuoksi vähemmän ylivoimainen. Sama asia luksuskiinteistöjen kanssa. Mitä yksinomaisempi ja vaikeampi löytää, sitä sijoituskelpoisemmaksi kodista tulee. ”
Pohjaviiva
Sijoittaminen luksuskiinteistöihin voi olla mielenkiintoisempää kuin arvopapereihin sijoittaminen sen konkreettisen näkökohdan ansiosta, ja siihen on monia tapoja, mukautetun kodin rakentamisesta kartanon kääntämiseen tai lomakohteen ostamiseen. Voit nauttia ylellisestä kodistasi asukkaana, matkustajana tai vuokranantajana tai rakentaa ylellisiä koteja muiden nautittavaksi. Varmista ennen ostamista, että ymmärrät ominaisuudet, jotka luovat pysyvän arvon tässä omaisuusluokassa saadaksesi parhaan tuoton sijoituksellesi.
