Asuntojen hintojen laskiessa ja kiinteistömarkkinoiden epävakaudessa kiinteistövälittäjät eivät ole nykyään suosituimpia ammattilaisia. Kun asuntojen hinnat jatkavat laskua, monet asunnonomistajat ovat haluttomia maksamaan kiinteistönvälittäjälle asunnon myynnissä, joka ei todennäköisesti ole heille kannattavaa riippumatta siitä, mitä he tekevät. Puhumattakaan siitä, että on paljon kiistelyä siitä, kuinka paljon arvoa kiinteistönvälittäjä todella tuo. (Katso taustatietoja kohdasta Tarvitsetko kiinteistönvälittäjää? )
KUVIA: 6 vinkkiä kodin myyntiin alamarkkinoilla
Suurin osa ihmisistä on kuullut hyvin julkistetusta tilastoinnista, jonka mukaan kiinteistövälittäjät myyvät omia kotejaan yleensä pitämällä niitä markkinoilla pidempään (noin 10 päivää) ja saavat korkeamman myyntihinnan (noin 3%) kuin silloin, kun he myyvät koteja asiakkailleen. Tämä tilastot ovat peräisin Steven D. Levittin ja Stephen J. Dubnerin villittain suositusta kirjasta "Freakonomics". Kirjoittajat olettavat, että tämä johtuu siitä, että muutaman ylimääräisen dollarin saaminen myyjältä ei vaikuta huomattavasti edustajan palkkioon.
Valitettavasti tämä hyvin mainostettu tilasto ei tarjoa yksityiskohtia siitä, miksi tämä voi olla, ja kirjoittajat näyttävät olettavan pahimman. On kuitenkin joitain vähemmän ilmeisiä syitä, miksi kiinteistönvälittäjä voi saada korkeamman hinnan omasta kodistaan. Tässä tarkastellaan kolikon toista puolta ja sitä, mitä voit oppia siitä, päätätkö vuokrata edustajan tai myydä kotisi itse.
Vaikutelman tekeminen
Mikä muukalainen kävelisi kotiisi, mikä olisi heidän ensimmäinen vaikutelmansa? Tämä on yksi asia, josta monet ihmiset erehtyvät - jopa silloin, kun he käyttävät kiinteistönvälittäjää. Esimerkiksi suositussa A&E-televisio-ohjelmassa "Sell This House" potentiaaliset ostajat kuvataan videonauhoillaan kiertäessään taloa, jota talonomistaja haluaa myydä. Yleisesti ottaen asunnonomistajat ovat järkyttyneitä muukalaisten ensivaikutelmista kotoaan. Koti on omistajan heijastus, joten omistajan on ymmärrettävän vaikea hyväksyä sitä, että muut ihmiset pitävät kodin sisustusta, siisteyttä tai jopa kodin hajua turmeltumattomana. Kiinteistönvälittäjä on usein äänilauta ostajille ja heidän valituksilleen käydyistä koteista, ja siksi todennäköisesti hän käsittelee tärkeitä yksityiskohtia omassa kodissaan.
National Realtors Associationin mukaan toiseksi suurin syy kodin myymättä jättämiseen on se, että talonomistaja ei ole huolehtinut yksityiskohdista, kuten siitä, että talo on puhdas ja siistinen, sisustus on neutraali ja talo on "lavastettu" "pelatakseen sen parhaat ominaisuudet. Suurin syy kodin myymättä jättämiseen on tietysti hinta. Menemme seuraavaan. (Löydä joitain muita virheitä, jotka voivat estää kotiasi myymästä talosi myymisessä ? Vältä näitä virheitä .)
Omaisuuden arviointi
Joten välittävätkö kiinteistönvälittäjät todella korkeammista hinnoista myyessään omaa taloaan? Vuonna 2005 National Realtors Association vastasi tähän kysymykseen, mutta koska "Freakonomicsille" kerättyä tietoa on hyvin vähän, he eivät voineet kiistää, että tiedot saattavat olla totta.
Yksi tärkeimmistä syistä tähän on kiinteistöalan uutistoimiston Realty Timesin mukaan se, että kiinteistönvälittäjät tietävät kuinka arvioida kiinteistö sen suhteen, mikä todennäköisesti kerää korkeimman jälleenmyynnin. Siksi he todennäköisesti analysoivat itselleen ostamiensa kiinteistöjen jälleenmyynti-arvot yrittäen varmistaa korkeamman jälleenmyyntiarvon. (Lisätietoja "Hyvän" sijainnin viidestä tekijästä, kuinka valita kiinteistö, jolla on korkea jälleenmyyntiarvo.)
Hinnan asettaminen
Kansallisen välittäjäliiton mukaan kotimyyjät valitsevat usein asuntojensa myyntihinnan kolmen tekijän perusteella: tarve, ego tai ahneus. Varsinkin vaikeilla kiinteistömarkkinoilla, kuten me näemme nyt Yhdysvalloissa, myyjät haluavat usein hinnoittaa kotinsa sen mukaan, kuinka paljon he tarvitsevat pois myynnistä ostaakseen uuden kiinteistön.
Valitettavasti sillä, mitä myyjän on tehtävä kiinteistöllä, ei ole mitään tekemistä markkinoiden olosuhteiden kanssa, joita yleensä hallitsevat kysyntä ja tarjonta yhdessä muiden taloudellisten tekijöiden kanssa. Sama koskee egon tai ahneuden määräämiä myyntihintoja; vain siksi, että naapuritalo, joka myydään korkeammalla hinnalla, ei tarkoita myös sinun omaasi, ellei kotisi todella ole arvokkaampaa tai markkinaolosuhteet ovat muuttuneet.
Tarjouksen hyväksyminen
Viimeinen palapeli palautettaessa talon myyntiin päättää, mitkä tarjoukset otetaan. Levitt ja Dubner toteavat heidän tietojensa perusteella, että kiinteistönvälittäjä "pidättää" korkeampaa hintaa omassa kodissaan. Jos tämä on totta, on tärkeää muistaa, että kun kyse on oman kodin myynnistä, päättäjä on kiinteistönvälittäjä. Kun edustaja myy asiakkaan kotia, myyjä on kuljettajan istuimella, ja edustajan on tasapainotettava halu saada hinta, jonka myyjä on tyytyväinen, ja tarve varmistaa, että koti todella myy oikeaan aikaan - tai kaikki.
Myyessään omaa taloaan asiamiehellä on varaa pelata uhkapelissä siitä, että parempaa tarjousta saattaa tulla mukana - vaikka tämä suunnitelma hylätään usein, varsinkin jos talo pysyy markkinoilla liian kauan. Tämä on suurin piirtein sama, jos osakevälittäjä ansaitsee enemmän rahaa kauppaa omalla tilillään, koska hän ottaa enemmän riskejä kuin hänen mielestään on tarkoituksenmukaista ottaa asiakkaan tilille.
Lisäksi kiinteistönvälittäjille on yleinen käytäntö listata koti, joka ei myy. Tämä johtuu siitä, että luettelon "markkinointipäivät" voivat vaikuttaa hintaan, jonka myyjä voi saavuttaa kiinteistölle. Kun koti on liian kauan, ostajien oletetaan, että hinta on liian korkea, myyjien on oltava epätoivoisesti myytäviä tai että kiinteistössä on jotain vikaa. Tämä voi tappaa myyjän mahdollisuudet saada kohtuullinen hinta, ja kiinteistövälittäjien on tasapainotettava tämä riski myyjän halun kanssa pitää korkeampi hinta. (Katso lisätietoja kohdasta 7 tapaa parantaa kodisi myyntikykyä .)
Pohjaviiva
Kirjoita "kiinteistönvälittäjät ovat" Google-hakupalkkiin ja ensimmäiset näkyvät vaihtoehdot ovat "sahat", "huijaukset" ja "valehtelijat". Tästä syystä tällä pienellä Steven D. Levittin ja Stephen J. Dubnerin "Freakonomics" -tilastolla on ollut niin paljon pysyvää voimaa - vaikka kirja on julkaistu yli viisi vuotta sitten. Ehkä kiinteistönvälittäjät todella myyvät omia kotejaan enemmän. Mutta aivan kuten minkä tahansa yksinkertaisen tilastoinnin kanssa, tiedot voivat vain kertoa meille, että korrelaatio on olemassa, kun taas syyt, miksi näin voi olla, jätetään spekulointiin.
