Pääomasijoitusrahastot antavat korkean nettoarvon omaisille yksityishenkilöille ja instituutioille, kuten sijoitusrahastoille ja eläkerahastoille, sijoittaa omaan pääomaan ja velkaomaisuuteen kiinteistöomaisuuteen. Käyttämällä aktiivista hallintastrategiaa pääomasijoitukset omaksuvat monipuolisen lähestymistavan kiinteistöomistukseen. Pääkumppanit sijoittavat moniin kiinteistötyyppeihin eri paikoissa. Omistusstrategiat voivat vaihdella uudesta kehityksestä ja raakamaatiloista nykyisten kiinteistöjen täydelliseen kunnostamiseen tai kassavirran lisäämiseen vaikeuksissa oleviin kiinteistöihin. ( Lisätietoja: Mikä on pääoma? )
Tässä on katsaus siihen, kuinka sijoittajat voivat osallistua pääomakiinteistöihin, ja katsaus toimialan mahdollisuuksiin, riskeihin ja rajoituksiin.
Löydä ihanteellinen pääomasijoitusrahasto
Ensinnäkin keskiverto ihminen ei kykene osallistumaan pääomasijoitustoimintaan. Perinteinen pääomasijoitusrahasto vaatii sijoittajia lisäämään vähintään 250 000 dollaria rahastoon, vaikka suurin osa hallinnoijista etsii henkilöitä tai instituutioita, jotka ovat valmiita tarjoamaan 20–25 miljoonaa dollaria ylöspäin pitkäaikaiseen yhteissijoitusjärjestelmään muiden sijoittajien kanssa.
Koska pääomasijoitusrahastoja ei säännellä juurikaan, mahdollisuudet rajoittuvat perinteisesti "akkreditoituihin sijoittajiin". Tämä tarkoittaa, että sijoittajalla on oltava vähintään miljoonan dollarin henkilökohtainen tai yhteinen omaisuus (ilman ensisijaisten asukkaiden arvoa) tai yksilön vuositulojen on oltava vähintään 200 000 dollaria. Pariskunnat, joiden yhteenlasketut tulot ovat vähintään 300 000 dollaria kahden viimeisen vuoden aikana - ja joilla on "perusteltu luottamus", että heidän tulotasonsa pysyvät tällä tasolla kuluvana vuonna - ovat myös oikeutettuja.
Yksityishenkilöiden tai parien, jotka haluavat sijoittaa pääomasijoituskiinteistöihin, tulisi löytää yritys, joka on erikoistunut alaan. Tutkiessaan pääomasijoitusyhtiön rahastovaihtoehtoja, heidän tulisi ymmärtää kunkin pääomarahaston rakenteen luonne, joka on tyypillisesti kommandiittiyhtiö.
Rahastoon liittyessään ulkopuolisista sijoittajista tulee rajoitettuja osakkaita, mikä tarkoittaa, että he ottavat vastuun rahastoon sijoittamistaan varoista, eikä heillä ole veto-oikeutta pääomaosakkaiden valitsemien kiinteistöjen suhteen. Rajoitetun kumppanin rahat yhdistetään muiden osallistuvien sijoittajien kanssa, ja rahastonhoitajat rakentavat kiinteistökannan, jonka tavoitteena on maksimoida kannattavuus ja minimoida rahoitusriski.
Rahaston kustannusten ja sijoitusrakenteen ymmärtäminen
Pääomasijoitusrahastoissa on useita hallinnointi- ja tulospalkkioita, jotka sijoittajien on maksettava. On yleistä, että pääomasijoitusrahastot vaativat vuosimaksun, joka on 2% sijoitetusta pääomasta maksamaan kiinteät palkat, kaupan hankinta- ja juridiset palvelut, tieto- ja tutkimuskustannukset, markkinointi sekä kiinteät ja muuttuvat lisäkustannukset. Näille sijoittajapalkkioille ei kuitenkaan ole rajoituksia.
Henkilöillä tulisi olla hyvä käsitys näistä kustannuksista ennen sijoittamista, koska se rajoittaa sijoitetun pääoman tuottoa kokonaisuudessaan. Esimerkiksi, jos pääomasijoitusrahasto kerää 500 miljoonaa dollaria, se kerää 10 miljoonaa dollaria vuosittain maksamaan niihin liittyvät kulut. Kymmenen vuoden jaksonsa aikana rahasto kerää 100 miljoonaa dollaria palkkioita, mikä tarkoittaa, että vain 400 miljoonaa dollaria sijoitetaan tosiasiallisesti kyseisen vuosikymmenen aikana.
Pääomasijoittajat saavat myös "siirron", joka on suorituspalkkio, joka on perinteisesti 20% rahaston ylimääräisestä bruttovoitosta. Sijoittajat ovat perinteisesti valmiita maksamaan nämä palkkiot johtuen rahaston kyvystä auttaa lieventämään hallinnointi- ja johtamisasioita jotka saattavat vaikuttaa kielteisesti julkiseen osakeyhtiöön.
Suurinta osaa pääomasijoitusrahastoista pidetään ”tarvepohjaisina” sijoituksina, mikä tarkoittaa, että kumppanit sitoutuvat pääomalle pääomaosakkaille erissä tarvittaessa. Kun yleislääkärit etsivät potentiaalisia sijoituskiinteistöjä, rahasto lähettää virallisen pääomapyynnön, jonka rajoitetut osakkaat ovat luvanneet kiinteistörahastoon jakson alussa. "Pääomakutsu", se on laillinen velvoite, jonka osakeyhtiöiden on täytettävä. (Lisätietoja: Opi pääomasijoitusten lingo.)
Jos rajoitettu osakas ei täytä pääomavaatimusta, rahasto voi pakottaa kyseisen henkilön tai laitoksen laiminlyömään ja menettämään koko heidän omistamansa osuuden. Muut rajalliset osakkaat saavat yleensä mahdollisuuden ostaa menetettyjä osakkeita, jos tällainen laiminlyönti tapahtuu.
Pääomasijoitusstrategioiden tyypit
Kun sijoitat pääomasijoituskiinteistöihin, on perinteisesti neljä tyyppiä olevia sijoitusstrategioita:
- Ydin on konservatiivisin strategia, ja se voi sisältää vain kiinteistöjä, jotka tarjoavat pienemmän riskin ja potentiaalisen tuoton, koska ne sijaitsevat hyvin asutuissa tai hyvin matkustetuissa paikoissa. Tämä strategia saattaa myös keskittyä voimakkaasti investointeihin korkealaatuisiin ja arvokkaisiin kiinteistöihin, jotka vaativat hyvin vähän uusimista tai ylläpitoa. Nämä kiinteistöt tarjoavat ennakoitavissa olevia kassavirtoja, ja ne koostuvat yleensä täysin vuokrattuista, useiden vuokralaisten rakenteista. Core-plus vaatii hieman enemmän riskiä, mutta voi tarjota korkeamman tuoton kuin ydintrategia. Nämä ominaisuudet vaativat vaatimattomia lisäarvon aktiviteetteja tai paikan parantamista. Lisäarvo on keskipitkästä korkeaan tuottoon, kohtalaisen riskin strategia, joka keskittyy enemmän kiinteistöjen kehittämiseen ja markkinoiden ajoittamiseen. Tässä strategiassa salkunhoitajat ostavat kiinteistöjä, osallistuvat jonkin verran uudelleenkehitystä ja myyvät, kun markkinat toimivat. Lisäarvonlisäominaisuudet vaativat tyypillisesti hallinnan muutoksia, fyysistä parantamista tai pääomarajoitteiden korjaamista. Nämä vaiheet sisältävät rakennusten peruskorjauksia ja etsivät tapoja nostaa vuokrahintoja markkinoiden parantamiseksi. Arvonlisästrategioihin sisältyy myös konkurssissa toimivien yritysten toiminta tai velkojen ottaminen taustalla olevien kiinteistöjen hallitsemiseksi. Oportunistinen tuottaa korkeimman tuoton, mutta ottaa suurimman riskin. Tämän strategian avulla johtajat ostavat kiinteistöjä, joihin sisältyy kehittymätöntä maata tai markkinoilta, joiden suorituskyky on heikko tai joiden kauppaa käydään kevyesti.
Riskien ja pitkän aikavälin näkymien hyväksyminen
Pääomasijoitusyhtiöiden sijoittajien tulisi ymmärtää, että sijoittamalla rahastoon heidän on oltava valmis hyväksymään, että heidän pääomansa voidaan sitoa ennalta määrättyyn ajanjaksoon, joka voi kestää useita vuosia.
Lisäksi kiinteistömarkkinoilla on useita riskejä, ja suuriin investointeihin voidaan tarvita pääomapyyntöjä aikana, jolloin yksilön kassavirta on alhainen. Monet yleislääkärit rakentavat rahastoitaan vuosikymmenen mittaisiin sijoituksiin tai pidempään, ja ne tarjoavat sijoittajille vain vähän tai ei lainkaan mahdollisuuksia nostaa tai lunastaa rahansa. Pääomasijoitusrahastojen epälikvidinen luonne vaatii sijoittajia ymmärtämään riskit, jotka johtuvat niiden rahan sitoutumisesta pitkään.
Pääomarahastorakenteiden luonne vaikeuttaa rahaston taloudellisen tuloksen tai sen hallussa olevien kiinteistöjen arviointia. Koska pääomasijoitusrahastoja on rajoitetusti säännelty, pääomakumppaneiden ei tarvitse tarjota sijoittajille päivityksiä mahdollisista sijoituksista, salkun arvostuksista tai muista sijoituksiin liittyvistä lisätiedoista. Sijoittaminen pääomakiinteistöihin vaatii rajoitettua yhteistyökumppania sitoutumaan merkittävään pääomaan ja luottamaan täysin siihen, että rahastonhoitaja saavuttaa sijoitustavoitteensa ilman vaadittua avoimuustasoa. Rahastonhoitajat lähettävät kuitenkin tyypillisesti päivityksiä sijoittajilleen ja voivat halutessaan olla avoimia tuloksellisuudelleen luottaakseen nykyiseen tai tulevaan rahastoon.
Pohjaviiva
Ennen sijoittamista pääomakiinteistöihin henkilöiden on selvitettävä, onko he pätevä osallistumaan prosessiin. Pätevät haluavat tutkia henkilökohtaisia sijoitustavoitteitaan, likviditeettivaatimuksiaan ja riskinsietokykyään kiinteistömarkkinoilla. Taloudellisen neuvonantajan kanssa puhuttua sijoittajien tulisi tutkia useita erilaisia rahastoja, jotta ymmärretään paremmin täyskumppaneiden hallintastrategiat ja muiden kiinteistörahastojen aikaisemmat tulokset.
