Mikä on DownREIT?
DownREIT on kiinteistöjen omistajan ja kiinteistösijoitusrahaston (REIT) välinen yhteinen pyrkimys kiinteistöjen hankkimiseen ja hallintaan.
Avainsanat
- DownREIT on REIT: n ja kiinteistöjen omistajan välinen kumppanuussopimus, joka mahdollistaa verotuksen lykkäämisen arvostetun kiinteistön myynnistä. DownREIT-tyyppejä on kahta tyyppiä. Ensimmäiseen tyyppiin sisältyy rajoittamatta REIT: ien pääomankorotuksia, kun taas toiseen tyyppiin liittyy REIT: ien merkittävää pääomankorotusta.DownREIT: t ovat monimutkaisempia kuin UPREIT: t, ja niillä voi olla verovaikutuksia, jos IRS pitää toimintayksikköä arvopapereina.
Ymmärtäminen alasREIT
DownREIT on kiinteistöjen omistajan ja REIT: n välinen kumppanuusjärjestely, joka auttaa kiinteistönomistajaa lykkäämään myyntivoittoveroa arvokkaan kiinteistön myynnistä. UPREIT keksittiin 1990-luvun kiinteistölaman jälkeen helpottamaan pääoman sijoittamista kiinteistöalalle. DownREIT kehittyi UPREITistä.
Kiinteistönomistajat, jotka antavat omaisuutta DownREIT-palveluihin, saavat toimintayksiköt kumppanuudessa. Tämä kumppanuusyksikkö ja kiinteistönomistajan suhde siihen voidaan rakentaa monin eri tavoin, riippuen REIT: n rakenteesta ja mahdollisista olemassa olevista UPREIT-luvuista. DownREIT-sovelluksessa REIT: n on hyväksyttävä pysähtymis- tai sulkemissopimus sijoitettujen varojen myyntiin.
DownREIT-kumppanuusluokkia on kahta tyyppiä. Ensimmäisen tyyppisessä kumppanuudessa REIT tarjoaa rajoitetusti pääomaa ja rajoitetut yhteistyökumppanit saavat etuuksia operatiivisen käteisvarojen jakamiseen REIT: n osakkeittaisina osingoina. Toinen REIT-luokka sisältää REIT: n merkittävän pääoman panoksen. Emoyhtiö saa jaon, joka vastaa pääoman tuottoa.
DownREIT verrattuna UPREIT
DownREIT on vähemmän käytetty kuin UPREIT, koska se on monimutkaisempi ja sillä ei ehkä ole samoja veroetuja kuin UPREIT. Kiinteistön hankkiminen DownREIT-palveluun on monimutkainen liiketapahtuma, joka vaatii ammatillista vero- ja sijoitusohjausta. Jos kauppaa ei rakenneta erityisen huolellisesti, IRS voi harkita kiinteistön siirtoa DownREIT: iin vastineeksi toimintayksiköistä verollisena liiketoimena peitellyn myynnin tai väärinkäytösten vastaisten sääntöjen mukaisesti. Siksi UPREIT voi olla loogisempi valinta kiinteistönomistajalle, jonka pääasiallinen huolenaihe on tuloverovelvollisuuden lykkääminen.
Toisin kuin UPREIT, joissa kiinteistöjen omistus ei ole kyseessä, DownREIT tarkoittaa kiinteistöjen omistamista. Osa tästä kiinteistöstä on suoraan omistama, kun taas osa voidaan omistaa rajoitetun kumppanuuden kautta niiden omaisuuden omistajien kanssa.
DownREIT voi olla looginen vaihtoehto, jos kiinteistön omistaja uskoo hänen kiinteistönsä arvostavan enemmän kuin REIT: n muut omistukset, koska hän ylläpitää enemmän kiinnostusta lahjoittamaansa kiinteistöön DownREIT: llä kuin mitä UPREIT.
Koska DownREIT: n omistusrakenne on monimutkaisempi, toimintayksiköiden muuntaminen rahaksi vaatii monimutkaisempia laskelmia. Samoin UPREIT ja DownREIT toimivat eri tavoin sijoituksina, koska ne ovat rakenteeltaan erilaisia. DownREIT: llä REIT: n ja sijoittajan välinen kumppanuus voi toimia eri tavalla kuin koko REIT: n suorituskyky.
DownREIT-arvot ovat kuitenkin samanlaisia kuin UPREIT-arvot arvonsa mukaan kiinteistösuunnittelutyökaluna. Molemmat asettavat toimintayksiköiden perustan omistajan kuollessa, jolloin arvokkaat kiinteistöt voidaan verovapaasti siirtää perillisille. Perilliset voivat sitten muuttaa yksiköt REIT: n osakkeiksi tai käteisvaroiksi maksamatta veroa.
Esimerkki DownREIT
Harkitse viiden kiinteistökannan arvoa, jonka arvo on 100 miljoonaa dollaria. Kiinteistöjen velka on 80 miljoonaa dollaria 8%: n korolla. Kiinteistön omistavien kumppaneiden kumulatiivinen pääomatase on 5 miljoonaa dollaria. REIT solmii kaupan ja maksaa kiinteistöstä 60 miljoonan dollarin olemassa olevan velan ja korvaa jäljellä olevien kumppaneiden pääomataseet 7%: n velalla. Osakkeet lasketaan liikkeeseen yksiköinä jäljellä oleville 20 miljoonalle dollarille, jotka ovat kumppaneiden hallussa. REITistä tulee enemmistönomistaja, kun taas jäljellä olevista osakkuuksista tulee yleislääkäreitä ja pääministeriä.
