Sisällysluettelo
- Asuntolainan tuotantolinja
- Sijoittajien vaikutus asuntolainan korkoihin
- Kiinteäkorkoiset kiinnelainat
- Fedin rooli
- Säädettävät korkokiinnitykset - ARM
- Ennustetaan muutoksia
- Pohjaviiva
Asuntolainoja on kahta päämuotoa - kiinteäkorkoisia ja säädettäviä korkoja - joissakin hybridiyhdistelmissä ja jokaisessa useita johdannaisia. Perustiedot koroista ja taloudellisista vaikutuksista, jotka määräävät korkojen tulevan kulun, voivat auttaa sinua tekemään taloudellisesti vakaita asuntolainapäätöksiä. Tällaiset päätökset sisältävät valinnan tekemisen kiinteäkorkoisen tai säädettävän korkoisen asuntolainan (ARM) välillä tai päätöksen uudelleenrahoittamisesta säädettävän koron asuntolainan avulla.
Asuntolainan tuotantolinja
Asuntolaina-alalla on kolme pääosaa tai yritystä: asuntolainan alullepanija, yhdistäjä ja sijoittaja.
Asuntolainan myöntäjä on lainanantaja. Luotonantajia on useita, luotto-osuuskunnista ja pankeista asuntolainanvälittäjiin. Asuntolainan myöntäjät ottavat käyttöön ja markkinoivat lainoja kuluttajille. He myyvät lainoja. He kilpailevat keskenään tarjoamiensa korkojen, palkkioiden ja palvelutasojen perusteella. Niiden perimät korot ja palkkiot määräävät voittomarginaalinsa. Suurin osa asuntolainan myöntäjistä ei "salkkulainoja" (mikä tarkoittaa, että he eivät pidä lainavaraa). Sen sijaan he myyvät asuntolainan toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla. Kuluttajien veloittamat korot määräytyvät heidän voittomarginaaliensa ja hinnan perusteella, jolla he voivat myydä asuntolainan toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla.
Yhdistäjä ostaa vasta perustettuja asuntolainoja muilta laitoksilta. Ne ovat osa toissijaisia asuntolainamarkkinoita. Suurin osa aggregaattoreista on myös asuntolainan aloittajia. Yhdistäjät yhdistävät useita samankaltaisia asuntolainoja yhteen muodostaen asuntolainavakuudellisia arvopapereita (MBS) - prosessia, joka tunnetaan arvopaperistamisena. Asuntolainavakuudellinen arvopaperi on joukkovelkakirjalaina, jonka vakuutena on kiinnitysluottokanta. Asuntolainavakuudelliset arvopaperit myydään sijoittajille. Hinta, jolla asuntolainavakuudellisia arvopapereita voidaan myydä sijoittajille, määrittää hinnan, jonka aggregaattorit maksavat muiden luotonantajien vastaperustetuista asuntolainoista, ja korot, joita he tarjoavat kuluttajille omasta asuntolainan alkuperästä.
Asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin sijoittajia on paljon: eläkerahastot, sijoitusrahastot, pankit, hedge-rahastot, ulkomaiset hallitukset, vakuutusyhtiöt sekä Freddie Mac ja Fannie Mae (hallituksen tukemat yritykset). Kun sijoittajat yrittävät maksimoida tuoton, he suorittavat usein suhteellisia arvoanalyysejä asuntolainavakuudellisten arvopapereiden ja muiden korkosijoitusten, kuten yrityslainojen, välillä. Kuten kaikilla rahoitusarvopapereilla, sijoittajien kiinnitys asuntolainavakuudellisista arvopapereista vaatii myös määrän, jonka he maksavat näistä arvopapereista.
Sijoittajien vaikutus asuntolainan korkoihin
Asuntolainan vakuudelliset sijoittajat määrittelevät suurelta osin kuluttajille tarjottavat asuntolainan korot. Kuten edellä selitettiin, asuntolainan tuotantolinja päättyy sijoittajan ostaman asuntolainavakuuden muodossa. Vapaat markkinat määräävät markkinoiden selvityshinnat, joita sijoittajat maksavat asuntolainavakuudellisista arvopapereista. Nämä hinnat kääntyvät matkalla takaisin asuntolaina-alan läpi määrittääksesi korot, joita sinulle tarjotaan ostaessasi talosi.
Kiinteäkorkoiset kiinnelainat
Kiinteäkorkoisen asuntolainan korko on kiinteä kiinnityksen voimassaoloajaksi. Keskimäärin 30 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainojen elinaika on kuitenkin lyhyempi johtuen siitä, että asiakkaat muuttavat tai rahoittavat jälleen asuntolainojaan. Nyrkkisääntönä oli, että asunnonomistajat oleskelivat koteissaan keskimäärin seitsemän vuotta. Kansallinen talonrakentajien liitto kuitenkin ilmoitti tammikuussa 2018, että tämä on nyt muuttunut 12 - 13 vuoteen.
Asuntolainan vakuudelliset hinnat korreloivat voimakkaasti Yhdysvaltain valtion joukkovelkakirjalainojen hintojen kanssa. Tämä tarkoittaa, että asuntolainavakuudellisten arvopapereiden hinta, jota tukevat 30 vuoden asuntolainat, muuttuu Yhdysvaltain valtiovarainministeriön viisivuotisen joukkovelkakirjalainan tai Yhdysvaltain valtiovarainministeriön 10-vuotisen joukkovelkakirjalainan hinnalla, joka perustuu rahoitusalan pääomaan, jota kutsutaan kestoltaan. Käytännössä 30 vuoden asuntolainan kesto on lähempänä viiden vuoden lainaa, mutta markkinat pyrkivät käyttämään 10-vuoden joukkovelkakirjalainaa vertailukohteena. Tämä tarkoittaa myös, että kuluttajille tarjottavien 30-vuotisten kiinteäkorkoisten asuntolainojen korkojen tulisi nousta tai laskea Yhdysvaltain valtiovarainministeriön 10-vuotisen joukkovelkakirjalainan tuoton kanssa. Joukkovelkakirjalainan tuotto on riippuvainen sen kuponkikorosta ja hinnasta.
Taloudelliset odotukset määräävät Yhdysvaltain valtion joukkovelkakirjalainojen hinnan ja tuoton. Joukkovelkakirjalainan pahin vihollinen on inflaatio, joka heikentää tulevien joukkovelkakirjalainojen - sekä kuponkimaksujen että pääoman takaisinmaksujen - arvoa. Siksi, kun inflaatio on nopeaa tai sen odotetaan nousevan, joukkovelkakirjalainan hinnat laskevat, mikä tarkoittaa niiden tuoton nousua - joukkovelkakirjalainan hinnan ja sen tuoton välillä on käänteinen suhde.
Fedin rooli
Liittovaltion keskuspankilla on suuri rooli inflaatio-odotuksissa. Tämä johtuu siitä, että joukkovelkakirjamarkkinoiden käsitys siitä, kuinka hyvin keskuspankki hallitsee inflaatiota hallitsemalla lyhytaikaisia korkoja, määrää pidemmän aikavälin korot, kuten Yhdysvaltain valtiovarainministeriön 10-vuotisen joukkovelkakirjalainan tuoton. Toisin sanoen keskuspankki asettaa nykyiset lyhytaikaiset korot, joita markkinat tulkitsevat pitkäaikaisten korkojen määrittämiseksi, kuten Yhdysvaltojen valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainan tuotto.
Muista, että 30 vuoden asuntolainojen korot korreloivat voimakkaasti Yhdysvaltain valtiovarainministeriön 10-vuotisen joukkovelkakirjalainan tuoton kanssa. Jos yrität ennustaa, mitkä 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainan korot tulevat tulevaisuudessa, tarkkaile ja ymmärrä Yhdysvaltain valtiovarainministeriön 10-vuotisen joukkovelkakirjalainan (tai viiden vuoden lainan) tuottoa ja seuraa, mitä markkinat ovat sanomalla keskuspankin rahapolitiikasta.
Säädettävät korkokiinnitykset - ARM
Säädettävän korkoisen asuntolainan korko saattaa muuttua kuukausittain, kuuden kuukauden välein, vuosittain tai harvemmin kiinnityksen ehdoista riippuen. Korko koostuu indeksiarvosta plus marginaalista. Tätä kutsutaan täysin indeksoituksi korkoksi. Se pyöristetään yleensä prosenttiyksikön kahdeksasosaan. Indeksin arvo on muuttuva, kun taas marginaali on kiinteä asuntolainan voimassaoloajalle. Esimerkiksi, jos nykyinen indeksiarvo on 6, 83% ja marginaali on 3%, pyöristäminen lähimpään kahdeksannen prosenttiyksikön tekisi täysin indeksoituun korkoon 9, 83%. Jos indeksi putoaa 6, 1%: iin, täysin indeksoitu korko olisi 9, 1%.
Säädettävän koron asuntolainan korko on sidottu indeksiin. Eri säädettävissä oleviin kiinnityksiin käytetään useita erilaisia asuntolainaindeksejä, joista kukin on rakennettu käyttämällä joko aktiivisesti käydyn taloudellisen vakuuden, pankkilainan tai pankkitalletuksen korkoja. Kaikki asuntolainaindeksit korreloivat laajasti toisiinsa. Toisin sanoen ne liikkuvat samaan suuntaan, ylös tai alas, kun taloudelliset olosuhteet muuttuvat.
Suurinta osaa asuntolainan indekseistä pidetään lyhytaikaisina indekseinä. ”Lyhytaikainen” tai ”termi” tarkoittaa arvopapereiden, lainojen tai talletusten termiä, joita käytetään indeksin muodostamiseen. Tyypillisesti kaikkia arvopapereita, lainoja tai talletuksia, joiden laina-aika on enintään vuosi, pidetään lyhytaikaisina. Useimmat lyhytaikaiset korot, mukaan lukien ne, joita käytetään asuntolainan indeksien laatimiseen, korreloivat läheisesti korkoon, joka tunnetaan liittovaltion rahastokorkona.
Ennustetaan muutoksia
Jos yrität ennustaa korkojen muutoksia säädettävän koron asuntolainoissa, katso tuottokäyrän muotoa. Tuottokäyrä edustaa Yhdysvaltojen valtion joukkovelkakirjalainojen tuottoja, joiden maturiteetti on 3 kuukaudesta 30 vuoteen.
Kun käyrän muoto on tasainen tai alaspäin suuntautuva, se tarkoittaa, että markkinat odottavat keskuspankin pitävän lyhyen koron vakaana tai siirtävän sitä alhaisemmaksi. Kun käyrän muoto on ylöspäin, markkinat odottavat keskuspankin siirtävän lyhytaikaisia korkoja korkeammalle.
Käyrän jyrkäys kumpaankin suuntaan osoittaa, kuinka paljon markkinat odottavat keskuspankin nostavan tai laskevan lyhyitä korkoja. Fed-rahastojen futuurien hinta on myös osoitus markkinoiden odotuksista lyhytaikaisten korkojen suhteen.
Pohjaviiva
Ymmärrys siitä, mikä vaikuttaa kiinteisiin ja säädettäviin kiinteäkorkoisiin nykyisiin ja tuleviin korkoihin, voi auttaa sinua tekemään taloudellisesti vakaita asuntolainapäätöksiä. Se voi esimerkiksi ilmoittaa päätöksestään valita kiinteäkorkoisen asuntolainan asetettavan koron kiinnitys ja auttaa sinua päättämään, milloin on järkevää jälleenrahoittaa uudelleen säädettävän koron asuntolainalla.
Älä usko kaikkeen, mitä kuulet televisiosta. Ei ole aina ”hyvä aika jälleenrahoittaa säädettävä korko-asuntolainallasi ennen kuin korko nousee edelleen.” Korot saattavat nousta eteenpäin - tai ne voivat laskea. Ota selvää mitä tuottokäyrä kertoo.
- (Lisätietoja on artikkelissa Kuinka korot toimivat asuntolainalla, Tutustu nykyisiin asuntolainoihin, Kuinka korot toimivat asuntolainalla, Ymmärrät asuntolainan maksurakenteen, Asuntolainan pisteet: mikä on järkeä? Asuntolainat: Kiinteä korko vs. Säädettävä korko, Kiinteä tai Vaihtuvakorkoinen asuntolaina: Mikä on parempi nyt ?, Parhaiden asuntolainan korkojen löytäminen, hyvä asuntolainan korko? Lukitse se !, Tärkeimmät asuntolainan korkoihin vaikuttavat tekijät, Asuntolainan korkojen ennustaminen: Osta, myy tai refi ?, Säädettävä Korkohypoteekki: Mitä tapahtuu, kun korot nousevat, onko talon hinta vai korko tärkeämpi ?, Asuntolainakoron ostaminen)
