Sisällys
- Asuntolainan korkoindikaattoritLuottokoron asettaminenLuotto-pisteytysStabiilitulot ja työllisyyshistoriaDebt-to-tulosuhdeLaina-arvo-suhde ja käsirahaOstokset-lainanantajatLaaditaan korkoosiNopeuttaminen
Parhaan mahdollisen koron saaminen on tärkeä tekijä ostaessasi asuntolainoja. Korot määräävät asuntolainasi kustannukset lainan voimassaoloaikana, joten alimman koron saaminen etukäteen tekee lainasta edullisemman.
Korko (jota kutsutaan myös ”asuntolainan korkoksi”) on asuntolainasta peritty korko, joka lasketaan prosentteina lainan kokonaismäärästä. Lainanantajat yleensä asettavat korot, ja ne voivat olla joko kiinteitä tai muuttuvia. Asuntolainan korkojen keskiarvot vaihtelevat markkinaolosuhteiden mukaan. Lisäksi rahoituksesi ja lainatyyppi, johon kelvolliset oikeat, määrittävät korkohinnoittelun.
Toinen korko antaa sinulle paremman käsityksen siitä, kuinka paljon asuntolaina todella maksaa: vuosikorko tai vuosikorko. Huhtikuu arvioi asuntolainan kokonaiskustannukset ja lasketaan prosentteina lainan kokonaismäärästä. Se sisältää koron, lainanantajapalkkiot, alennuspisteet ja muut lainakulut. Kiinnitä huomiota vuosikorkoon, koska se on kokonaisvaltaisempi kuva siitä, kuinka paljon lainasi todella maksaa vuosittain.
Kuukausittaiset asuntolainan maksusi sisältävät kaksi osaa: pääoman ja koron.
Pääoma on lainan määrä, joka pienenee asuntolainasi takaisinmaksuaikana.
Lainan alussa maksamalla korolla on taipumus olla suurempi kuin pääoma, mutta koron määrä vähenee ajan myötä, kun maksat pääoman loppusumman.
Muut kuukausittaisen asuntolainan maksun komponentit voivat sisältää kiinteistöverot, yksityisen asuntolainan vakuutuksen (jos laina vaatii), talonomistajan vakuutukset ja talonomistajien yhdistysmaksut. Jotkut näistä kohteista voidaan sisällyttää kuukausittaiseen asuntolainan maksuun tai maksaa erikseen.
Asuntolainan korkoindikaattorit
Asuntolainan korkojen määrittäminen voi vaikuttaa monimutkaiselta, mutta on tärkeitä indikaattoreita, joita on tarkkailtava.
Yksi on korko, joka edustaa alhaisinta keskimääräistä korkoa, jota pankit tarjoavat luotolle. Pankit käyttävät peruskorkoa pankkienvälisessä luotonannossa ja voivat tarjota myös korkoja luottokelpoisimmille lainansaajilleen. Ensisijainen korko noudattaa tyypillisesti keskuspankin liittovaltion rahastojen korkojen kehitystä ja on yleensä noin 3% korkeampi kuin nykyinen liittovaltion rahastojen korko.
Toinen indikaattori lainanottajille on 10 vuoden valtion joukkovelkakirjalainan tuotto. Jos joukkovelkakirjalainan tuotto nousee, myös asuntolainan korot nousevat tyypillisesti. Käänteinen on sama; Jos joukkovelkakirjalainan tuotto laskee, asuntolainan korot seuraavat yleensä tasoa. Vaikka suurin osa asuntolainoista lasketaan 30 vuoden ajanjakson perusteella, 10 vuoden kuluttua monet asuntolainat joko maksetaan takaisin tai rahoitetaan uudella korolla. Siksi 10 vuoden joukkovelkakirjalainan tuotto voi olla hyvä standardi korkojen mittaamiseksi. Voit käyttää Investopedian asuntolainalaskuria arvioidaksesi kuukausittaisia asuntolainan maksuja.
Asuntolainan koron asettaminen
Kun lainanantaja tarjoaa sinulle asuntolainan, se ottaa tietyn riskitason, jonka saatat laiminlyödä, mikä tarkoittaa, että et pysty maksamaan lainaa. Mitä vakavamman lainan tai lainanottajan katsotaan olevan, sitä korkeampi lainanantaja asettaa koron kyseisen riskin korvaamiseksi. Korkeampi korko auttaa lainanantajaa palauttamaan alkuperäisen lainasumman nopeammin suojaamaan sijoituksiaan. Mutta lainanantajat eivät valitse mielivaltaisesti prosenttia. He arvioivat tarkasti luotto- ja taloudellista profiilisi, samoin kuin tulosi ja lainatyyppi / -määrä arvioidaksesi luottokelpoisuuttasi.
Luottopiste
Luottoraportti auttaa sinua määrittämään korkoasi ja lainasummasi. Korkeampi luottopistemäärä osoittaa, että käytät luottoa vastuullisesti, maksat yleensä laskut ajoissa ja et käytä kaikkia käytettävissä olevia luottojasi. Se tarkoittaa myös, että maksat todennäköisemmin velat kuin joku, joka jatkuvasti pyrkii maksamaan laskuja ajoissa tai maksamaan luottorajansa.
Tässä on katsaus siihen, kuinka lainan hinnoittelu ja kuukausimaksut voivat vaihdella FICO-pistealueesi perusteella. Viestintävirasto on luoton pisteytysmalli, jota useimmat lainanantajat käyttävät lainanottajan arviointiin.
Alla oleva laskelma on kansallinen keskiarvo, joka perustuu 300 000 dollarin lainasummaan 30 vuoden kiinteälle lainalle 12. maaliskuuta 2018 alkaen.
| Viestintäviraston pisteet | huhtikuu | Kuukausittainen maksu | Maksetut korot yhteensä |
| 760-850 | 4, 117% | $ 1.453 | $ 236.937 |
| 700-759 | 4.339% | $ 1.491 | $ 236.937 |
| 680-699 | 4, 516% | $ 1.523 | $ 248.247 |
| 660-679 | 4, 73% | $ 1.561 | $ 262.078 |
| 640-659 | 5, 16% | $ 1.640 | $ 290.374 |
| 620-639 | 5, 706% | $ 1.742 | $ 327.243 |
Kuten näette, mitä matalampi on lainanottajan luotto-pistemäärä, sitä korkeampi vuosikorko kasvaa sekä kuukausimaksu että koron määrä lainan voimassaoloaikana.
Ennen kuin haet asuntolainaa, vedä oma luottotietosi (saat ilmaispelin kerran vuodessa käymällä osoitteessa vuosikreditreport.com). Etsi virheitä tai punaisia lippuja, kuten erääntyneet tilit, viivästyneet maksut tai perintätilit. Jos löydät virheitä, kiistä ne ilmoittavan luotonantajan ja luottotoimiston kanssa. Jos sinulla on historiaa viivästyneistä maksuista, palata takaisin raiteille maksamalla kyseiset tilit ajoissa joka kuukausi - kokonaisuudessaan, aina kun mahdollista tai enemmän kuin vähintään. Sinun on myös otettava luottotulosi jokaiselta kolmelta pääluottotietovirastolta: Equifax, Experian ja Transunion. Tarkista nykyisestä pankistasi tai luottokorttiyhtiöstäsi, tarjoavatko FICO-tulokset ilmaiseksi, vai voitko ostaa pisteitä suoraan jokaiselta kolmelta toimistolta nimellismaksua vastaan.
Pisteiden tunteminen nyt voi auttaa sinua suunnittelemaan paremmin asunnon ostobudjettisi ja aikajanaasi. Esimerkiksi, jos FICO-pistemäärä on alle 620, sinulla on vaikeampaa kvalifioida monia tavanomaisia lainatuotteita, vaikka sinulla on FHA-laina ja muut tuotteet. Saatat joutua ottamaan muutaman kuukauden työskennellä luotollasi korottaaksesi pisteitäsi, jotta voit saada parempia korkoja ja ehtoja. Tietysti korot voivat nousta tai laskea markkinaolosuhteista riippuen, joten kannattaa pitää silmällä suuria hyppyjä tällä välin.
Ymmärtäminen, kuinka pisteet vaikuttavat todennäköisesti korkoosi, voivat estää sinua vahingossa ilmoittamasta kiinnitystä, joka on vähemmän edullinen kuin ansaitset. Jotkut subprime-luotonantajat (rahoituslähteet, jotka tarjoavat korkeat korko-asuntolainat lainansaajille, joilla on huono luotto) markkinoivat voimakkaasti mahdollisille asunnon ostajille. Markkinatietosi suojaavat sinua, jos joku näistä lainanantajista ottaa sinuun yhteyttä ja sinulla on luottotuloksia, joiden pitäisi ostaa sinulle parempia korkoja ja ehtoja kuin sinulle tarjotaan.
Vakaa tulo- ja työllisyyshistoria
Lainanantajat yleensä haluavat nähdä kahden peräkkäisen vuoden tasaisen tulon ja työllisyyden varmistaakseen, että sinulla on varaa asuntolainan maksamiseen ja lainan takaisinmaksu pitkällä matkalla. Jos olet palkattu työntekijä, lainanantajat pyytävät W2-lomakkeita ja liittovaltion veroilmoituksia kahden viime vuoden ajalta tulojen tarkistamiseksi. Lainanantajat tarkistavat myös työnantajalta, kuinka kauan olet työskennellyt siellä. Jos ansiosi ovat laskeneet tai sinulla on ollut työllisyyseroja viimeisen kahden vuoden aikana, lainanantajat suhtautuvat skeptisesti kykyyn varata asuntolaina ja sinulla voi olla vaikeuksia saada asuntolainan ennakkolupa.
Samoin itsenäisten lainanottajayritysten on hypätä useamman kehän läpi asuntolainan saamiseksi. Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, odota maksavan korkeampia korkoja kuin mitä verkossa näet; nämä korot ovat lainanottajille, joita pidetään luottokelpoisempina vakaan, todennettavan tulonsa ja erinomaisten luottotulostensa vuoksi. Lainanantajilla on myös yleensä tiukempia sääntöjä itsenäisten ammatinharjoittajien tulojen todentamiseksi. Sinun ei tarvitse toimittaa liittovaltion veroilmoituksia kahden vuoden ajan, vaan sinun on myös lähetettävä kirjanpitäjän allekirjoittama lausunto, tuloslaskelma ja muut asiakirjat riittävien yritystulojen osoittamiseksi.
Lainanantajat käyttävät työllisyys- ja tulohistoriaasi laskeaksesi velkasuhteesi, joka on avainasemassa asuntolainan koron määrittämisessä. Jos pystyt osoittamaan tulosi täydellisestä dokumentointilainasta, saat kilpailukykyisemmät hinnat ja ehdot kuin muut itsenäisten lainanottajien lainatyypit, kuten laina ilman dokumentaatiota tai ilmoitettu tulo / ilmoitettu omaisuuslaina.
Velka-tulosuhde
Lainanantajat välittävät siitä, kuinka paljon velkaa sinulla on suhteessa kuukausittaisiin brutotuloihisi. Luotonantajan velan ja tulosuhteen (DTI) laskemiseksi lainanantajat arvioivat kahta kaavaa: ”etuosan suhde” ja “takaisin suhde”. Etuosuuden suhde (jota kutsutaan myös asunto-suhteeksi) yhdistää kaikki kuukausittain Asumiskustannukset (asuntolainan maksaminen, asunnonomistajan vakuutukset, kiinteistöverot, HOA-palkkiot jne.) jakaa sitten summa bruttokuukausituloilla. Toisaalta loppusuhde (tai kokonaisvelka) yhdistää kaikki kuukausittaiset erät ja vaihtovelka (mielestäni luottokortit, autolainat ja opiskelijalainat) samoin kuin ehdotettu asuntolainan maksu ja jakaa summa bruttokuukausilla tulo.
Arvioidessaan näitä suhteita lainanantajat olettavat, että mitä korkeampi DTI-suhde, sitä todennäköisemmin olet laiminlyönyt lainaa. Yleensä lainanantajat haluavat, että käyttöliittymäsuhde on korkeintaan 28% ja enimmäismäärä 36%. Jotkut lainatuotteet antavat lainanottajille korkeamman DTI-suhteen. Esimerkiksi FHA-lainojen ansiosta takaisin -suhde on jopa 43%.
Laina-arvo-suhde ja käsiraha
Kun ostat kodin, sinun odotetaan suorittavan käsirahaa ennakkomaksuna kotona. Vaikka lainatuotteilla on erilaisia käsirahavaatimuksia, mitä korkeampi käsiraha, sitä alhaisempi laina-arvo- tai LTV-suhde on. Matalammat LTV-suhteet (yleensä alle 80% lainan määrästä) ansaitsevat sinulle alhaisemmat asuntolainakorot. Jälleen kerran se palauttaa lainanantajan riskin minimoimiseen. Jos sinulla on enemmän etukäteen omaa pääomaa kotonasi, koska olet vähentänyt enemmän rahaa ja alhaisempi LTV-suhde, lainanantajat ovat vähemmän huolissaan maksukyvyttömyysriskistasi. Jos sinulla on vain vähän säästöjä käsirahaa varten ja rahoitat eniten (tai jopa kaikkia) lainasummasta, luotonantajat menettävät enemmän rahaa, jos et maksa takaisin asuntolainaasi, joten he veloittavat korkeampia korkoja.
Alhaiset ennakkomaksuohjelmat auttavat monia ostajia, jotka eivät ole säästäneet paljon käteistä, mutta nämä ostajat yleensä maksavat korkeammat korot kuin ne, jotka tulevat päätelupöytään korkeammalla käsirahalla.
Ostokset lainanantajat
Alhaisimpien korkojen napsauttaminen ja parhaan asuntolainan valitseminen edellyttää kotitehtävien tekemistä. Shoppaile useiden lainaajien kanssa ja katso erilaisia lainatuotteita löytääksesi edullisimmat hinnat ja parhaat ehdot. Kiinnitä huomiota myös lainanantajan palkkioihin ja sulkemiskustannuksiin, jotka voivat laskea loppuun pöytään. Vaikka jotkut hinnoitteluerot eivät ehkä näytä suurilta paperilla, ne voivat lisätä huomattavia kustannussäästöjä lainan elinaikana. Muista, että jotkut lainanantajat tarjoavat sinulle alennuspisteitä, tapa ostaa korkoa etukäteen, mikä lisää sulkemiskustannuksia. Ja muut lainanantajat, jotka edistävät alhaisia tai ei lainkaan sulkemiskustannuksia, veloittavat yleensä korkeammat korot saadakseen eroa lainan voimassaoloaikana.
Sen lisäksi, että tarkistat nykyisessä finanssilaitoksessasi (pankki tai luottoyhdistys), pyydä asuntolainan välittäjää ostamaan korkoja puolestasi. Asuntolainanvälittäjät eivät ole lainanantajia; he toimivat ottelijoina sinun ja heidän verkostossa olevien lainanantajien välillä. Ne voivat säästää aikaa ja rahaa vertaamalla useita lainanantajia, joilla on tarpeitasi vastaavia tuotteita. On myös syytä ottaa yhteyttä joihinkin suoria lainanantajiin, joko verkossa tai henkilökohtaisesti, nähdäksesi, mitä he tarjoavat. Sinun ei pitäisi tehdä mitään maagista määrää lainanantajia, jotka sinun pitäisi tehdä ostoksia, mutta kolmesta viiteen laina-arvioiden tulisi antaa sinulle vahva perusta vertailulle.
Hakemalla asuntolainaa useiden lainanantajien kanssa saat laina-arvioita vertaillaksesi korkoja ja sulkemiskustannuksia rinnakkain. Lisäksi, jos teet suurimman osan korkoostoksistasi 30 päivän kuluessa, luotonantajan suorittamat useat luottotarkastukset lasketaan yhdeksi kovaksi tiedusteluksi ja eivät todennäköisesti alenna luottopisteesi.
Lukitseminen Hinta
Kun saat tarjouksen hyväksytyksi, sinulla on mahdollisuus lukita korko luotonantajalla. Koron lukitus on, kun lainanantaja sitoutuu takaamaan tietyn koron lukituksen ajankohtana tietyn ajanjakson ajan. Tämä antaa sinulle aikaa viimeistellä ja lopettaa kodin ostaminen ja laina, ja saada sama korko riippumatta siitä, muuttuvatko hinnat nousevat vai alaspäin. Koron lukitus suojaa sinua, jos korot nousevat ennen sulkemista; päinvastoin, jos korot laskevat, et saa hyötyä siitä. Korkolukot ovat yleensä voimassa jopa 60 päivää, mutta tämä aikataulu voi olla pidempi tai lyhyempi lainanantajasta riippuen.
Yleensä on viisaampaa lukita hinta, kun olet allekirjoittanut ostosopimuksen. Jos et löydä kotia heti, aika merkitsee hinnasolukkosopimustasi, ja se saattaa vanhentua ennen tarjouksen tekemistä. Sitten joudut maksamaan laajennuksesta, joka voi olla kallista. Kustannuksista huolimatta 60 päivän sisällä normaalilukot ovat yleensä ilmaisia, tai lainanantaja veloittaa tästä palvelusta kiinteän maksun tai prosenttiosuuden lainasummasta. Korkolukot maksavat yleensä noin 0, 25–0, 50% lainan määrästä (suunnilleen muutama sata dollaria). Jos pyydät pidemmän aikavälin korkolukkoa, odota maksaa korkeampi maksu.
Neuvottelee hintaasi
On mahdollista neuvotella matalammista koroista lainanantajien kanssa, mutta sinun on vertailtava kauppaa tehdäksesi tämän onnistuneesti. Lainansaajilla, joilla on vahva luotto, vakaa tulo- ja työllisyyshistoria sekä alhaiset LTV- ja DTI-suhteet, on yleensä enemmän neuvotteluvoimaa kuin muilla lainansaajilla. Jos sinulla on laina-arvioita usealta lainanantajalta, voit yrittää pyytää jotakin lainanantajaa alentamaan korkoja tai alentamaan sulkemismaksuja yrityksesi voittamiseksi. Ei ole takeita siitä, että onnistut, mutta ei haittaa kysyä, oletko pätevä lainanottaja.
Toinen strategia alhaisemman koron saamiseksi on ostaa se alas maksamalla ”pisteitä”. Pisteet ovat pääosin ennakkomaksuja, ja maksamalla nämä kustannukset etukäteen voi säästää tuhansia lainan elinaikana, jos aiot pysyä laissa. Yksi piste on yhtä suuri kuin 1% lainatusta määrästä. Esimerkiksi, jos lainasummasi on 200 000 dollaria, yksi alennuspiste on 2 000 dollaria ja kaksi alennuspistettä on 4 000 dollaria. Tavallisesti yhden alennuspisteen maksaminen voi alentaa asuntolainan korkoa 0, 25 prosentilla, mutta tämä määrä voi vaihdella lainanantajan mukaan.
Pohjaviiva
Matalimman asuntolainan koron löytäminen edellyttää tutkimusta ja ostoksia ympäri. Ja se ei ole ainoa huomio oikean asuntolainan löytämisessä. Kiinnitä erityistä huomiota sulkemiskustannuksiin, joihin sisältyy lainanantajan palkkiot. Laina-arviossasi hahmotellaan kaikki nämä erät riviltä. Jotta saat parhaan mahdollisen ehdot ja koron, hae asuntolaina muutaman lainanantajan kanssa, jotta voit vertailla tarjouksia vierekkäin.
Vertailuostokset auttavat sinua tunnistamaan punaiset liput, kuten korotetut lainanantajapalkkiot tai riskialttiit lainaominaisuudet, ja auttavat sinua kaventamaan valintasi. Muista, että vahva luottoprofiili, alhaiset DTI- ja LTV-suhteet sekä vakaa tulo- ja työhistoria tekevät sinusta houkuttelevamman lainanottaja asuntolainanantajille - ja antaa sinulle enemmän neuvotteluvoimaa, kun on aika neuvotella.
Jatka lukemista:
Ultimate Mortgage Guide
Kuinka saan ennakkohyväksynnän asuntolainalle?
Kuinka valita paras asuntolaina
11 virheen ensimmäistä kertaa ostajien tulisi välttää
Kuinka paljon rahaa minun täytyy laittaa alas?
Mikä on asuntolainavakuutus ja mitkä ovat vaihtoehtoni?
Mitkä ovat päätöskurssit?
Mitkä ovat lainanantajien päätyypit?
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kodin omistus
Kuinka saada etukäteen hyväksytty kiinnitys
Kiinnitys
Voiko asuntolainayhtiö muuttaa ehtoja?
Kiinnitys
Kuinka valita paras kiinnitys sinulle
Kiinnitys
Kuinka paljon kiinnitystä voit varata?
Kiinnitys
5 vaihetta asuntolainan pisteyttämiseen
säästöt
Kuinka asettaa budjetti ensimmäisen kodin ostamiselle
KumppanilinkitAiheeseen liittyvät ehdot
Liittovaltion asuntohallintolaina (FHA Loan) Liittovaltion asuntohallintolaina (FHA) on FHA: n vakuuttama kiinnitys, joka on tarkoitettu pienituloisille lainansaajille. lisää Kuinka laina-arvo-suhde toimii (LTV) Laina-arvo-suhde määritellään luottoriskin arviointisuhteeksi, jota rahoituslaitokset ja muut lainanantajat tarkistavat ennen asuntolainan hyväksymistä. lisää Up-Front Mortgage Insurance (UFMI) Ennakkomaksulainavakuutus on vakuutusmaksu, joka kerätään FHA: n (Federal Housing Administration) lainoista lainan alkuvaiheessa. lisää Sulkemiskustannukset Määritelmä Sulkemiskustannukset ovat kiinteistökustannusten lisäksi kuluja, jotka ostajille ja myyjille aiheutuvat viimeistelyä kiinteistökaupasta. lisää Etuosuuden velan ja tulon suhde (DTI) Etuosuuden velan suhde tuloihin (DTI) on eräänlainen velkasuhde-suhde, joka laskee, kuinka suuri osa ihmisen brutotuloista tulee asumiskuluihin. lisää Viisi Cs luottoa Viisi C: n luottoluokitusta (luonne, kapasiteetti, pääoma, vakuudet ja ehdot) on järjestelmä, jota lainanantajat käyttävät lainanottajan luottokelpoisuuden määrittämiseen. lisää