On olemassa kuusi tapaa, joilla voit vastaanottaa tuotot suosituimmasta käänteisen asuntolainan tyypistä, kodin pääomanmuutoslainan (HECM). Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö, joka sääntelee HECM: ää, kutsuu näitä valintoja "maksusuunnitelmiksi". Voit halutessasi saada suuren kertasumman etukäteen, luoda luottorajan, jonka voit käyttää tarpeen mukaan, saada samansuuruiset kuukausimaksut. tai valitse jokin näiden vaihtoehtojen yhdistelmä.
Sisällys
- Kiinteäkorkoinen maksusuunnitelmaSäädettävän korkoinen maksusuunnitelmaValinta 1: Kauden maksusuunnitelmavaihtoehto 2: Termi-maksun suunnitelmavaihtoehto 3: Luottolimiitin linja 4: Muokattu hoitosuunnitelmavaihtoehto 5: Muokattu kausisuunnitelma
Valitsemasi suunnitelma vaikuttaa siihen, kuinka paljon rahaa saat lyhyellä ja pitkällä aikavälillä, kuinka nopeasti käytät kodin pääomaa ja kuinka tehokkaasti käänteinen asuntolaina auttaa taloudellisia tavoitteitasi. Tässä on katsaus siihen, kuinka kukin maksusuunnitelma toimii sekä niiden edut ja haitat. (Lisätietoja on artikkelissa Katsaus käänteisten asuntolainojen säännöksiin ja täydelliseen oppaan käänteisten asuntolainojen luetteloon.)
Kiinteäkorkoinen maksusuunnitelma
Kuinka se toimii
Saat suuren määrän kerralla heti, kun käänteinen asuntolaina sulkeutuu. Tästä määrästä, juoksevista kuukausittaisista asuntolainavakuutusmaksuista ja mahdollisista rahoitetuista sulkemiskustannuksista kertyy korkoa, kunnes käänteinen asuntolaina erääntyy. Alkuperäinen korko on korkeampi kuin säädettävissä korkoilla, mutta odotettu korko ajan myötä on alhaisempi.
Hyödyt
Tämän tyyppisiä lainoja tulisi käyttää korkean asuntolainan saldo maksamiseen tai toisen suuren kustannuksen kattamiseen. "Kiinteämääräinen jakelu toimii parhaiten ihmisille, joilla on suuri olemassa oleva asuntolaina, joka heidän on maksettava." Sanoo Casey Fleming, asuntolainan neuvonantaja San Josessa, Kalifornia. Hän työskentelee tällä hetkellä C2 Financial Corp. -yrityksessä ja hänellä on yli 30 vuoden kokemus asuntolaina-alalta. Hänen mukaansa tämä on paras vaihtoehto, jos sinun on otettava kaikki käytettävissä olevat tulot tai suurin osa niistä kerralla.
Huonot puolet
Et voi vastaanottaa lisälainoja tästä lainasta tulevaisuudessa. Lainanottajat, jotka eivät osaa hallita rahaa tai jotka ovat menettäneet kykynsä tehdä niin, ovat vaarassa tuhlata rahaa tai käyttää niitä liian nopeasti. Huijarit toisinaan vakuuttavat eläkeläisiä ottamaan tämän tyyppisiä lainoja tai kohdistamaan asunnonomistajiin, jotka ottivat äskettäin lainan. (Lisätietoja on kohdassa Varo näitä käänteisiä asuntolainahuijauksia .)
Flemingin mukaan suurimpana haittana on, että ”melkein kaikissa tapauksissa ensimmäisen vuoden enimmäisveto on 60% alkuperäisestä pääomarajasta. Koska tällä vaihtoehdolla on vain yksi veto, lainan enimmäismäärä on melko pieni. ”Pidät loput 40% asuntovakuutena. Et voi koskaan lainata sitä 40 prosenttia vastaan, mutta sen käyttäminen voi olla hyödyllinen, jos haluat myydä kotisi ja maksaa käänteinen asuntolaina.
Päästäksesi kaikkiin omaan pääomaasi ajan myötä sinun on valittava säädettävä korkoinen maksusuunnitelma.
Säädettävän verokannan maksusuunnitelmat
Muilla viidellä käänteisellä asuntolainan maksusuunnitelmalla on säädettävät korot. Jos valitset yhden näistä, korkoosi voi muuttua kolmella tavalla. Vain yksi koskee asuntolainaasi, ja se paljastetaan laina-asiakirjoissa.
- Korkotaso muuttuu kerran vuodessa jatkuvan maturiteetin treasury (CMT) -indeksin ja lainanantajan vahvistaman marginaalin perusteella. Korko ei voi nousta enempää kuin 2% vuodessa, eikä se voi nousta tai laskea yli 5% alkuperäisestä korosta laina-aikana. Korkoprosentti mukautuu kuukausittain CMT-indeksin ja lainanantajan vahvistaman marginaalin perusteella. Korko ei voi nousta enempää kuin 10% laina-aikana, eikä korolle voi olla mitään rajaa. Korkoprosentti mukautuu kuukausittain Lontoon pankkien välisen tarjotun koron ja lainanantajan vahvistaman marginaalin perusteella. Korko ei voi nousta enempää kuin 10% laina-aikana, eikä korolle voi olla mitään rajaa.
Vaikka sillä on merkitystä, mikä näistä skenaarioista koskee lainaasi, koska se vaikuttaa siihen, kuinka paljon korkoa lainasi kertyy ajan myötä, sillä ei ole väliä, vaikuttaako suunniteltu kuukausimaksu tai käytettävissä oleva luottoraja. Merkittävä korkotason muutos käänteisellä asuntolainalla ei vaaranna sinua sulkemaan riskiä niin kuin mahdollista eteenpäin kiinnitettäessä. Korkeampi korko vaikuttaa kuitenkin kodin omaan pääomaan ja tarkoittaa, että voit saada vähemmän, jos myyt talon.
Kun haet käännettävää asuntolainaa säädettävällä korolla, maksusuunnitelmasi kuvissa käytetään odotettua korkoa. Tämä on lainanantajan paras arvaus siihen, mitkä säädettävä korko keskimäärin tulee koko laina-ajaksi. Se on yksi kolmesta avaintekijästä määritettäessä, kuinka paljon voit lainata, sekä nuorimman lainanottajan ikä ja kiinteistön arvo.
Nyt kun sinulla on yleinen käsitys säädettävän korkoisten suunnitelmien toimivuudesta, tarkistamme viisi maksutapaa. Muista, että "maksu" tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, kuinka saat lainan tuotot.
Vaihtoehto 1: Toimikauden maksusuunnitelma
Kuinka se toimii
Saat samansuuruiset kuukausimaksut niin kauan kuin ainakin yksi lainanottaja asuu kotona pääasiallisena asuinpaikkana. Kuukausimaksut lasketaan sillä oletuksella, että elät 100. Jos et odota elää niin kauan, seuraavana käsiteltävänä oleva maksusuunnitelma voi olla parempi vaihtoehto. Jos asut kauemmin, saat edelleen maksuja. Jos haluat saada jatkuvan kuukausimaksun kotisi loppuelämästäsi, virkakauden maksusuunnitelma on hyvä valinta.
Hyödyt
"Toimikausi maksetaan hyvin niille, jotka ajattelevat asuneensa kodissa pitkään ja jotka tarvitsevat vakaita kuukausituloja", Fleming sanoo. Sinun ei tarvitse huolehtia käänteisten asuntolainojen loppumisesta hoitosuunnitelman kanssa niin kauan kuin jatkat lainan muiden ehtojen noudattamista.
Huonot puolet
Sinä tai perillisi saat kaiken, mitä kotisi myynnistä on jäljellä, kun käänteinen asuntolaina on maksettu. Pahimmassa tapauksessa matalas kiinteistömarkkinat yhdessä korkeiden korkojen kanssa eivät kuitenkaan välttämättä tuota paljon rahaa.
Vaihtoehto 2: Term maksusuunnitelma
Kuinka se toimii
Saat samansuuruiset kuukausimaksut valitsemallasi ajanjaksolla - esimerkiksi 10 vuotta. ”Termiraha on parasta, jos sinulla on selkeä käsitys siitä, kuinka kauan asut kotona”, Fleming sanoo. "Vanhemmat - 80-vuotiaat ja sitä vanhemmat - tai ne, jotka haluavat muuttaa muutaman vuoden kuluttua, voivat valita tämän tyypin."
Hyödyt
Kuukausierä on korkeampi kuin toimikauden maksusuunnitelmassa. Vaikka et saa lisäkuukausimaksuja laina-ajan päätyttyä, voit jatkaa asumista kotona pääasiallisena asuinpaikkana kuolemaansa tai muuttoon asti (kunhan jatkat toisen lainan vastaanottamista) ehdot, kuten kiinteistöveron maksaminen).
Huonot puolet
Et saa tasaista tuloa elämästäsi, ellet kuole laina-aikana. Saatat käyttää kotikapasiteettinne liian aikaisin elämässäsi, eikä sinulla ole toista rahanlähdettä, johon luottaa.
Vaihtoehto 3: Luottoraja
Kuinka se toimii
Saat pääsyn rahaan tarvittaessa. Voit päättää, milloin luottorajasi nostetaan ja kuinka paljon ottaa, kunhan saldosi on alle päärajan. Luotonantajasi ei voi vaatia sinulta vähimmäissumman nostoa tai vähimmäissumman nostamista asetetussa aikataulussa.
Hyödyt
Luottoraja tarjoaa paljon joustavuutta. Voit nostaa suuren kertasumman etukäteen, lainata lisää varoja ajan myötä, ja saat pääsyn siihen ylimääräiseen pääomaan, joka pysyy lukittuna kiinteän koron maksusuunnitelmaan. Voit myös jättää linjan koskematta vuosia odotettaessa päivää, jolloin saatat tarvita sitä. Voit nostaa saman verran tai samanlaisia summia myös kuukausittain. Periaatteessa voit mukauttaa nostoja tarpeitasi varten ja mukauttaa niitä tarpeidesi muuttuessa.
Luottoraja voi toimia kuin kiinteämääräinen, toimikausi tai kausi, mutta sinulla on enemmän hallintaa. Luottorajasi käyttämätön osuus kasvaa ajan myötä samalla korolla, jota maksat lainaamastasi summasta. Lisäksi maksat vain korkoa tosiasiallisesti lainaamastasi rahasta, mikä voi helpottaa myymistä ja siirtämistä myöhemmin tai mahdollisesti jättää rahaa perillisillesi. Toisin kuin kodin pääoman luottolimiitti, käänteisen asuntolainan luottolimiittiä ei voida peruuttaa, vaikka kodin arvo laskee tai taloudellinen tilanne heikkenee.
Huonot puolet
Voit polttaa luottoluokan lainaamalla enimmäisrajasi 60% enimmäismäärästä ensimmäisessä vuodessa ja loput 40% toisen vuoden toisena päivänä. Jos teet niin, et enää pääse rahoille. Se voi myös kestää jopa viisi yritystä Päivien kuluessa saadaksesi luottorajastasi pyytämiäsi varoja, joten sinun on varmistettava, että sinulla on tarpeeksi rahaa kassatililläsi kiireellisiä tarpeita varten.
Vaihtoehto 4: Muutettu toimisuunnitelma
Kuinka se toimii
Saat kiinteät kuukausimaksut yhdessä luottolimiitin kanssa niin kauan kuin yksi lainanottaja käyttää kotia pääasiallisena asuinpaikkanaan. Kiinteät kuukausimaksut ovat pienemmät kuin jos saat suoran hoitosuunnitelman, ja luottoraja on pienempi kuin jos saisit suoran luottosuunnitelman, mutta sinulla on pääsy samaan varojen kokonaismäärään.
Hyödyt
Sinulla on joustavuus sekä vahvistaa kuukausimaksuja että valita luottorajasi. Jos haluat suurempia kuukausimaksuja, voit valita pienemmän luottorajan. Jos haluat suuremman luottorajan, voit valita pienemmät kuukausimaksut.
Sen avulla voit täyttää säännölliset kuukausittaiset kassavirtaustarpeesi ilman, että lainaat enemmän kuin sinun on. Tämä vaihtoehto pitää korkokulut alhaisempana ja antaa sinulle pienemmän riskin käyttää koko omaa pääomaa ja että sinulla ei ole varaa muuttua, jos haluat tai tarvitset myöhemmin.
Huonot puolet
Vaihtoehto 5: Muutettu aikavälisuunnitelma
Kuinka se toimii
Saat kiinteän kuukausimaksun ennalta määrätyksi määräksi kuukaudeksi, samoin kuin pääsyn luottorajaan niin kauan kuin yksi lainanottaja ylläpitää kotia pääasiallisena asuinpaikkanaan. Kiinteät kuukausimaksut ovat pienempiä kuin jos saat suoran aikavälin suunnitelman, ja luottoraja on pienempi kuin jos saat suoran luottosuunnitelman, mutta sinulla on pääsy samaan varojen kokonaismäärään.
Hyödyt
Sinulla on joustavuus määrittää kuukausimaksiesi suuruus ja kuinka kauan saat ne, ja ne ovat korkeampia kuin mitä muutetussa hoitosuunnitelmassa olisi, jos oletetaan samansuuruinen luottolimiitti. Saat joustavuutta myös luottorajasi valinnassa.
Kauden lopussa voit silti saada lainan tuottoja, jos et ole käyttänyt luottorajaasi. Kuten muutetussa hoitosuunnitelmassa, voit pitää korkomaksut alhaisina ja mahdollisesti jäädä tarpeeksi pääomaa siirtyäksesi myöhemmin.
Huonot puolet
Voit kääntyä pois käänteisestä asuntolainan tuotosta. Saat kuukausimaksuja vain tietyn määrän kuukausia tai vuosia, joten sinun on käytettävä luottorajaasi huolellisesti, jos odotat tarvitsevasi tuloja kauden lopun jälkeen. Tämä suunnitelma ei myöskään ole paras valinta suuriin, etukäteen käteisvaroihin.
Pohjaviiva
HECM tarjoaa niin paljon maksusuunnitelmia, koska vanhempilla asunnonomistajilla on monia erilaisia taloudellisia tarpeita. Mikään erityinen vaihtoehto ei ole yleisesti hyvä tai huono. "Mikä vaihtoehto on paras, riippuu täysin asiakkaan tilanteesta ja tarpeista", Fleming sanoo. Hän jatkaa kuitenkin, "yleisesti ottaen kannatan luottolimiittiä hallussapito- tai termiinisuoritusten yli", selittäen sen, koska luottolimiitin avulla voit ottaa kuukausittain nostoja, aivan kuten voisit käyttää hoitosuunnitelmissa tai määräaikaisuussuunnitelmissa, mutta antaa voit joustavasti ottaa enemmän ulos hätätilanteessa ja kertyy korkosäästöjä, jos sinun ei tarvitse käyttää sitä.
Tee tutkimustasi ja kysy paljon kysymyksiä lainanantajalta ja käänteiseltä asuntolainan neuvonantajalta selvittääksesi mikä maksusuunnitelma on sinulle parhaiten. (Katso lisätietoja kohdasta 5 Käänteisen asuntolainan merkitseminen on hyvä idea ja Oikean käänteisen asuntolainan valitseminen .)
Jatka lukemista
Täydellinen opas kääntää kiinnitystä
Vertailemalla käänteisiä kiinnityksiä vs. eteenpäin kiinnityksiä
Hyväksytkö käänteisen asuntolainan?
Käänteiset asuntolainatyypit
Oikean käänteisen asuntolainan lainanottajan valinta
Käänteinen asuntolaina tai asuntolaina?
Opas veroihin ja kääntölainoihin
5 suosituinta vaihtoehtoa kiinnitykselle
5 allekirjoittaa käänteinen asuntolaina on hyvä idea
5 allekirjoittaa käänteinen asuntolaina on huono idea
Kuinka välttää käänteisen asuntolainan vanheneminen
Katsaus käänteisten kiinnitysten säätelyyn
Säännöt FHA-käänteisen kiinnityksen saamiseksi
Löydä oikea käänteinen asuntolainojen neuvontavirasto
Löydä parhaat käännetyt asuntolainayritykset
Käänteinen asuntolaina: Voisiko leski (e) menettää talon?
Varo näitä käänteisiä kiinnityshuijauksia
Käänteiset asuntolainan sudenkuopat
