Sijoittamiseen kiinteistöihin on useita tapoja. Monille amerikkalaisille alkeellisin kiinteistösijoitus tapahtuu perheen tai vuokrakiinteistön muodossa. Sijoittaminen yhteen kiinteistöön voi olla suuri, tuottoisa sijoitus, jolla on useita käyttömahdollisuuksia. Monipuolisuus, pitkäikäisyys ja arvostus ovat usein tärkeimpiä syitä, jotka tekevät yksittäisistä kiinteistösijoituksista suhteellisen turvallisia, luotettavia ja kannattavia ajan myötä.
Verkon joukkorahoituksen ja asuntolainojen lisääntyminen on myös laajentanut monia mahdollisuuksia suorille kiinteistösijoittajille. Järjestelmät, kuten Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 ja muut, tarjoavat nopeampia, helpompia ja tehokkaampia tapoja saada asuntolainaa, mikä lisää ostajien mahdollisuuksia olla monipuolisempia sijoituksissaan.
Kiinteistömarkkinoiden kehittyessä uusia tarjouksia otetaan käyttöön säännöllisesti. Näiden esittelyjen myötä kiinteistösijoittajilla on nyt laaja valikoima vaihtoehtoja kiinteistöjen sijoitusryhmistä, kiinteistösijoitusrahastoista, kiinteistösijoitusrahastoista ja joukkorahoitetuista vähittäistarjouksista, kuten Fundrise. Suorat kiinteistösijoitukset tarjoavat kuitenkin edelleen tavan tuottaa merkittäviä voittoja niille sijoittajille, joilla on oikea yhdistelmä taloudellista vakautta ja riskinkantokykyä. Näille sijoittajille kiinteistöoptiot voivat olla mahdollisuus, joka käytön aikana voi lisätä voittoja tai vähentää joitakin suorien kiinteistösijoitusten riskejä.
Kiinteistöoptioita ei ole saatavana pörsseissä, niillä ei ole korkeampaa hintaa korkeampaa hintaa, eivätkä ne yleensä kata useita yksiköitä. Kiinteistöoptioita käytetään eniten kaupallisilla kiinteistömarkkinoilla, mutta myös säännölliset sijoittajat voivat käyttää niitä. Kiinteistöoptioita käytetään tyypillisesti kohdennettuihin tilanteisiin, joissa ostaja hyötyy optiosta, mutta ei vaatimuksesta ostaa kiinteistöjä pitoajanjakson loppuun mennessä.
Avainsanat
- Kiinteistöoptio on erityisesti suunniteltu ostajan ja myyjän välinen sopimusehto.Kiinteistöoptioista neuvotellaan ostajien ja myyjien kesken, ja ne tarjoavat yleensä suurimman hyödyn ostajalle.Omistusoikeuden vaihtoehdot ovat yleisimmät, mutta vaihtoehdot voivat olla laadittu monilla muunnelmilla.
Mikä on kiinteistövaihtoehto?
Suoraan kiinteistösijoitukseen liittyy monia ainutlaatuisia näkökohtia, joita ei yleensä sovelleta yhtä tiukasti moniin muihin kiinteistövaihtoehtoihin. Kiinnostuneille tai edistyneille sijoittajille mahdollisuus on kiinteistövaihtoehto, joka on varaus sopimukselle ostaa kiinteistö suoraan. Kiinteistöoptioissa on ylimääräinen monimutkaisuus ja omat ainutlaatuiset parametrit.
Yleisesti ottaen kiinteistövaihtoehto on erityisesti suunniteltu sopimusehto ostajan ja myyjän välillä. Myyjä tarjoaa ostajalle mahdollisuuden ostaa kiinteistö tietyn ajanjakson ajan kiinteään hintaan. Ostaja ostaa vaihtoehdon ostaa tai olla ostamatta kiinteistöä pitoajan loppuun mennessä. Tämän vaihtoehdon oikeudesta ostaja maksaa myyjälle optio-palkkion. Jos ostaja päättää ostaa kiinteistön (toisin sanoen käyttää kiinteistövaihtoehtoa), myyjän on myytävä kiinteistö ostajalle aiemman sopimuksen ehtojen mukaisesti.
Olet ehkä kohdannut optioiden käsitteen ostaessasi osakkeita. Optio-oikeudet tarjoavat ostajalle lisävalintoja ehdot, jotka perustuvat kohde-etuuteen. Optioita voidaan yleensä käyttää aikaisin, pitää hallussaan optioiden voimassaolon päättymiseen saakka tai mahdollisesti myydä toiselle ostajalle ennen voimassaolon päättymistä. Kiinteistövälittäjät ja sijoittajat käyttävät kiinteistöoptioita yleisimmin kaupallisissa tai huippuluokan asuntokiinteistöissä. Kiinteistöoptiot tarjoavat ostajille enemmän joustavuutta ja mahdollisesti paremmat sijoitusmahdollisuudet, ja myyjille on rajoitetusti hyötyä.
Osana kiinteistöjen ostoa koskevaa sopimusta voidaan sisällyttää lukuisia laadittuja kiinteistövaihtoehtoja. Joitakin yleisimpiä ovat:
- Hallussapitojakson optio: Ostaja maksaa palkkion kiinteistön osto-optiosta, mutta sitä ei vaaditaListausoptio: Ostaja käyttää optiota kiinteistön luettelointiin ja mahdollisesti voittoon markka1031-vaihto-optiosta: ostaja maksaa palkkion optiosta saada omistusosuus jakso tekee sitten samankaltaisen kuin kiinteistöjen vaihto vaihtohetkellä
Kiinteistöoptio-palkkio, neuvoteltu hallussapitoaika ja lopullinen myyntihinta ovat usein tärkeimmät komponentit, joista neuvotellaan kiinteistöoptio-sopimuksessa.
Esimerkki kiinteistövaihtoehdosta
Tässä on kattava analyysi kiinteistöoptio-skenaarion riskeistä ja hyödyistä. Oletetaan, että rakentajalla on 500 000 dollaria ja hän haluaa ostaa maa-alueita, joiden hinta on 2 miljoonaa dollaria. Rakentaja ei ole varma seuraavista asioista:
- Voiko rakentaja hankkia 1, 5 miljoonaa dollaria pankkilainoista tai muista lähteistä? Voiko rakentaja hankkia tarvittavat luvat asuin- tai kaupalliseen kehittämiseen tai kiinteistön edelleenjakoon? Voiko rakentaja kerätä rahaa ja hankkia lupia ennen kuin toinen rakentaja ostaa maan?
Tässä tilanteessa kiinteistövaihtoehto on sopiva. Määritettyä palauttamatonta hintaa (jota kutsutaan kiinteistöoptio-palkkiona), joka on esimerkiksi 25 000 dollaria, rakentaja voi tehdä kiinteistöoptio-sopimuksen myyjän kanssa. Kiinteistövaihtoehto antaa rakentajalle lukita kiinteistön myyntihinnan 2 miljoonaan dollariin kuuden kuukauden ajan.
Kiinteistösopimus voi sisältää seuraavat ehdot:
- Kiinteistön yksityiskohdat (sijainti, koko ja muut yksityiskohdat) Sopimuksen kesto (kuusi kuukautta sopimuksen päiväyksestä) Optio-palkkio tai vastikkeen määrä (ostajan maksama kiinteä summa 25 000 dollaria palauttamaton palkkio, jonka ostaja maksaa myyjälle) Sovittu ostohinta, jos optio-oikeutta käytetään sopimuksen aikana (2 miljoonaa dollaria)
Kuuden kuukauden sopimuksen voimassaoloaikana voi olla neljä mahdollista skenaariota.
Skenaario 1: Rakentajalle on myönnetty 1, 5 miljoonan dollarin pankkilaina. Hän vahvistaa myös, että hän voi hankkia tarvittavat luvat kehitykseen. Hän käyttää kiinteistövaihtoehtoaan ostaa kiinteistön ennalta määrätyllä 2 miljoonan dollarin hinnalla. Myyjä saa 2 miljoonaa dollaria plus pidättää ylimääräisen 25 000 dollarin optio-palkkion.
Skenaario 2: Kahden kuukauden kuluttua rakentaja huomaa, että hän ei voi saada kehityslupaa. Seuraavan neljän kuukauden aikana rakentaja onnistuu löytämään toisen puolueen, joka haluaa ostaa kiinteistön 2 miljoonalla dollarilla. Rakentaja myy kiinteistöoption uudelle puolueelle uudella hinnalla, joka on 30 000 dollaria. Uusi osapuoli korvaa rakentajan alkuperäisessä optiosopimuksessa. Uusi puolue käyttää optiota ja ostaa kiinteistön 2 miljoonalla dollarilla. Myyjä saa 2 miljoonan dollarin summan uudelta puolueelta plus 25 000 dollarin optio-palkkion pitämisen rakentajalta. Rakentaja myi optio 30 000 dollarilla, joten hän ansaitsee 5 000 dollaria eikä ole surullinen kiinteistöstään, jota hän ei voi käyttää.
Skenaario 3: Rakentaja on yksinkertaisesti vaihtoehtoinen ostaja, joka haluaa hyötyä kiinteistön hinnankorotuksesta. Jos vaadittu 2 miljoonan dollarin hinta nousee 2, 2 miljoonaan dollariin viidessä kuukaudessa, rakentaja hyötyy, kun hän käyttää mahdollisuutta ostaa kiinteistö ja myy kiinteistö voittoa varten. Kaupan lopussa kiinteistön omistaja saa 2 miljoonaa dollaria plus 25 000 dollarin optio-palkkio. Rakentaja ansaitsee 175 000 dollarin voiton kiinteistön myynnistä.
Skenaario 4: Rakentaja ei pysty takaamaan lainaa tai lupia. Hän ei myöskään löydä muita kiinnostuneita ostajia. Rakentaja antaa optio vanhentua ja menettää optio-palkkion. Ostaja pystyi kuitenkin välttämään mahdollisesti huonon 2 miljoonan dollarin sijoituksen maksamalla 25 000 dollarin palkkion (1, 25% kaupan todellisesta arvosta). Myyjä hyötyy 25 000 dollarilla ja jatkaa ostajan etsimistä.
Kaikissa tapauksissa, kun kiinteistöoptio-sopimus on tehty, myyjällä ei ole enää valintaa myydäkö kiinteistö vai minkä hintaan optio-oikeuden voimassaoloaikana. Myyjän on odotettava kuusi kuukautta ostajan päätöksestä. Tästä syystä myyjä saa ja pitää optiopreemion riippumatta siitä, mitä ostaja lopulta päättää.
Pohjaviiva
Kiinteistöoptiot tarjoavat vaihtoehtoisen tavan käydä kauppaa, sijoittaa ja hyötyä kiinteistösijoituksista. Niitä voidaan pitää tietyntyyppisinä sopimuksina kahden yksittäisen osapuolen välillä. Tämän tyyppisille optioille ei ole vaihtokursseja, mutta voi olla luovia varauksia, jotka saattavat mahdollisesti antaa ostajalle mahdollisuuden myydä optio edelleen aktiivisella pitoaikana. Yleensä osallistuvien osapuolten on varmistettava, että optiosopimusmääräykset ovat asianmukaisesti kirjoitettuja, oikeudenmukaisia ja että osapuolet noudattavat niitä.
Kiinteistöoptio-sopimukset voivat tarjota joitain vaihtoehtoisia tapoja ansaita rahaa, mutta yleensä yksi suurimmista eduista on suurten riskien hajauttaminen. Kiinteistökehittäjät voisivat hyötyä useiden kiinteistöoptio-oikeuksien järjestämisestä ja mahdollisesti käyttää vain muutamaa valittua hallussapidon aikana tapahtuvan kehityksen perusteella. Sopimuksen haltija voi myös päättää luopua vaihtoehdosta, jos pitoaikana tapahtuu muutoksia, kuten uusi kiireinen valtatie tai lisääntynyt rikollisuus.
Näiden optioiden hallussapitoajat voivat vaihdella, mikä myös vaihtelee riskejä. Myyjä lukitaan yleensä asetettuun hintaan. Suuri harjoituksen todennäköisyys voi antaa heille kuitenkin jonkin aikaa tehdä parempia valintoja tai järjestelyjä. Ostajan on yleensä maksettava määritetty vakuutusmaksu pitoajanjakson ajan. Maksut voivat auttaa alentamaan ostohintaa. Ne voivat myös antaa ostajalle mahdollisuuden saada parempia asuntolainan rahoitusehtoja, jotka alentavat kokonaiskustannuksia. Omistusjakson ajan kiinteistö voi myös arvostaa arvoaan, jonka ostohinta pysyy samana.
Optio-myyjän laiminlyönti voi olla yksi suurimmista haasteista kiinteistöoptioiden sopimuksissa. Tällaisissa tapauksissa ostajan ainoa turvautuminen on yleensä oikeusjuttu. Toinen haaste on julkisesti saatavilla olevien tietojen ja aiempien tietojen puute kiinteistöoptio-oikeuksien osallistujista. Kiinteistöoptio-sijoittajien on ehkä harkittava myös ylimääräisiä kuluja, kuten juridisten palvelujen, kuten sopimuksen laatimisen ja rekisteröinnin, palkkiot.
