Historiallisesti kiinteistöillä on ollut matala korrelaatiokehitys suhteessa osake- ja joukkovelkakirjalainasijoituksiin, mikä on tehnyt siitä toivotun salkun hajauttamistyökalun. Valitettavasti fyysisen omaisuuden ostaminen ja myyminen ei ole läheskään yhtä helppoa kuin arvopapereiden kauppa.
Syötä kiinteistöjohdannaiset, eli kiinteistöjohdannaiset. Nämä instrumentit antavat sijoittajille mahdollisuuden saada altistuminen kiinteistöomaisuusluokalle joutumatta itse omistamaan rakennuksia. Sen sijaan ne korvaavat kiinteistön kiinteistöjen tuottoindeksillä. Tällä tavoin sijoittajat voivat pelata joko kiinteistöpääomalla tai velalla ostamatta koskaan todellista omaisuutta tai käyttämättä kiinteistöjä vakuutena. Tämän ansiosta sijoittaja voi vähentää ennakkoon sitoutumistaan ja suojata kiinteistövälityssalkkuja samalla, kun tarjotaan vaihtoehtoisia riskinhallintastrategioita.
NPI-indeksi
National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) on hyväksytty indeksi, joka on luotu mittaamaan kaupallisten kiinteistöjen markkinoiden sijoitustoiminnan tulosta. Alun perin kehitetty vuonna 1982, velaton indeksi koostuu yli 7 670 kiinteistöstä, joiden arvo on yhteensä noin 581 miljardia dollaria (vuoden 2018 toiseen neljännekseen verrattuna) ympäri Yhdysvaltoja.
Kaupalliset kiinteistösijoitukset luokitellaan seuraaviin sijoitustyyppeihin:
- Yksityinen velkaJulkinen pääomaJulkinen velka
Kuinka kiinteistöjohdannaiset toimivat
Pääomasijoitussektorille kehitetyt NCREIF-indeksissä tarjotut johdannaiset perustuvat vaihtosopimuksiin, jotka ovat eri muodoissa, jolloin sijoittajat voivat vaihtaa vastuita joko itse indeksin vahvistumisen tai kokonaistuoton tuottamiseksi tai vaihtamalla vastuut yhdestä maankäytöstä toinen.
Yksi menetelmä on "mennä pitkäksi" (toistaa jäljelle jäävä osto-omaisuus) tai "mennä lyhyeksi" (jäljentää myyntikohteiden omaisuutta). Toinen tapa on vaihtaa NCREIF-indeksin kokonaistuotto kiinteistösektoreittain eriteltynä, jolloin sijoittajat voivat vaihtaa toimistoihin liittyvien kiinteistöjen tuotot esimerkiksi vähittäiskiinteistöihin.
Tuottovaihtosopimus sallii kahden sijoittajan kummallakin puolella vaihtosopimuksia toteuttaa strategioita, joita ei voida toteuttaa todellisilla varoilla yksityisillä kiinteistömarkkinoilla. Vaihtosopimukset antavat sijoittajille mahdollisuuden taktisesti muuttaa tai tasapainottaa salkkujaan tietyn ajanjakson ilman, että heidän on siirrettävä omistusoikeutta taseessa tällä hetkellä oleville varoille. Enintään kolmen vuoden sopimuksia hallinnoi yleensä sijoituspankki, joka toimii rahastojen selvityskeskuksena.
Jos sijoittaja menee pitkään NCREIF-indeksin kokonaistuottoon, hän hyväksyy NPI: n kokonaistuoton (maksetaan neljännesvuosittain) ennalta määrätyllä nimellismäärällä ja sitoutuu maksamaan Lontoon pankkien välisen koron (LIBOR) plus erotus samalla nimellisellä määrällä. Vaihtosopimuksen toinen osapuoli saisi samat kassavirrat käänteisesti, maksaa neljännesvuosittain indeksituoton ja saa LIBORin korkoerolla.
Jos oletetaan, että sijoittajia on kaupan molemmilta puolilta, kaksi sijoittajaa, jotka haluavat käydä kauppaa yhdellä kiinteistövastuksella toiselle, voisivat vaihtaa kyseisen kiinteistötyypin NPI: n tuoton toiselle. Esimerkiksi salkunhoitaja, joka tuntee, että hänen rahastoaan on kohdennettu liikaa toimistokiinteistöihin ja alirahoitettu teollisuuskiinteistöihin, voisi vaihtaa osan toimistovastuusta teollisuuden tarpeisiin ostamatta tai myymättä kiinteistöjä.
Julkisen pääoman indeksi
NPI: n sijasta kaupallisten kiinteistömarkkinoiden julkisen pääoman sektorille altistumiseen tarkoitetut johdannaiset käyttävät Kansallisen kiinteistösijoitusyhtiöiden yhdistyksen (NAREIT) kokonaistuloa laskemaan hyväksytyt kassavirrat (pitkälle sijoittajalle) tai maksanut (lyhytaikainen sijoittaja).
Tämä indeksi tarjoaa tuottoprosentin kaupallisten kiinteistöjen vakuudeksi saamien julkisten arvopapereiden markkinoille. Esimerkiksi, swap-vastaanottaja maksaa LIBORin, plus korko, siirtyäksesi yhden vuoden indeksinvaihtoon, jonka nimellismäärä on 50 miljoonaa dollaria, ja hän saa neljännesvuosittaiset maksut NAREIT-indeksistä 50 miljoonalla dollarilla. Jälleen kerran sijoittaja voi saada täysin monipuolisen julkisen kiinteistövälityksen ostamatta yhtä omaisuutta.
Kiinteistövelan johdannaiset
Eri riskiprofiilien erien laajuuden ja syvyyden vuoksi kaupallisten asuntolainojen vakuudellisten arvopapereiden (CMBS) markkinoilla olevien kaupallisten kiinteistöjen asuntolainojen joukosta löytyy myös kiinteistöjohdannaisia kiinteistöjen velkapositioissa. Julkisen kiinteistölainan vaihdot perustuvat CMBS-markkinoiden indekseihin. Nämä hakemistot ovat olleet olemassa 1990-luvun lopusta lähtien.
Monien transaktioiden (suhteessa omaan pääomaan liittyvien kiinteistöjen) tietojen laajuuden ja syvyyden ansiosta CMBS-indeksit ovat paljon parempi suorituskykyindikaattori kyseisten maiden markkinoilla kuin niiden osakkeiden vastaavien. Merkittävin ero osakevaihtosopimusten ja velanvaihtosopimusten välillä on se, että LIBOR-pohjaisten maksujen saajat saavat LIBOR- vähennyksen , toisin kuin pääomanvaihtosopimukset, jotka yleensä perustuvat LIBOR-arvoon plus hajautus. Tämä johtuu siitä, että kohde-etuutena olevat arvopaperit rahoitetaan yleensä lyhytaikaisilla korollisilla repo-lainoilla, joiden korko on yleensä LIBOR vähennettynä korolla, joten korko siirretään vaihtosopimuspuolille.
Luottoriskin suojaamiseen käytetään yleensä yksityisten kiinteistöjen velkajohdannaisia, kuten luottoriskinvaihtosopimuksia (CDS). Johdannaiset, kuten lainanvaihtosopimukset, tarjoavat vaihto-osapuolelle sekä korko- että luottoriskin, kun taas omaisuuserä (kaupallinen kiinteistölaina) jää vastapuolen taseeseen. Asuntolainanantaja voi siten suojata osia lainasalkustaan eri sijoitustermeinä ilman, että hänen tarvitse myydä lainaa itse. Tällä tavoin sijoittajat voivat siirtyä pois tietyiltä kiinteistömarkkinoiden aloilta, kun heidän mielestään tuotto ei ole verrannollinen riskiin, ja sitten myöhemmin palata takaisin riski, kun kyseisen alan markkinat paranevat.
Pohjaviiva
Koska kaupalliset kiinteistövarat ovat pääomavaltaisia ja suhteellisen likvidejä, kiinteistösijoittajien on vaikea suojata altistumistaan tai toteuttaa alfa-strategioita. Korkeat transaktiokustannukset ja markkinat, jotka eivät ole niin tehokkaita kuin osakkeiden ja joukkovelkakirjojen markkinat, ovat lisänneet vaikeuksia salkkujen tasapainottamisessa vastauksena markkinoiden muutoksiin.
Kiinteistötietojen tullessa avoimemmiksi ja transaktiotietojen saaminen entistä helpommaksi ja halvemmaksi, kiinteistöindeksit ovat tullut merkityksellisemmiksi, mikä johtaa entistä tehokkaampien johdannaismarkkinoiden luomiseen. Kiinteistöjohdannaiset antavat sijoittajille mahdollisuuden muuttaa altistumisensa erityisiin riskeihin ja mahdollisuuksiin tarvitsematta ostaa ja myydä omaisuutta. Nämä johdannaiset sallivat sijoittamisen kiinteistön osakemarkkinoiden toiselle sektorille tai kiinteistövälityksen kaupan muuttuvalle korolle, johon lisätään tai vähennetään palkkio.
Mahdollisuus vaihtaa vastuita antaa kiinteistövälittäjälle mahdollisuuden muuttua taktisemmaksi sijoitettaessa. Ne voivat nyt siirtyä sisään ja ulos kaikista neljästä kiinteistömarkkinoiden neljännestä, mikä mahdollistaa paremman riskienhallinnan ja mahdollisuuden kasvattaa sijoitustensa lyhytaikaista tai pitkäaikaista tuottoa.
