Mikä on vuokrasopimus?
Maavuokraus on sopimus, jossa vuokralainen saa kehittää kiinteistöä vuokra-ajan kuluessa, jonka jälkeen maa ja kaikki muutokset luovutetaan kiinteistön omistajalle.
Miten vuokrasopimus toimii
Maavuokrasopimus osoittaa, että parannukset ovat kiinteistön omistajan omistuksessa, ellei poikkeusta luodaan. Siinä määrätään, että vuokralainen maksaa kaikki vuokra-ajanjakson aikana syntyvät verot. Koska vuokrasopimus antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ottaa kaikki parannukset vuokra-ajan päättyessä, vuokranantaja voi myydä kiinteistön korkeammalla hinnalla. Maavuokrasopimuksia kutsutaan usein myös maavuokrasopimuksiksi, koska vuokranantajat vuokraavat vain maata.
Vaikka vuokrasopimuksia käytetään pääasiassa liiketiloissa, ne eroavat suuresti muun tyyppisistä kaupallisista vuokrasopimuksista, kuten ostoskeskuksista ja toimistorakennuksista. Nämä muut vuokrasopimukset eivät yleensä velvoita vuokralleottajaa ottamaan vastuuta yksiköstä. Sen sijaan näiltä vuokralaisilta veloitetaan vuokra liiketoiminnan harjoittamiseksi. Maavuokraus sisältää maan vuokraamisen pitkäksi ajaksi - tyypillisesti 50–99 vuodeksi - vuokralaiselle, joka rakentaa kiinteistön kiinteistölle.
99 vuoden vuokrasopimus on yleensä pisin mahdollinen vuokrasopimus kiinteistölle. Se oli tavanomaisen lain mukaan pisin mahdollinen. 99 vuoden vuokrasopimukset ovat kuitenkin edelleen yleisiä, mutta ne eivät ole enää pisin lain mukaan mahdollista.
Maavuokraus määrittelee, kuka omistaa maan ja kuka omistaa rakennuksen, sekä kiinteistön parannukset. Monet vuokranantajat käyttävät maavuokrasopimuksia keinona pitää omistuksessa kiinteistönsä suunnitteluun liittyvistä syistä, välttää mahdolliset myyntivoitot ja tuottaa tuloja ja tuloja. Vuokralaiset vastaavat yleensä kaikista kustannuksista. Tähän sisältyy rakennus-, korjaus-, remontointi-, parannus-, vero-, vakuutus- ja kaikki kiinteistöyn liittyvät rahoituskustannukset.
Vuokralaiset ottavat yleensä vastuun kaikista maavuokrauksen taloudellisista näkökohdista, mukaan lukien vuokra, verot, rakentaminen, vakuutukset ja rahoitus.
Esimerkki vuokrasopimuksesta
Kiinteistöjä koskevat vuokrasopimukset ovat usein franchising- ja big box -kauppojen sekä muiden kaupallisten yksiköiden käytössä. Yrityksen pääkonttori yleensä ostaa maan, ja antaa vuokralaiselle / kehittäjälle mahdollisuuden rakentaa ja käyttää kiinteistöä. On hyvä mahdollisuus, että McDonald's, Starbucks tai Dunkin Donuts ovat sidoksissa maavuokralle.
New Yorkissa sijaitseva sijoituspalveluyritys AllianceBernstein osti heinäkuussa 2016 BLDG Managementiltä 99 vuoden maa-vuokrasopimuksen New Yorkin George Washington -hotellille 100, 4 miljoonan dollarin kaupalla. BLDG osti hotellin alun perin, kun se suljettiin vuonna 1994. Vaikka rakennusta käytti Manhattanissa sijaitseva kuvataiteiden korkeakoulu opiskelija-asuntolana, BLDG jätti huhtikuussa 2016 suunnitelmat palauttaa kiinteistö hotellille, jolla on ravintola ja baari, ja maanpinnan kaupat. Kiinteistö toimii tällä hetkellä boutique-hotellina Freehand Hotel, New Yorkin Flatiron-alueella.
Joidenkin maavuokrien perusteisiin tulisi sisältyä:
- Vuokrasopimuksen ehdotMaan vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudetYhteisön rahoitusehdotKäytä varauksiaMaksutTakuusvakuutusOletus
Pääoma- tai alaoikeudelliset vuokrasopimukset
Maavuokrien vuokralaiset rahoittavat usein parannuksia ottamalla velkaa. Toissijaisessa maavuokrauksessa vuokranantaja suostuu pienempiin vaatimuksiin kiinteistölle, mikäli vuokralainen laiminlyö lainan parannuksia varten. Toisin sanoen, toissijaisesti pääomavuokralainen vuokranantaja sallii olennaisesti kiinteistöasiakirjan toimia vakuutena, jos vuokralainen laiminlyö kaikki parannuksiin liittyvät lainat. Tämän tyyppisen maavuokran osalta vuokranantaja voi neuvotella korkeammista vuokrista vastineeksi vuokralaisen laiminlyönnin yhteydessä otetusta riskistä. Tästä voi olla hyötyä myös vuokranantajalle, koska rakennuksen rakentaminen maalleen lisää kiinteistön arvoa.
Toisaalta valtuuttamaton maavuokraus antaa vuokranantajalle säilyttää kiinteistövälityskorvausten ensisijaisuuden, jos vuokralainen laiminlyö lainansa parannuksia varten. Koska lainanantaja ei välttämättä ota maa-omaisuutta, jos laina maksetaan maksamatta, laina-ammattilaiset saattavat epäröidä jatkaa asuntolainaa parannuksia varten. Vaikka vuokranantajalla on kiinteistön omistusoikeus, heidän on yleensä perittävä vuokralaiselta alhaisempi vuokra.
Maavuokran edut ja haitat
Maavuokrasopimuksesta voi hyötyä sekä vuokralainen että vuokranantaja.
Vuokralaisen edut
Maavuokrauksen avulla vuokralainen voi rakentaa kiinteistöjä parhaalla paikalla, jota he eivät itse voineet ostaa. Tästä syystä suuret ketjukaupat, kuten Whole Foods ja Starbucks, käyttävät usein maavuokrasopimuksia yrityslaajennussuunnitelmissaan.
Maavuokraus ei myöskään edellytä vuokralaiselta käsirahaa kiinteistön vakuuttamiseksi, kuten kiinteistön ostaminen edellyttäisi. Siksi maavuokrasopimuksen hankkimiseen liittyy vähemmän omaa pääomaa, joka vapauttaa rahaa muihin tarkoituksiin ja parantaa maan käytön tuottoa.
Maanvuokrauksesta maksetut vuokrat voivat olla vähennyskelpoisia osavaltion ja liittovaltion tuloveroilla, mikä tarkoittaa vuokralaisen kokonaisverotaakan vähentämistä.
Vuokranantajan edut
Maanomistaja saa tasaisen tulon virran vuokralaiselta säilyttäen samalla kiinteistön omistusoikeuden. Maavuokraus sisältää tyypillisesti korotuslausekkeen, joka takaa vuokran korotuksen ja häätöoikeudet, jotka tarjoavat suojan vuokran tai muiden kulujen laiminlyönnissä.
Maan vuokrasopimuksia käyttävälle vuokranantajalle on myös verosäästöjä. Jos he myyvät kiinteistön suoraan vuokralaiselle, he saavat myyntivoiton. Suorittamalla tällaisia vuokrasopimuksia, he välttävät ilmoittamasta mahdollisia voittoja. Mutta heidän saamaansa vuokraan saattaa liittyä joitain verovaikutuksia.
Maavuokrauksen määräyksistä riippuen vuokranantaja voi myös pystyä säilyttämään jonkin verran hallintaa kiinteistöstä, mukaan lukien sen käyttö ja sen kehittäminen. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja voi hyväksyä tai kieltää maan muutokset.
Vuokralaisen haitat
Koska vuokranantajat saattavat tarvita hyväksyntää ennen muutosten tekemistä, vuokralainen voi kohdata esteitä kiinteistön käytössä tai kehittämisessä. Seurauksena voi olla enemmän rajoituksia ja vähemmän joustavuutta vuokralaiselle.
Maavuokrausprosessiin liittyvät kustannukset voivat olla korkeammat kuin jos vuokralainen ostaisi kiinteistön suoraan. Vuokrat, verot, parannukset, luvan myöntäminen sekä kaikki vuokranantajan hyväksynnän odotusajat voivat kaikki olla kalliita.
Vuokranantajan haitat
Vuokranantajat, jotka eivät ole sisällyttäneet sopimuksiinsa sopivia säännöksiä ja ehtoja, menettävät hallinnan vuokralaisille, joiden kiinteistöjä kehitetään. Siksi on aina tärkeää, että molemmat osapuolet tarkistavat vuokrasopimukset ennen allekirjoittamista.
Kiinteistön sijaintipaikasta riippuen maavuokrauksen käytöllä voi olla suurempia verovaikutuksia vuokranantajalle. Vaikka vuokra ei välttämättä realisoida myyntivoittoa, sitä pidetään tulona. Joten vuokraa verotetaan normaalilla verokannalla, mikä voi lisätä verorasitusta.
Avainsanat
- Maavuokraus on sopimus, jossa vuokralainen voi kehittää kiinteistöä vuokra-ajan kuluessa, jonka jälkeen se luovutetaan kiinteistön omistajalle. Maata vuokraavat yleensä kaupalliset vuokranantajat, jotka yleensä vuokraavat maata 50–99 vuodeksi vuokralaisille, jotka rakentaa kiinteistöihin rakennuksia. Vuokralaiset, joilla ei muuten ole varaa ostaa maata, voivat rakentaa kiinteistöjä vuokrasopimuksella, kun taas vuokranantajat saavat vakaat tulot ja säilyttävät hallinnan kiinteistöjensä käyttöön ja kehittämiseen.
