Yhä useammat amerikkalaiset etsivät ulkomailta loma-asuntoja, vuokratuoton ominaisuuksia ja paikkoja asettua eläkkeelle - olipa se sitten viiden vai 30 vuoden päässä. Kiinteistön ulkomailla omistamisen veroedut ovat samanlaisia kuin Yhdysvalloissa tapahtuvan omistamisen veroedut, muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta.
Avainsanat
- Jos omistat kiinteistön ulkomailla, Yhdysvaltain veroedut riippuvat kiinteistön käytöstä. Voit vähentää asuntolainan korkoja - mutta ei kiinteistöveroja - jos kiinteistö on tarkoitettu henkilökohtaiseen käyttöön. Jos saat vuokratuottoa, säännöt riippuvat siitä, kuinka monta päivinä käytät kotia henkilökohtaiseen tai vuokrakäyttöön.
Edut, jotka kiinteistöjen omistajat saavat Yhdysvaltain verolaista, riippuvat siitä, miten he käyttävät kiinteistöä. Jos asut esimerkiksi kodissa, voit yleensä vähentää asuntolainan korot. Jos käytät kiinteistöä vuokratuottoihin, voit vähentää asuntolainan korot ja joukon muita kuluja, mukaan lukien kiinteistö- ja vastuuvakuutukset, korjaus- ja ylläpitokustannukset sekä kiinteistön ylläpitoon liittyvät paikalliset ja kaukomatkat.
Lue lisää, kuinka Yhdysvaltojen verolait kohtelevat ulkomaista omaisuuden omistamista ja kiinteistön myynnin verovaikutuksia.
Kiinteistö omaan käyttöön
Kuten ensisijaisen asuinpaikan kohdalla, et voi kirjata kuluja, kuten apuohjelmia, ylläpitoa tai vakuutuksia, ellet voi vaatia kotitoimiston vähennystä.
Asuntolainan korkovähennys on sama riippumatta siitä, onko koti Yhdysvalloissa tai ulkomailla, mutta kiinteistöverot toimivat eri tavalla. Veronleikkauksia ja työpaikkoja koskevan lain (TCJA) mukaan et voi enää vähentää vieraan omaisuuden kiinteistöveroja.
Vuokra-asunto
Verosäännöt ovat monimutkaisempia, jos saat kiinteistöstä vuokratuloja. Sovelletaan erilaisia sääntöjä riippuen siitä, kuinka monta päivää käytät kotia henkilökohtaiseen eikä vuokrakäyttöön. Yleensä voit jakaa kahteen luokkaan:
- Vuokraat talon 14 päiväksi tai vähemmän ja käytät kiinteistöä yli 14 päivää tai 10% kaikista vuokra-päivistä. Voit vuokrata kodin jollekin toiselle kahdeksi viikoksi (14 yötä) vuodessa ilman, että sinun tarvitsee ilmoittaa tuloistaan IRS: lle. Vaikka vuokraat sen 5000 dollarilla yöltä, sinun ei tarvitse ilmoittaa vuokratuottoa niin kauan kuin et vuokrannut yli 14 päivää. Taloa pidetään henkilökohtaisena asuinpaikkana, jolloin voit vähentää asuntolainan korkoa normaalin toisen kodin sääntöjen mukaisesti, mutta ei vuokratappioita tai kuluja. Vuokraat talon vähintään 15 päiväksi ja käytät sitä vähemmän kuin 14 päivään tai 10%: iin päivistä, jolloin koti vuokrattiin. Tässä tapauksessa IRS pitää kodin vuokrakiinteistöä, ja vuokraustoimintaa pidetään liiketoimintana. Muista: Jos perheenjäsenesi käyttää taloa (eli puolisosi, sisaruksesi, vanhemmat, isovanhemmat, lapsesi ja lastenlastensa), se lasketaan henkilökohtaiseksi päiväksi, ellet kerää oikeudenmukaista vuokrahintaa. Kaikista vuokratuottoista on ilmoitettava IRS: lle, mutta hyvä uutinen on, että tämän avulla voit vähentää vuokrakustannuksia, kuten asuntolainan korot, ulkomaiset kiinteistöverot, mainoskulut, vakuutusmaksut, apuohjelmat ja kiinteistönhoitajille maksetut palkkiot. Yksi huomattava ero kotona sijaitsevan vuokrakiinteistön ja ulkomailla sijaitsevan vuokrakiinteistön välillä: Ulkomaisesta kiinteistöstäsi tehdään poistoja 40 vuoden ajan, nykyisten kotimaisten asuntojen 27, 5 vuoden sijasta. Kummassakin tapauksessa arvonalennat vain rakenteen (rakennuksen) arvon; maa ei ole poistettavissa.
Kiinteistön myynti
Yhdysvaltain osio 1031 sallii sinun myydä ja korvata vieraan omaisuuden vain toisella vieraalla omaisuudella.
Merkittävä ero kotimaisen ja ulkomaisen omaisuuden verokohtelussa on kuitenkin se, että Yhdysvalloissa sijaitsevaa kiinteistöä ei pidetä samanlaisena kuin minkään ulkomaisen kiinteistön. Yhdysvaltain osa 1031 sallii vain kotimaan ja kotimaan vaihto ja ulkomaisen ulkomaisen vaihdon.
Yhdysvallat pitää kaikkia Yhdysvaltojen ulkopuolella olevia kiinteistöjä samanlaisina muiden vastaavien kiinteistöjen kanssa Yhdysvaltojen ulkopuolella, joten on mahdollista vaihtaa talo 1031 Panamasta toiseen Panamassa tai Ecuadorissa tai Costa Ricassa. Sitä ei vain pidetä samanlaisena minkään omaisuuden kanssa Yhdysvalloissa
Tuplaverotus
Sen lisäksi, että otat verohyvityksen kaikista maksetuista vuokraveroista, voit myös hakea ulkomaista verohyvitystä, jos myyt kiinteistön ja maksat myyntivoittoveron ulkomailla.
Pohjaviiva
Kun ostat ulkomaille, sinun on oltava erityisen varovainen suunnittelulla ja yksityiskohdilla. Monissa maissa on sääntöjä ja määräyksiä siitä, kuka voi omistaa omaisuuden ja miten sitä voidaan käyttää. Jos ostat kodin ulkomailta, varmista, että kauppa toteutetaan siten, että se suojaa omistusoikeuksiasi. Yhdysvalloissa asunnonomistajat saavat kiinteistön omistusoikeuden; tämä ero ei ole yhtä selkeä kaikissa maissa.
Huomaa myös, että ulkomaisen kiinteistön omistajana sinulta voidaan joutua tekemään useita Yhdysvaltojen verolomakkeita tilanteesta riippuen. Jos esimerkiksi vuokraat kotisi ulkomailta ja avaat pankkitilin vuokran keräämistä varten, sinun on arkistoitava FBAR-lomake (ulkomaisten pankkien ja rahoitustilien raportti), jos kaikkien tiliesi yhteenlaskettu arvo on vähintään 10 000 dollaria " kalenterivuoden päivä."
Muita lomakkeita ovat lomake 5471 - Yhdysvaltain henkilöiden tietojen palauttaminen tietyille ulkomaisille yrityksille (jos omaisuutesi on ulkomaisessa yrityksessä); ja lomake 8858 - Yhdysvaltain henkilöiden tietojen palauttaminen ulkomaalaisille, joita ei huomioida, (jos offshore-omaisuutesi on ulkomaisessa LLC: ssä).
Koska ulkomaiset kiinteistöomistus- ja verolait ovat monimutkaisia ja muuttuvat aika ajoin, suojaudu itsesi neuvottelemalla pätevän verokirjanpitäjän ja / tai kiinteistövälittäjän kanssa sekä Yhdysvalloissa että ulkomailla.
