Kuinka vuokrakiinteistöjen poistot toimivat

Vuokrakiinteistöihin sijoittaminen voi osoittautua älykkääksi taloudelliseksi muutokseksi. Ensinnäkin vuokrakiinteistö voi tarjota tasaisen tulolähteen samalla kun rakennat omaa pääomaa ja kiinteistö (ihannetapauksessa) arvostaa. On myös veroetuja: Voit vähentää vuokrakulut ansaitsemastasi vuokratuotoista ja vähentää siten verovelkaa. Suurin osa vuokrakiinteistöjen kuluista - mukaan lukien asuntolainavakuutukset, kiinteistöverot, korjaus- ja ylläpitokulut, kotitoimiston kulut, vakuutukset, ammattipalvelut ja johtamiseen liittyvät matkakulut - vähennetään rahan käytön vuonna.

Toinen keskeinen verovähennys - yksi poistojen osalta - toimii kuitenkin eri tavalla. Poistot ovat prosessi, jolla vähennetään vuokrakiinteistön osto- ja parannuskustannukset. Sen sijaan, että otettaisiin yksi suuri vähennys kiinteistön osto- tai parannusvuonna, poistot jakavat vähennyksen kiinteistön taloudellisen käyttöiän ajan. Internal Revenue Service (IRS) -palvelussa on hyvin erityiset poistoja koskevat säännöt. Jos omistat vuokrakohteita, on tärkeää ymmärtää prosessin toiminta.

Mikä kiinteistö on poistettavissa?

IRS: n mukaan voit vuokrata kiinteistön, jos se täyttää kaikki nämä vaatimukset:

• Sinä omistat kiinteistön. (Sinua pidetään omistajana, vaikka kiinteistö on velkaantunut.) Käytät kiinteistöä yrityksessäsi tai tuloja tuottavana toimintana. Kiinteistöllä on määritettävissä oleva taloudellinen vaikutusaika, mikä tarkoittaa, että se on jotain, joka kuluu, rappeutuu, tottuu, vanhenee tai menettää arvonsa luonnollisista syistä. Kiinteistön odotetaan kestävän yli vuoden.

Vaikka kiinteistö täyttää kaikki yllä olevat vaatimukset, siitä ei voi tehdä arvonalentumista, jos asit sen käyttöön ja käytät sitä (tai et enää käytä sitä yritystoimintaan) samana vuonna. Maa-alueita ei pidetä arvonalennuskelpoisina. Ja yleensä, et voi vähentää raivaamisen, istuttamisen ja maisemoinnin kustannuksia, koska näitä toimia pidetään osana maan kustannuksia.

Milloin arvonalennukset alkavat?

Voit alkaa tehdä poistovähennyksiä heti, kun kiinteistö on otettu käyttöön tai valmis käyttövalmiiksi vuokraksi. Tässä on esimerkki: Ostat vuokrakiinteistön 15. toukokuuta. Kun olet työskennellyt talossa useita kuukausia, sinä on se vuokrattavissa 15. heinäkuuta, joten aloitat mainostamisen verkossa ja paikallisissa lehdissä. Löydät vuokralaisen, ja vuokrasopimus alkaa 1. syyskuuta. Kun kiinteistö otettiin käyttöön - toisin sanoen valmiina vuokraamaan ja käytettäväksi - 15. heinäkuuta, aloitat talon poiston heinäkuussa, ei syyskuussa. alat kerätä vuokraa.

Jatkat omaisuuden poistoa, kunnes yksi seuraavista ehdoista täyttyy.

• Olet vähentänyt koko kustannuksesi tai muut perusteesi kiinteistössä.Voit lopettaa kiinteistön palvelusta, vaikka et olekaan perinyt kokonaan sen kustannuksia tai muuta perustetta. Kiinteistö poistetaan käytöstä, kun sitä ei enää käytetä tuloja tuottavana omaisuutena tai jos myyt tai vaihdat sen, muunnat sen henkilökohtaiseen käyttöön, hylkäät sen tai jos se tuhoutuu.

Voit jatkaa vähennysten hakemista kiinteistöille, jotka ovat väliaikaisesti "käyttämättömiä" tai joita ei käytetä. Jos teet korjauksia esimerkiksi yhden vuokralaisen muuton jälkeen, voit silti poistaa kiinteistön, kun saat sen valmiiksi seuraavaa varten.

Poistot

Kolme tekijää määrää poistojen määrän, jonka voit vähentää vuosittain: kiinteistösi perusta, hyödyntämisaika ja käytetty poistomenetelmä. Kaikista asuntovuokrauskiinteistöistä, jotka on otettu käyttöön vuoden 1986 jälkeen, tehdään poistot käyttämällä modifioitua kiihdytettyä kustannusten palautusjärjestelmää (MACRS), kirjanpitotekniikkaa, joka jakaa kustannukset (ja poistovähennykset) 27, 5 vuodelle. Aika, jonka IRS pitää "taloudellisena vaikutusaikana". ”Vuokrakohteesta.

Vaikka poistojen laskemisessa on aina suositeltavaa työskennellä pätevän verokirjanpitäjän kanssa, tässä on perusvaiheet:

1. Määritä omaisuuden perusta: Kiinteistön perusta on sen kustannus tai summa, jonka maksit (käteisellä, asuntolainalla tai jollain muulla tavalla) kiinteistön hankkimiseksi. Jotkut selvityspalkkiot ja sulkemiskustannukset, mukaan lukien juridiset palkkiot, kirjauspalkkiot, tutkimukset, siirtoverot, omistusvakuutukset ja myyjän mahdollisesti maksama summa (kuten takaisinmaksut), sisältyvät perustana. Joitakin maksuvelvoitteita ja sulkemiskustannuksia ei voida sisällyttää perusteeseesi, mukaan lukien paloturvavakuutusmaksut, kiinteistön ennen vuokrauksen sulkemista liittyvät vuokrat ja lainan saamiseen tai jälleenrahoittamiseen liittyvät maksut: pisteet, asuntolainavakuutusmaksut, luottotiedotuskulut, ja arviointimaksut. Erota maa- ja rakennuskustannukset: Koska voit vain vähentää rakennuksen kustannuksia eikä maa-alueita, sinun on määritettävä kunkin arvo oikean määrän poistamiseksi. Arvon määrittämiseksi voit käyttää kunkin käypää markkina-arvoa kiinteistöä ostohetkellä tai perustaa numero arvioituihin kiinteistöverotusarvoihin. Oletetaan, että ostit talon 110 000 dollarilla. Viimeisimmässä kiinteistöveron arvioinnissa kiinteistön arvo on 90 000 dollaria, josta talon osuus on 81 000 dollaria ja maa-alueen 9 000 dollaria. Siksi voit allokoida talolle 90% (81 000–90 000 dollaria) ostohinnasta ja 10% (9 000– 90 000 dollaria) ostohinnasta maahan. Määritä talosi perusta: Nyt kun tiedät kiinteistön perustan (talo plus maa) ja talon arvon, voit määrittää perustasi talossa. Yllä olevan esimerkin perusteella talosi perusta - arvonalennus, joka voidaan poistaa - olisi 99 000 dollaria (90% 110 000 dollarista). Maasi perusta olisi 11 000 dollaria (10% 110 000 dollarista). Määritä tarvittaessa oikaistu perusta: Saatat joutua tekemään korotuksia tai vähennyksiä perustaasi tietyille tapahtumille, jotka tapahtuvat kiinteistön ostamisen ja vuokra-ajan valmisteluhetken välillä. Esimerkkejä perustason korotuksista ovat kustannukset, jotka aiheutuvat lisäyksistä tai parannuksista, joiden käyttöikä on vähintään yksi vuosi ennen kiinteistön käyttöönottoa, vahingoittuneen omaisuuden palauttamiseen käytetyn rahan, kunnallispalvelujen tuomisesta kiinteistölle aiheutuvat kustannukset ja tietyt juridiset palkkiot.

Esimerkkejä laskennallisista perusteista ovat vakuutusmaksut, jotka saat vahingon tai varkauden seurauksena, vahinkotappio, jota ei kateta vakuutuksesta, josta olet vähentänyt, ja rahat, jotka saat serdin myöntämiseksi.

Mitä järjestelmää käytetään

Seuraavissa vaiheissa määritetään, kumpaa kahdesta MACRS: stä sovelletaan: yleinen poistojärjestelmä (GDS) tai vaihtoehtoinen poistojärjestelmä (ADS). GDS koskee useimpia käyttöönotettuja kiinteistöjä, ja yleensä sinun on käytettävä sitä, paitsi jos valitset peruuttamattoman valinnan ADS: ään tai jos laki ei edellytä ADS: n käyttöä. ADS on valtuutettu, kun omaisuus:

• Onko pätevä yrityskäyttö 50 prosenttia ajasta tai vähemmänOnko verovapaa käyttö rahoitettu verovapailla joukkovelkakirjalainoilla, joita käytetään pääasiassa maataloudessa

Yleensä käytät GDS: tä, ellei sinulla ole syytä käyttää ADS: tä. Jälleen on suositeltavaa, että otat yhteyttä pätevään verotilintarkastajaan, joka voi auttaa sinua määrittämään edullisimman tavan vuokra-kiinteistön poistoon.

Kun tiedät, mitä MACRS-järjestelmää sovelletaan, voit määrittää omaisuuden palautusajan. GDS: n hyödyntämisaika on asuntovuokrausasemalla 27, 5 vuotta. Jos käytät ADS: ää, samantyyppisen kiinteistön palautusaika on 30 vuotta 31.12.2017 jälkeen käyttöön otetulla kiinteistöllä tai 40 vuotta, jos se on sijoitettu palveluksessa ennen sitä.

Seuraavaksi määritä määrä, jonka voit vähentää vuosittain. Koska suurin osa asuntovuokrauskohteista käyttää GDS: tä, keskitymme siihen laskelmaan.

Jokaisesta täydestä vuodesta, jolla kiinteistö on käytössä, arvonalennat yhtä paljon: 3, 636% vuodessa, kunhan jatkat kiinteistön poistoa. Jos kiinteistö oli käytössä alle vuoden (esimerkiksi ostit talon toukokuussa ja aloit vuokrata sen heinäkuussa), arvonalennat pienemmän prosenttimäärän kyseisenä vuonna riippuen siitä, milloin se otettiin käyttöön. IRS-asuntovuokrausaseman GDS-taulukon mukaan:

tammikuu	3, 485%
helmikuu	3, 182%
maaliskuu	2, 879%
huhtikuu	2, 576%
saattaa	2, 273%
kesäkuu	1, 970%
heinäkuu	1, 667%
elokuu	1, 364%
syyskuu	1, 061%
lokakuu	0, 758%
marraskuu	0, 455%
joulukuu	0, 152%