Mitä operatiiviset varat tarkoittavat?
Operatiivisilla varoilla (FFO) tarkoitetaan lukua, jota kiinteistösijoitusrahastot (REIT) käyttävät toiminnan kassavirran määrittelemiseen.
FFO lasketaan lisäämällä poistot tuloihin ja vähentämällä sitten myyntivoitot. Sitä noteerataan joskus osakekohtaisesti. FFO / osake -suhdetta tulisi käyttää osakekohtaisen tuloksen (EPS) sijasta arvioitaessa REIT: iä ja muita vastaavia sijoitusrahastoja.
Varoja operaatioilta (FFO)
Operaatioiden varojen ymmärtäminen (FFO)
FFO on REIT: n tuottaman rahamäärän mitta; kiinteistöyhtiöt käyttävät FFO: ta toiminnan suorituskyvyn vertailuarvoon. Kansallinen kiinteistösijoitusyhdistysten yhdistys (NAREIT) oli alun perin edelläkävijä tämän luvun suhteen, joka on ei-GAAP-toimenpide.
FFO: n kaava on:
FFO = nettotulot + poistot + poistot - omaisuuden myyntivoitot.
Kaikki FFO-laskelman komponentit on lueteltu REIT: n tuloslaskelmassa. Jos esimerkiksi REIT: n poistot olisivat 20 000 dollaria, kiinteistöjen myyntivoitot 40 000 dollaria ja nettotulot 100 000 dollaria, sen FFO olisi 80 000 dollaria. Kaikkien REIT: ien on esitettävä FFO-laskelmansa julkisessa tilinpäätöksessä. He yleensä ilmoittavat toimenpiteen alaviitteenä tuloslaskelmassa.
FFO: ta ei pidä sekoittaa REIT: n liiketoiminnan kassavirtaan, joka raportoidaan yrityksen kassavirtalaskelmassa, ja sen sijaan mitataan rahavarojen ja vastaavien määrien nettomäärä, joka virtaa yritykseen säännöllisestä, jatkuvasta liiketoiminnasta. FFO: ta ei tule nähdä vaihtoehtona kassavirralle likviditeetin mittaajana.
Miksi FFO on hyvä REIT-suorituskyvyn mitta
FFO korvaa kustannuslaskentamenetelmät, jotka voivat ilmoittaa virheellisesti REIT: n todellisen suorituskyvyn. GAAP-kirjanpito vaatii, että kaikki REIT: t poistavat sijoituskiinteistönsä ajan myötä käyttämällä yhtä tavanomaista poistomenetelmää. Useiden sijoituskiinteistöjen arvo kuitenkin kasvaa ajan myötä, mikä tekee poistoista epätarkkoja kuvaamaan REIT: n arvoa. Poistot on lisättävä nettotuloihin tämän asian sovittamiseksi.
FFO vähentää myös kiinteistöjen myyntivoitot, koska tällaista myyntiä pidetään kertaluonteisena. REIT: ien on maksettava 90 prosenttia kaikesta verotettavasta tulosta osinkoina. Kiinteistöjen myyntivoitot eivät lisää REIT: n verotettavaa tuloa, joten niitä ei pitäisi sisällyttää arvon ja suorituskyvyn mittaamiseen.
Kuten mainittiin, yritykset toimittavat toisinaan osakekohtaista FFO: ta täydentämään EPS-lukujaan yllä mainituista syistä. Samoin monet analyytikot ja sijoittajat arvioivat REIT: n hinta-FFO-suhteen lisäyksenä hinta-voittosuhteelle.
Oikaistut varat operaatioista
Kiinteistöanalyytikot laskevat yhä enemmän myös REIT: n oikaistuja varoja toiminnasta (AFFO). Tämä laskelma vie REIT: n FFO: n ja vähentää toistuvat menot, jotka aktivoidaan ja sitten poistetaan, samoin kuin mahdolliset vuokrien suoraviivaiset erät. Nämä toistuvat investoinnit voivat sisältää sellaisia ylläpitokustannuksia kuin maalausprojektit tai kattojen vaihdot. AFFO on saanut pitoa tarkempana arviona REIT: n ansaintapotentiaalista.
AFFO-toimenpide kehitettiin tarjoamaan parempi mittaus REIT: n tuottamasta kassa- tai osingonmaksukyvystä. Tätä vaihtoehtoista toimenpidettä kutsutaan AFFO: n lisäksi toisinaan jakelukelpoisiksi varoiksi tai jakeluun käytettävissä oleviksi käteisvaroiksi.
Esimerkki REIT: n FFO: sta
Suosittu kauppakeskus REIT Simon Property Group ilmoitti vuoden 2017 tuloslaskelmaansa kohdistuvista varoista 4 miljardia dollaria, mikä on 6% enemmän kuin vuonna 2016. Yrityksen nettotulot olivat puolestaan 2, 2 miljardia dollaria. Saavuttaakseen FFO: n, yritys lisäsi noin 1, 8 miljardin dollarin takaisinpoistot ja oikaistiin edelleen muihin pienempiin lukuihin verrattuna - mukaan lukien 5, 3 miljoonan dollarin alennus etuoikeutettujen voitonjakojen ja osinkojen maksamiseen sekä hallitsematon osuus osuuksista poistoista, jotka johtivat ylimääräisellä 17, 1 miljoonan dollarin alennuksella. Simon ilmoitti lisäksi laimennetun osakekohtaisen FFO-luvun olevan 11, 21 dollaria, kun taas laimennetun EPS-luvun arvo oli 6, 24 dollaria.
