Sisällysluettelo
- Varhaiset päivät
- Likviditeetin luominen
- Asuntolainavakuudelliset arvopaperit
- Rahoituskriisi
- Hallituksen haltuunotto ja pelastaminen
- Luottovaihtoehdot
- Lainamuutokset
- Pohjaviiva
On erittäin hyvä mahdollisuus, että olet kuullut Fannie Maesta. Mutta tiedätkö mitä se tekee ja miten se toimii?
Liittovaltion kansallinen asuntolainayhdistysliitto (FNMA), tyypillisesti nimeltään Fannie Mae, on hallituksen tukema yritys (GSE), jonka kongressi perusti vuonna 1938 suuren masennuksen aikana osana uutta sopimusta. Se perustettiin edistämään asuntomarkkinoita asettamalla lisää asuntolainoja kohtalaisille ja pienituloisille lainansaajille.
Fannie Mae ei ole peräisin tai tarjoa asuntolainoja lainanottajille. Mutta se ostaa ja takaa heille toissijaisten asuntolainamarkkinoiden kautta. Itse asiassa se on yksi kahdesta suurimmasta jälkimarkkinoiden asuntolainojen ostajasta. Toinen on sisaruksensa, Federal Home Loan Mortgage Corporation tai Freddie Mac, toinen hallituksen tukema yritys, jonka kongressi on luonut.
Varhaiset päivät
Asuntolainan - puhumattakaan kodista - saaminen 1900-luvun alkupuolella ei ollut helppoa. Monilla ihmisillä ei ole varaa taata käsirahaa, ja lainat olivat melkein aina lyhytaikaisia - ei kuin ne, joilla on tänään tiedossa olevat pitkäaikaiset lyhennyskaudet. Itse asiassa, kun monet lainoista erääntyivät eräpäivään mennessä, ne vaativat yleensä velalliselta suuria maksuja. Jos asunnonomistaja ei pystynyt suorittamaan maksua, pankki sulkeutuu. Suuren masennuksen aikaan noin 25% maan asunnonomistajista menetti kotinsa.
Yhdysvaltain kongressi vastasi luomalla Fannie Mae. Tavoitteena oli auttaa luomaan asuntorahoitusvirta, joka on kaikkien saatavilla kaikilla markkinoilla. Tämä johti pitkäaikaisten kiinteäkorkoisten asuntolainojen rahoittamiseen, jolloin asunnonomistajat voivat jälleenrahoittaa lainansa missä tahansa vaiheessa lainan aikana.
1938
Vuoden kongressi loi Fannie Maen.
1960-luvun lopulla Fannie Mae aloitti rahoituksen itse myymällä osakkeita ja joukkovelkakirjoja sen jälkeen, kun hallitus oli poistanut sen liittovaltion talousarviosta. Fannie Mae säilytti siteet hallitukseen GSE: nä, vaikka hallituksessa oli enintään 13 jäsentä. Se on myös vapautettu paikallisista ja valtion veroista.
Avainsanat
- Fannie Mae on valtion tukema yritys, joka antaa asuntolainoja matalan ja keskitulotason lainansaajien saataville. Se ei tarjoa lainoja, vaan tukee tai takaa heille toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla.Fannie Mae tarjoaa likviditeetin sijoittamalla asuntolainamarkkinoille, yhdistämällä lainat asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin. Yhdysvaltain hallitus takautti Fnienie Maen finanssikriisin jälkeen ja poistettiin NYSE: stä.
Likviditeetin luominen
Sijoittamalla asuntolainamarkkinoille Fannie Mae lisää likviditeettiä lainanantajille, kuten pankeille, säästöille ja luotto-osuuskunnille, mikä puolestaan antaa niille mahdollisuuden vakuuttaa tai rahoittaa lisää asuntolainoja. Asuntolainojen, jotka se ostaa ja takaa, on täytettävä tiukat vaatimukset. Esimerkiksi yhden perheen kodin tavanomaisen lainan raja vuonna 2019 on 484 350 dollaria suurimmalle osalle ja 726 525 dollaria korkean kustannustason alueille. Näitä alueita ovat esimerkiksi Havaiji, Alaska, Guam ja Yhdysvaltain Neitsytsaaret, joilla keskimääräiset asuntojen arvot ovat vähintään viidentoista prosenttia perusviivan yläpuolella.
Jotta asuntolainanantaja voi saada Fannie Maen vakuuden, sen on suostuttava olemaan käyttämättä epäeettisiä subprime-luotonantokäytäntöjä. Toissijaisilla subprime-lainoilla on korkeammat korot kuin korkolainoilla, ja niitä tarjotaan lainansaajille, joilla on huono luottoluokitus ja joita lainanantaja pitää korkeamman riskin.
Fannie Maen verkkosivuston mukaan se tarjosi 102 miljardin dollarin likviditeetin asuntomarkkinoiden rahoittamiseen vuoden 2019 ensimmäisellä neljänneksellä. Tämä auttoi ihmisiä ympäri maata ostamaan, jälleenrahoittamaan ja vuokraamaan noin 527 000 taloa.
Fannie Mae tukee tai takaa asuntolainoja, mutta ei peruuta niitä.
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit
Jälkimarkkinoilta ostettujen asuntolainojen jälkeen Fannie Mae yhdistää ne asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin (MBS). MBS ovat omaisuusvakuudellisia arvopapereita, jotka on vakuutettu asuntolainalla tai asuntolainoilla. Fannie Maen asuntolainavakuudellisia arvopapereita ostavat laitokset, kuten vakuutusyhtiöt, eläkerahastot ja sijoituspankit. Se takaa pääoman ja korkojen maksut MBS: ltä.
Fannie Maella on myös oma salkku, jota yleisesti kutsutaan pidätetyksi salkkuksi. Tämä sijoittaa sekä omaan että muiden laitosten kiinnityksiin. Fannie Mae laskee liikkeeseen joukkovelkakirjalainaa, joka rahoitetaan pidätetyn salkun rahoittamiseksi.
Rahoituskriisi
Fannie Mae on ollut julkisessa kaupankäynnissä vuodesta 1968. Vuoteen 2010 saakka se käyi kauppaa New Yorkin pörssissä (NYSE). Sitä poistettiin asuntolaina-, asunto- ja finanssikriisin seurauksena sen jälkeen kun osakekanta putosi alle New Yorkin pörssin määräämän vähimmäispääomavaatimuksen. Se nyt kauppaa over-the-the-counter.
Epäeettinen lainauskäytäntö johti kriisiin. 2000-luvun puolivälin asumisbuumin aikana lainanantajat laskivat standardiaan ja tarjosivat asuntolainoja heikossa asemassa oleville lainanottajille. Vuonna 2007 asuntokupla räjähti ja sadat tuhannet näistä lainanottajista menivät maksukyvyttömyyteen, mikä johti ns. Subprime-lajeihin. Tällä oli heijastusvaikutus luottomarkkinoilla, jotka lähettivät rahoitusmarkkinat tappilaan ja aiheuttivat Yhdysvalloissa vuosikymmenten vakavimman taantuman. (Lisätietoja: Katsaus aiempiin taantumiin .)
Hallituksen haltuunotto ja pelastaminen
Vuoden 2008 jälkipuoliskolla hallitus otti haltuunsa Fannie Maen ja Freddie Macin liittovaltion asuntorahoituskomitean konservatorion kautta. Tuolloin molemmat takasivat tai pitivät puolena maan asuntolainoista arvoltaan noin 5 triljoonaa dollaria. Molemmat saivat takuita 187, 4 miljardia dollaria, mikä pelasti heidät romahdukselta. Pohjimmiltaan Yhdysvaltojen hallitus puuttui asiaan palauttaakseen luottamuksen markkinoihin lupaamalla pelastaa huonot lainat ja estääkseen asuntomarkkinoiden jatkumisen lamaantumisen. Tämä puolestaan johti julkisen velan määrän kasvuun, jolla oli tuolloin noin 9 biljoonaa dollaria velkaa.
Luottovaihtoehdot
Fannie Mae tarjoaa nyt asunnonomistajille useita erilaisia yritysaloitteita ja luotto-optioita, jotka tekevät yhteistyötä lainanantajien kanssa ihmisille, joilla muutoin voi olla vaikeuksia saada rahoitusta.
- HomeReady Mortgage: Tämän tuotteen avulla asunnonomistajat voivat saada rahoitusta ja ostaa kodin alhaisella käsirahalla. Lainanottajat saavat kelpoisuuden, jos heidän tulonsa ovat alhaiset tai kohtalaiset ja luottoluokitus alle 620. Henkilöt, joiden pisteet ovat yli 620, saavat paremman hinnoittelun. 3% käsiraha : Toinen resurssi asunnonomistajille, joilla ei ehkä ole riittäviä varoja suuren käsirahaan turvaamiseksi. HFA Preferred: Tämä ohjelma auttaa asunnonomistajia saamaan kohtuuhintaista rahoitusta paikallisten ja valtion asuntorahoitusvirastojen ja muiden lainanantajien kautta. Lainanottajan tulotasot määrittelee HFA, eikä ensimmäistä kertaa ostajille asetettuja vaatimuksia ole.
Täysi luettelo tuotteista ja niiden kuvaus on saatavana Fannie Maen verkkosivuilla.
Lainamuutokset
Asuntolainan romahduksen jälkeen Fannie Mae alkoi keskittyä lainanmuutoksiin. Vuodesta 2009 lähtien Fannie Mae on suorittanut yli 1, 5 miljoonan lainan muutokset. Lainamuutokset muuttavat olemassa olevan asuntolainan ehtoja auttaakseen lainanottajaa välttämään asuntolainansa laiminlyöntiä, päätyä sulkemiseen ja lopulta kodin menettämiseen. Muutokset voivat sisältää matalamman koron tai pidentää lainan voimassaoloaikaa. Lainanmuutos voi myös vähentää kuukausimaksuja.
Pohjaviiva
Fannie Mae on onnistunut kääntymään ympäri vuoden 2008 ollessaan rajalla. Nykyään se on suurin 30 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainojen vakuuttaja ja on edelleen avainmekanismi kodinomistamisen helpottamiseksi.
