Mikä on pakkolunastus?
Lunastaminen on hallituksen toimenpide, jossa yksityisomistuksessa oleva omaisuus otetaan vastaan omistajien toiveita, näennäisesti käytettäväksi suuren yleisön hyödyksi. Yhdysvalloissa kiinteistöt pakkolunastetaan useimmiten moottoritien, rautateiden, lentokenttien tai muiden infrastruktuurihankkeiden rakentamiseksi. Kiinteistön omistajalle on maksettava takavarikosta, koska perustuslain viidennessä muutoksessa todetaan, että yksityistä omaisuutta ei voida luovuttaa "julkiseen käyttöön ilman oikeudenmukaista korvausta".
Oikeudellinen perusta pakkolunastukselle
Yhdysvalloissa "huomattava alue" -oppi tunnetaan pakkolunastusta varten. Yhdysvaltain tuomioistuimet ovat hyväksyneet oppin hallituksen voimana esittämällä, että se viittaa viidennessä muutoslausekkeessa, joka kattaa korvaukset. Tämän perusteen mukaan tarkistuksen väite, jonka mukaan omaisuutta ei voida pakkolunastaa ilman asianmukaista korvausta, tarkoittaa, että omaisuus voidaan tosiasiallisesti ottaa.
Hallituksilla on valta hankkia yksityisomaisuutta käyvän markkina-arvon korvaamiseksi arvostetun alueen opin kautta; Jotkut maksut ja korot voidaan myös maksaa entiselle omistajalle.
Joillakin lainkäyttöalueilla hallituksia vaaditaan laajentamaan tarjous kohteen omaisuuden ostamisesta ennen turvautumista merkittävän verkkotunnuksen käyttöön. Jos ja kun se pakkolunastetaan, omaisuus takavarikoidaan tuomiomenettelyllä, jota käytetään käsitteen kanssa, jota ei pidä sekoittaa käsitteeseen kuvaamaan rappeutunutta omaisuutta. Omistajat voivat riitauttaa takavarikon laillisuuden ja ratkaista korvaukseen käytetyn käyvän markkina-arvon.
Toinen tärkein peruste perustein pakkolunastamiselle tulee kansanterveydestä. Yleisesti tunnustetaan, että kansanterveyttä uhkaavat tapahtumat, kuten alueen myrkyllinen ympäristön pilaantuminen, oikeuttavat hallituksen toimimaan siirtämään kyseessä olevan väestön alueelle, ja osa kyseisestä toiminnasta voi loogisesti johtaa siihen, että hallitus pakkolunastaa muuttaneiden asukkaiden omaisuuden..
Hallituksen pakkolunastuksia esiintyy laajalti ympäri maailmaa, ja siihen liittyy yleensä sopimus siitä, että omistajien tulee saada asianmukainen korvaus menetetystä omaisuudesta. Muutamia poikkeuksia sopimuksesta, joka koskee pelkkää korvausta, on ensisijaisesti kommunistisissa tai sosialistisissa maissa, joissa toisinaan myös hallitus pakkolunastaa paitsi maan, myös kotimaiset tai ulkomaiset yritykset, joilla on läsnä maassa.
Omistukseen liittyvät korvauskysymykset
Pakkolunastuksen yhteydessä on noussut esiin useita kysymyksiä, jotka vaihtelevat perustelluista syistä siihen vastustamisprosessiin oikeudenmukaisen korvauksen laajuuden ja määrän kautta. Sekä lainsäädäntö että tuomioistuimen päätökset ovat auttaneet näiden ratkaisemisessa.
Korvausten osalta keskustellaan siitä, mikä on oikeudenmukainen korvaus pakkolunastetun omaisuuden omistajille. Viiden vuosikymmenen ajan, 1930-luvulta 1980-luvulle, Yhdysvaltojen korkein oikeus on toistuvasti tunnustanut, että sen määrittelemä "käypä markkina-arvo" voi jäädä pienemmäksi kuin mitä myyjät vaativat ja voivat saada vapaaehtoisissa liiketoimissa.
Näin ollen merkittävissä verkkotunnustapauksissa standardi ei usein ole todennäköisin hinta, mutta korkein hinta, joka on saatavissa vapaaehtoisessa myyntitapahtumassa, johon kyseinen omaisuus liittyy. Koska tuomitseminen estää omistajaa käyttämästä aikaa saadakseen parhaan mahdollisen hinnan, jonka markkinat saattavat tuottaa, laki säätelee sitä määrittelemällä käypä markkina-arvo korkeimmaksi hintaksi, jonka kiinteistö aiheuttaisi avoimilla markkinoilla.
Epäjohdonmukaisuudet ja kiistat ovat vallitsevia myös siinä suhteessa, että kiinteistöjen omistajille maksetaan korvaus paitsi omaisuudestaan myös muutoksen aiheuttamisesta aiheutuville haitoille, kustannuksista ja mahdollisista liiketoiminnan menetyksistä. Näitä kustannuksia ei sisällytetä "käyvän markkina-arvon" käsitteeseen, mutta osa niistä korvataan osittain lailla, kuten liittovaltion yhtenäisellä uudelleensijoittamisavusta annetulla lailla (liittovaltion säädöskoodeksi 49) ja sen vastaavilla valtioilla. Asiamiehen omistamien asianajajien ja arvioijien palkkiot voidaan myös periä lailla takaisin, ja Kaliforniassa ja New Yorkissa tällaisten palkkioiden myöntäminen on harkinnanvarainen tuomioistuimen kanssa tietyissä olosuhteissa.
Kun oikeudenmukaisen korvauksen maksaminen viivästyy, omistajalla on myös oikeus saada korkoa viivästyneen maksun määrästä.
Verosaatavien lisäykset
2000-luvun alkupuolella tehty liittovaltion korkeimman oikeuden päätös - ja myöhemmät reaktiot siihen - ovat muokanneet hallitusten kykyä takavarikoida huomattavan verkkotunnuksen omaisuutta yksinomaan verotulojen kasvun vuoksi. Kelo v. New Lontoon City , 545, US 469 (2005) vahvisti New Lontoon Conn. Viranomaisen ottaa hoitamattoman yksityisomaisuuden merkittävän verkkotunnuksen mukaan ja siirtää sen sitten dollarilla vuodessa yksityiselle kehittäjälle yksinomaan tavoitteena lisätä kuntien tuloja.
Päätös sai aikaan kauhistumisen liian laajojen pakkolunastusvaltuuksien suhteen ja johti jatkotoimiin sekä osavaltion että liittovaltion tasolla.
Myöhemmin Illinoisin, Michiganin ( Waynein kreivikunta v. Hathcock ), Ohion ( Norwood, Ohio v. Horney ), Oklahoman ja Etelä-Carolinan korkeimmat tuomioistuimet päättivät myöhemmin kieltää tällaiset yritykset osavaltionsa perustuslain nojalla. Lisäksi tehtiin liittovaltion toimia, vaikka kyseisen hallintotason suorittamat suhteellisen harvat pakkolunastusmenettelyt toteutettiin. Kelo- päätöksen ensimmäisenä vuosipäivänä presidentti George W. Bush antoi toimeksiannon, jonka mukaan liittovaltion hallitus ei saa käyttää merkittävää aluetta "edistääkseen yksityisten osapuolten taloudellisia etuja, jotta heille saataisiin omistusoikeus tai käyttö omaisuus otettu."
