Vuonna 1997 kumottu asuntokaupan lykkäysvoitto oli verolaki, jonka avulla asunnonomistajat voivat lykätä pääasiallisen asuinpaikan myynnistä saatavien myyntivoittojen kirjaamista. Myynnistä saadut tuotot oli käytettävä kahden vuoden kuluessa uuden, samanarvoisen tai suuremman päätoimipaikan ostamiseen. Veron lykkäämistä kutsuttiin ”siirtymiseksi” ja kodin verotusta koskevaa laskennallista myyntivoittoa ”siirtymissääntöksi”.
Asunnon myyntiin liittyvä laskennallinen myyntivoitto korvattiin Kodin myyntivoiton poissulkemissäännöllä.
Kodin myynnistä johtuvan viivästyneen voiton purkaminen
Vuoden 1997 veronmaksajien vapautuslaki kumosi siirtymäsäännön. Samanaikaisesti se poisti myös yli 55-vuotisen kodin myyntiä koskevan vapautuksen, joka sallii 125 000 dollarin pääsyn pääomavoittojen ulkopuolelle pääasiallisen asuinpaikan myynnistä yli 55-vuotiaiden veronmaksajien keskuudessa.
Kotimyyntivoiton poissulkemissääntö korvasi siirtymäsäännön ja yli 55-vuotisen kodimyynnin poikkeuksen. Tuolloin uusi laki sallii naimisissa asunnonomistajien pysyvästi jättää verotuksen ulkopuolelle enintään 500 000 dollarin pääomavoitot pääasiallisen asuinpaikkansa myynnistä. Naimattomat asunnonomistajat voivat pysyvästi sulkea pois jopa 250 000 dollaria. Ensisijaisen asuinpaikan myynnistä tai vaihdosta saatujen voittojen verokäsittely uudistettiin tämän seurauksena.
Laskennallinen myyntivoitto kodinvaihdon myynnistä
Kierrätyssäännön kumoaminen ja sen korvaaminen kotimyyntivoiton poissulkemissäännöllä yksinkertaisti ja laajensi veroetua. Toisin kuin vanha siirtymissääntö, kotimyyntivoiton poissulkemissääntö ei tee verovelvollisista ostamaan kalliimpaa korvaavaa asuinpaikkaa määräajassa. Se ei tee asunnonomistajille verovelvollisia, jotka käyttivät taloa vuokraukseen tai yritystarkoituksiin, jakamaan perustana pääasiallisena asuinpaikkana käytetyn osuuden ja vuokraan tai yritystoimintaan käytetyn osan välillä. Se merkitsee muutakin kuin vain lykkää voiton tunnustamista ajoissa tapahtuvalla siirtymisellä. Se eliminoi lopullisesti voittojen verot, jotka ovat jopa 500 000 dollaria naimisissa veronmaksajilla ja 250 000 dollaria avioliiton ulkopuolella.
On olemassa tapaus, jolloin laskennallinen voitto asunnon myynnistä -sääntö tarjoaisi paremman verotuloksen kuin kotimyyntivoiton poissulkemissääntö. Tällöin verovelvolliset myyvät pääasiallisen asuinpaikkansa voitolla, joka ylittää sovellettavan vapautuksen määrän. Siirtymissäännön perusteella veronmaksajat olisivat voineet lykätä voittojen tunnustamista siirtämällä tuotot kalliimman asunnon ostamiseen kahden vuoden kuluessa. Kotimyyntivoiton poissulkeminen ei voi tarjota tätä ominaisuutta. Se voi poistaa lopullisesti veron poissulkemismäärästä eikä enää. Kotimyyntivoiton poissulkemissäännön mukaan veronmaksajat ovat tuloverovelvollisia myyntivuoden ylimääräisistä voitoista.
Kotimyyntivoiton poissulkemissääntö päivittää ja korottaa merkittävästi 125 000 dollaria kerran elämässä pääomavoittojen poissulkemisen 55-vuotiaille ja sitä vanhemmille veronmaksajille. Se antaa jokaiselle naimisille vapautuksen. Sen avulla poissulkemista voidaan käyttää toistuvasti. Yhdelle puolisoille ei kielletä etuuksia, jotka johtuvat toisen puolison valitsemisesta sulkea pois aikaisemman asuinpaikan myyntiin liittyvät voitot.
Poissulkemismäärä on kaksinkertainen naimattomille veronmaksajille ja nelinkertainen naimisissa veronmaksajille. Etuja ei myöskään enää ole varattu 55-vuotiaille ja sitä vanhemmille veronmaksajille. Poissulkeminen on nyt kaikkien ikäisten veronmaksajien käytettävissä.
