Mikä on vakaa laina?
Vaatimusten mukainen laina on asuntolaina, joka on yhtä suuri tai pienempi kuin Yhdysvaltain asuntotuottorahoitusviraston (FHFA) asettamassa enimmäismäärässä asettama dollarimäärä ja joka täyttää Freddie Macin ja Fannie Maen rahoituskriteerit. lainat ovat edullisia niille kiinnitettyjen alhaisten korkojen takia.
Avainsanat
- Vaatimusten mukainen laina on asuntolaina, jonka ehdot täyttävät Fannie Maen ja Freddie Macin rahoituskriteerit - lähinnä dollarin rajan lainan suuruudelle. Lainaa vastaava perusraja tarkistetaan vuosittain. Se on 510 400 dollaria vuonna 2020, kun suurin osa Yhdysvaltain lainanantajista käsittelee mieluummin vaatimustenmukaisia lainoja, koska nämä ovat ainoat tyypit, jotka Fannie Mae ja Freddie Mac takaavat ja ostavat toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla. Vakuuslainat tarjoavat usein edullisempia korkoja lainanottajille.
Kuinka vakaa laina toimii
Federal National Mortgage Association (FNMA tai Fannie Mae) ja Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC tai Freddie Mac) ovat valtion tukemia yhteisöjä, jotka ohjaavat asuntolainojen markkinoita. Nämä lähes valtionhallinnon virastot ovat luoneet standardisoidut säännöt ja ohjeet, joita yhden omaisuuden kiinteistöjen (eli yhden perheen asuntojen) asuntolainojen on noudatettava, jotta ne voisivat saada virastojen tukea. (Fannie Mae ja Freddie Mac eivät itse anna asuntolainoja. Sen sijaan he vakuuttavat lainanantajien myöntämiä asuntolainoja ja toimivat jälkimarkkinapäättäjinä, jos lainanantajat haluavat myydä näitä asuntolainoja.)
Termiä ”vaatimustenmukainen” käytetään useimmiten puhuttaessa erityisesti asuntolainan määrästä, jonka on kuuluttava tiettyyn federaation asuntorahoitusviraston (FHFA) asettamaan tiettyyn rajaan, jota kutsutaan vaatimustenmukaiseksi lainarajaksi.
Vuodelle 2020 tämä perusraja on suurimmassa osassa Yhdysvaltoja 510 400 dollaria, mikä on enemmän kuin 484 350 dollaria vuonna 2019. Joillakin kalliiden markkinoiden, kuten San Franciscon ja New York Cityn, raja on korkeampi. Näiden alueiden uusi enimmäismäärä on 7765 600 dollaria eli 150% 510 400 dollarista. Lakisääteisissä erityissäännöksissä vahvistetaan erilaisia lainarajalaskelmia Alaskalle, Havaijille, Guamille ja Yhdysvaltain Neitsytsaarille. Näillä alueilla lainaraja on 765 600 dollaria yhden yksikön kiinteistöille vuonna 2020.
Asunto- ja talouden palauttamislaki (HERA) edellyttää, että lainarajaa vastaavaa lainarajaa mukautetaan vuosittain Fannie Mae ja Freddie Mac -laitteille vastaamaan Yhdysvaltain keskimääräisen asuntojen hinnan muutosta.
Muut kuin lainan koko, muissa lainoja vastaavissa ohjeissa on otettava huomioon lainanottajan laina-arvo-suhde (eli ennakkomaksun koko), velan ja tulon suhde, luottotulos ja historia, dokumentointivaatimukset jne..
Lainojen vaatimustenmukaisuuden edut
Kuluttajille sopivat lainat ovat edullisia alhaisten korkojensa vuoksi. Esimerkiksi ensimmäistä kertaa asunnostajille, jotka ottavat esimerkiksi FHA-lainoja, käsiraha voi olla jopa 3%. Tällaisista lainoista vaaditaan kuitenkin noin 1, 05%: n yksityinen asuntolainavakuutus (PMI) 30 vuoden lainoille, joiden enimmäismäärä on 510 400 dollaria vuodessa, kun tällainen matala käsiraha suoritetaan. Vakuutuksen kokonaan tai osittain kustannukset ovat verovähennyskelpoisia, jos lainanottajan kotitalouksien oikaistu bruttotulo (AGI) on enintään 109 000 dollaria.
Lainanantajat työskentelevät mieluummin myös vaatimustenmukaisten lainojen kanssa, koska ne voidaan helposti pakata sijoituspaketeiksi ja myydä jälkimarkkinalainamarkkinoilla. Tämä prosessi vapauttaa rahoituslaitoksen kyvyn myöntää enemmän lainoja ja lainata enemmän rahaa asunnon ostajille.
Vaatimustenmukaiset lainat vs. sääntöjenvastaiset lainat
Asuntolainat, jotka ylittävät vaaditun lainarajan, luokitellaan epäasianmukaisiksi tai jumbo-asuntolainoiksi. Koska Fannie Mae ja Freddie Mac ostavat vain vaatimustenmukaisia lainoja uudelleen pakkaamiseksi jälkimarkkinoille, vaatimustenvastaisen lainan kysyntä on paljon vähemmän. Epätyypillisten asuntolainojen ehdot voivat vaihdella suuresti lainanantajalta lainanantajalle, mutta jumbo-lainojen korot ja ennakkomaksut ovat yleensä korkeammat, koska niihin liittyy suurempi riski lainanantajalle. Paitsi, että siihen liittyy enemmän rahaa, myös valtion tukemat yritykset eivät voi taata lainaa.
Asunto-ostajat, jotka tarvitsevat asuntolainan, joka ylittää vaadittavat lainarajat, voivat kiertää ongelman ottamalla kaksi pienempää asuntolainaa yhden jumbolainan sijasta.
Vaatimustenmukaiset lainat vs. tavanomaiset lainat
Vaatimustenmukaiset lainat sekoitetaan usein tavanomaisiin lainoihin / asuntolainoihin. Vaikka nämä kaksi tyyppiä ovat päällekkäisiä, ne eivät ole samoja. Tavanomainen asuntolaina on paljon laajempi luokka. Se on mikä tahansa laina, jota tarjotaan yksityisen lainanantajan toimesta, toisin kuin FHA: n tai Yhdysvaltain veteraanien ministeriön (VA) kaltaisille valtion virastoille ja / tai joiden tukena on Fannie Mae tai Freddie Mac - missä päällekkäisyys ja sekavuus ovat, syntyy. Lainan koko ei vaikuta lainmukaisuuteen, vaan vain yhdenmukaisuuteen. Tosiasiassa, vaikka kaikki vaatimusten mukaiset lainat ovat tavanomaisia, kaikkia tavanomaisia lainoja ei voida pitää vaatimusten mukaisina.
Erityiset huomiot lainojen noudattamiseen
FHFA: lla, joka asettaa vaatimustenmukaisen lainarajan vuosittain, on lakisääteinen valvonta varmistaakseen, että Fannie Mae ja Freddie Mac täyttävät peruskirjansa ja tehtävänsä edistää pienituloisten ja keskiluokan amerikkalaisten asuntoomistamista. FHFA käyttää kuukausittaisessa korkotutkimuksessa (MIRS) lokakuusta lokakuuhun tapahtuvaa keskimääräisten asuntohintojen korotusta / laskua mukauttaakseen seuraavan vuoden lainarajoja.
Tämän tutkimuksen suorittamiseksi FHFA pyytää otosta asuntolainanantajista ilmoittamaan ehdot kaikille yhden perheen kaikille poistoille, ostorahalle ja muille kuin maatalouden lainoille, jotka he sulkevat kuukauden viiden viimeisen työpäivän aikana. Tutkimus tarjoaa kuukausittaiset tiedot koroista, lainaehdoista ja asuntojen hinnoista kiinteistötyypin, lainatyypin (kiinteäkorkoinen tai säädettävä korko) ja lainanantajatyypin mukaan, samoin kuin 15- ja 30-vuoden kiinteäkorkoisten lainojen tiedot.
