Sisällysluettelo
- Huomioita ennen ostamista
- Ostamisprosessi
- Erityisehdot ensikertalaisille
- Onnittelut. Mitä nyt?
- Pohjaviiva
Olitpa tehnyt sen ennen vai ei, kodin ostamisen haaste voi tuntua niin pelottavalta, että on houkuttelevaa joko vain mennä hintaluokassasi olevalle ensimmäiselle sijalle tai jatkaa vuokrausta. Auttaaksemme prosessin demystifioinnissa ja hyödyntämään irti ostosta, tutkitaan, mitä sinun tulee harkita ennen ostamista, mitä voit odottaa ostoprosessista itse, ja joitain hyödyllisiä vinkkejä, jotka helpottavat elämää muuton jälkeen.
Avainsanat
- Ennen kuin aloitat kotimetsästyksen, kysy itseltäsi, millainen asuinpaikka parhaiten vastaa sinun tarpeitasi ja toiveitasi, kuinka paljon kotia sinulla on todella varaa, kuinka paljon rahoitusta voit saada ja kuka auttaa sinua haussa. Todellinen asuntorakentamisprosessi sisältää paikka, rahoituksen hankkiminen, tarjouksen tekeminen, kodintarkastuksen hankkiminen ja sopimuksen tekeminen.Uuden talonomistajana sinun on säilytettävä asuinpaikka, mutta myös säästää rahaa - älä luota asunnon myyntiin rahoittamaanksesi eläkkeelle siirtyminen riippumatta siitä, mitä asuntomarkkinat tekevät.
Käytä näitä tietoja - ja muuta täydellisen asunto-oppaamme materiaalia - läpi monimutkainen aloitusprosessi, kodin budjetointi, kodin löytäminen, sen tarkistaminen, ostamisen keskeisten käsitteiden oppiminen. ja saada asuntolaina.
Huomioita ennen ostamista
Ensimmäinen asia, joka sinun on määritettävä, on mitkä ovat pitkän aikavälin tavoitteesi ja kuinka homeominaisuus sopii suunnitelmiin. Jotkut ihmiset yksinkertaisesti haluavat muuttaa kaikki ne "hukkaan" vuokratut maksut asuntolainan maksuiksi, jotka johtavat tosiasiallisesti omistamaan jotain konkreettista - pääomaa, vauva! Toiset näkevät kodin omistamisen merkkinä itsenäisyydestään ja nauttivat ajatuksesta olla oma maanomistaja. Sitten on kysymys kodin ostamisen sijoittamisesta ajattelusta. Suurenna kuvaominaisuuksien kapeuttamista osoittaen sinut oikeaan suuntaan. Tässä on viisi kysymystä itsellesi:
Millainen koti parhaiten vastaa tarpeitasi?
Asuntokokonaisuuden ostamisessa on useita vaihtoehtoja: perinteinen yhden perheen koti, kaupunkitalo, osakehuoneisto, osuuskunta tai monikerroksinen rakennus, jossa on kaksi tai neljä yksikköä. Jokaisella vaihtoehdolla on edut ja haitat, riippuen omistamistasi tavoitteista, joten sinun on päätettävä, minkä tyyppinen kiinteistö auttaa sinua saavuttamaan nämä tavoitteet. Voit myös säästää ostohintaan missä tahansa kategoriassa valitsemalla kiinnittimen yläosan, vaikka kiinnitysosan yläosaksi muuttamiseen unelmakodiksi kuluva aika, hiki oma pääoma ja rahat saattavat olla paljon enemmän kuin olet sopinut.
Mitä erityispiirteitä ihanteellisessa kodissasi on?
Vaikka on hyvä säilyttää jonkinlainen joustavuus tässä luettelossa, teet ehkä elämäsi suurimman ostoksen, ja ansaitset, että hankinta sopii tarpeisiisi ja toiveisiisi mahdollisimman tarkasti. Listaasi tulisi sisältyä perussuhteet, kuten naapuruus ja koko, aina pienempiin yksityiskohtiin, kuten kylpyhuoneen asetteluun ja keittiöön, johon kuuluu luotettavia laitteita.
Kuinka paljon asuntolainaa sinulla on?
Ennen kuin aloitat ostoksen tekemisen, on tärkeää saada käsitys siitä, kuinka paljon lainanantaja todella haluaa antaa sinulle ostaa ensimmäisen kodin. Saatat ajatella, että sinulla on varaa 300 000 dollaria, mutta luotonantajat saattavat ajatella, että olet hyvä vain 200 000 dollarilla riippuen tekijöistä, kuten kuinka paljon muita velkoja sinulla on, kuukausitulosi ja kuinka kauan olet ollut nykyisessä työssäsi.
Varmista, että saat etukäteen hyväksynnän lainan saamiseksi ennen tarjouksen tekemistä kodille: Monissa tapauksissa myyjät eivät edes viihdytä tarjousta, johon ei liity asuntolainan ennakkohyväksyntää. (Lisäksi monet välittäjät eivät viettä aikaa asiakkaiden kanssa, jotka eivät ole selvittäneet, kuinka paljon heillä on varaa kuluttaa.) Teet tämän periaatteessa hakemalla asuntolainaa ja suorittamalla tarvittavat paperit. On hyödyllistä käydä tekemisissä lainanantajan kanssa ja verrata korkoja ja palkkioita työkalulla, kuten asuntolainanlaskuri tai Google.
Kuinka paljon kotona sinulla on varaa?
Toisaalta, joskus pankki antaa sinulle lainan enemmän talolle kuin mitä todella haluat maksaa. Vain siksi, että pankki ilmoittaa lainaavan sinulle 300 000 dollaria, ei tarkoita, että sinun pitäisi todella lainata niin paljon. Monet ensimmäistä kertaa asuntoa tekevät asukkaat tekevät tämän virheen ja joutuvat “talon köyhiksi” - tarkoittaen, kun he ovat maksaneet kuukausittaisen asuntolainansa, heillä ei ole enää varoja muihin kustannuksiin, kuten vaatteisiin, apuohjelmiin, lomiin, viihdettä tai jopa ruokaa.
Päättäessään, kuinka suuri laina todella otetaan, sinun kannattaa tarkastella talon kokonaiskustannuksia, ei vain kuukausimaksua. Mieti, kuinka korkeita kiinteistöveroja ovat valitsemassasi naapurustossa, kuinka paljon asunnonomistaja maksaa, kuinka paljon odotat menoja talon ylläpitämiseen tai parantamiseen ja kuinka paljon sulkemiskustannukset tulevat olemaan.
Onko sinulla vakavia säästöjä?
Vaikka hyväksyttäisiin huomattava asuntolaina, siitä aiheutuu huomattavia etukäteiskustannuksia (kuten kodin käsiraha, tyypillisesti 20% koko ostohinnasta) ja sulkemiskustannuksia. Joten sinun täytyy saada rahaa pois. Kun kyse on sijoittamisesta kodin ostamiseen silmällä pitäen - lyhyen aikavälin tavoite -, yksi suurimmista haasteista on säästöjen säilyttäminen esteettömässä, suhteellisen turvallisessa ajoneuvossa, joka tuottaa silti tuoton. Jos sinulla on vuosi - kolme vuotta tavoitteesi toteuttamiseen, talletustodistus voi olla käyttökelpoinen vaihtoehto. Se ei tee rikkaiksi, mutta et myöskään menetä rahaa. Samaa ajatusta voidaan soveltaa lyhytaikaisen joukkovelkakirjalainan tai korkosalkun ostamiseen, mikä antaa sinulle jonkin verran kasvua, mutta suojaa myös osakemarkkinoiden myrskyisä luonne.
Jos asunnon osto tapahtuu kuudessa kuukaudessa vuodessa, haluat pitää rahat likvideinä. Korkean tuoton säästötili voisi olla paras vaihtoehto. On tärkeää varmistaa, että se on FDIC-vakuutettu, jotta jos pankki menee alle, voit silti saada rahat jopa 250 000 dollariin.
Kuka auttaa sinua löytämään kodin ja opastaa sinua ostoksessa?
Kiinteistönvälittäjä auttaa sinua löytämään tarpeitasi vastaavat ja hintaluokassa olevat kodit, tapaa sitten sinun nähdäksesi nämä kodit. Kun olet valinnut ostettavan kodin, nämä ammattilaiset voivat auttaa sinua neuvottelemaan koko ostoprosessin, mukaan lukien tarjouksen tekemisen, lainan saamisen ja paperityön tekemisen. Hyvä kiinteistönvälittäjän asiantuntemus voi suojata sinua mahdollisilta vaikeuksilta, joita saatat kohdata prosessin aikana. Suurin osa edustajista saa palkkion, joka maksetaan myyjän tuottoista.
Ostamisprosessi
Nyt kun olet päättänyt ottaa askeleen, tutkitaan, mitä voit odottaa itse homebuying-prosessista. Tämä on kaoottinen aika, jossa tarjoukset ja vastamyynnit lentävät raivoisasti, mutta jos olet valmis vaivalle (ja paperityölle), voit saada prosessin läpi mielenterveyden kanssa enemmän tai vähemmän ehjänä. Tässä on odotettavissa oleva perus eteneminen:
1. Etsi koti
Varmista, että käytät kaikkia saatavilla olevia vaihtoehtoja löytääksesi asuntoja markkinoilta, mukaan lukien kiinteistövälittäjän käyttäminen, online-hakemusten etsiminen ja ajomatka sinua kiinnostavien kaupunginosien ympärillä etsiessäsi myytäviä merkkejä. Laita myös tunteita siellä ystävien, perheen ja yrityskontaktien kanssa. Et koskaan tiedä mistä hyvä referenssi tai esimerkki kodista voi tulla.
Kun olet ostanut tosissasi kodin, älä kävele avoimeen taloon ilman agenttia (tai ainakin valmis heittämään sellaisen henkilön nimi, jonka kanssa olet väitetysti työskentelevä). Voit nähdä, kuinka se ei välttämättä toimi parhaiten, jos aloitat kaupan myyjän edustajan kanssa ennen kuin otat yhteyttä omaan.
Jos sinulla on budjetti, etsi koteja, joiden potentiaalia ei ole vielä käytetty. Vaikka sinulla ei ole varaa korvata kylpyhuoneen kauhistuttavaa taustakuvaa, saattaa olla syytä kannattaa asua rumuuden kanssa jonkin aikaa vastineeksi päästäksesi taloon, jolla sinulla on varaa. Jos koti muuten vastaa tarpeitasi suurien asioiden, joita on vaikea muuttaa, kuten sijainnin ja koon suhteen, älä anna fyysisten puutteiden kääntää sinut pois. Ensimmäisen kerran ostajien tulisi etsiä taloa, johon he voivat lisätä lisäarvoa, koska tämä varmistaa pääoman korotuksen auttamaan heitä kiinteistöportaiden ylöspäin.
2. Mieti rahoitusvaihtoehtojasi ja varmaa rahoitustasi
Sinun on varmistettava, että henkilökohtainen talous on kunnossa. Yleensä asuntolainan saamiseksi sinulla on oltava hyvä luottotieto, historia, jolla olet maksanut laskut ajoissa, ja velkasuhteen enimmäissuhde on 43%. Nykyään lainanantajat yleensä mieluummin rajoittavat asumiskulut (pääoma, korot, verot ja asunnonomistajien vakuutukset) noin 30%: iin lainanottajien kuukausittaisista brutotuloista, vaikkakin luku voi vaihdella suuresti paikallisista kiinteistömarkkinoista riippuen.
Kun olet asettunut lainanantajaan ja hakenut sitä, lainanantaja tarkistaa kaikki toimitetut taloudelliset tiedot (tarkistaa luottotulokset, tarkistaa työllisyystiedot, laskea velan ja tulon suhteet jne.). Lainanantaja voi ennakkoon ottaa lainanottajan tietyltä summalta. Huomaa, että vaikka olet saanut etukäteen hyväksynnän asuntolainan saamiseksi, lainasi voi pudota läpi viime hetkellä, jos teet jotain muuttaaksesi luotto-pistettäsi, kuten rahoittaaksesi auton ostoa.
Älä sitoudu uskollisuuteen nykyiseen finanssilaitokseesi etsiessäsi ennakkolupaa tai etsiessäsi asuntolainaa: Tee ostoksia, vaikka sinulla olisi vain yhden tyyppinen laina. Maksut voivat olla yllättäen vaihtelevia, samoin kuin asuntolainojen korot, joilla tietenkin on suuri vaikutus kotiisi maksamaan kokonaishintaan.
Jotkut viranomaiset suosittelevat myös varalainanantajaa. Lainan myöntäminen ei ole takuu siitä, että lainasi lopulta rahoitetaan: Vakuutusohjeet muuttuvat, lainanantajan riskianalyysi muuttuu ja sijoittajamarkkinat voivat muuttua. Joissakin tapauksissa asiakkaat allekirjoittavat laina- ja esc-asiakirjat ja saavat ilmoituksen 24–48 tuntia ennen sulkemista, että lainanantaja jäädyttää lainaohjelmansa rahoituksen. Jos sinulla on toinen luotonantaja, joka on jo hyväksynyt asuntolainan, saat vaihtoehtoisen tavan pitää prosessi aikataulussa tai lähellä sitä.
3. Tee tarjous
Kiinteistönvälittäjäsi auttaa sinua päättämään, kuinka paljon rahaa haluat tarjota talolle, sekä ehdot, joita haluat kysyä, kuten esimerkiksi se, että ostaja maksaa sulkemiskustannukset. Agenttisi antaa sitten tarjouksen myyjän edustajalle; myyjä joko hyväksyy tarjouksesi tai antaa vastustarjouksen. Voit sitten hyväksyä tai jatkaa eteenpäin liikkumista, kunnes päädyt sopimukseen tai päätät soittaa sen lopettavan.
Ennen tarjouksen lähettämistä tutustu budjettisi uudelleen. Tämä aikakerroin arvioituissa sulkemiskustannuksissa (jotka voivat olla kaikkialla 2–5 prosenttia ostohinnasta), työmatkakuluihin ja mahdollisiin välittömiin korjauksiin ja pakollisiin laitteisiin, joita tarvitset ennen kuin pääset sisään. Ja ajattele eteenpäin: Se on helppo sinut häiritsemään korkeammat tai odottamattomat yleiskustannukset, kiinteistöverot tai naapuruusyhdistysmaksut, etenkin jos muutat vuokra- tai asunto-tilanteesta, jossa et ole aiemmin tavannut näitä asioita. Saatat pyytää viimeisten 12 kuukauden vesi- ja energialaskuja saadaksesi kuvan keskimääräisistä kuukausikustannuksista.
4. Hanki kotitarkastus
Vaikka kotisi, jonka aiot ostaa, näyttää olevan virheetön, koulutetulla ammattilaisella ei ole korvaavaa mahdollisuutta tarkistaa potentiaalisen uuden kodisi laatua, turvallisuutta ja yleistä kuntoa. Jos kotitarkastus paljastaa vakavia vikoja, joita myyjä ei paljastanut, voit yleensä peruuttaa tarjouksesi ja saada talletus takaisin. Neuvottelut, joiden avulla myyjä korjataan tai alennetaan myyntihintaa, ovat muita vaihtoehtoja, jos joudut tilanteeseen.
5. Sulje tai siirry eteenpäin
Jos pystyt tekemään sopimuksen myyjän kanssa tai vielä paremmin, jos tarkastus ei paljastanut merkittäviä ongelmia, sinun on oltava valmis sulkemaan. Päättäminen merkitsee pohjimmiltaan tonni paperityön allekirjoittamista hyvin lyhyessä ajassa, samalla kun rukoillaan, että mikään ei mene läpi viime hetkellä.
Asiat, joista käsittelet ja maksat ostoksesi viimeisissä vaiheissa, saattavat sisältää kodin arvioinnin (asuntolainayritykset vaativat tätä suojaamaan kiinnostustaan taloon), otsikkohaun varmistaaksesi, että kukaan muu kuin myyjällä on vaatimus omaisuudesta, yksityisen asuntolainavakuutuksen tai takaosalainan hankkiminen, jos käsiraha on alle 20%, ja asuntolainan paperityöt.
Erityisehdot ensikertalaisille
Koska asunnonomistus on American Dreamin keskeinen piirre, ensimmäisellä kerralla asuvilla ostajilla on laaja valikoima vaihtoehtoja auttaakseen heitä saamaan asuinpaikka, valtion ohjelmista verohelpotuksiin liittovaltion tukemiin lainoihin niille, joilla ei ole normaalia vähimmäisvaatimusta 20% käsiraha tai erityisryhmien ihmisille, kuten alkuperäiskansalliset amerikkalaiset ja veteraanit. Ja vaikka ensikertalaisen määritelmä vaikuttaa itsestään selvältä, saatat tosiasiallisesti saada sellaisen, vaikka et ole aloittelija.
Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) määrittelee ensimmäistä kertaa ostavan kodin ostajaksi henkilön, joka täyttää jonkin seuraavista ehdoista:
- Henkilö, joka ei ole omistanut pääasiallista asuinpaikkaa kolme vuotta. Puolisoa pidetään myös ensimmäistä kertaa ostavana kotona, jos hän täyttää yllä olevat kriteerit. Jos olet omistanut kodin, mutta puolisosi ei ole, voit ostaa paikan yhdessä ensimmäisellä kerralla ostajina. Yksinhuoltajavanhempi, joka on omistanut kodin entisen puolison kanssa vain naimisissa. puoliso.Henkilö, joka on omistanut vain pääasiallisen asuinpaikan, jota ei ole pysyvästi kiinnitetty pysyvään säätiöön sovellettavien säännösten mukaisesti.Henkilö, joka on omistanut vain kiinteistön, joka ei ole valtion, paikallisten tai rakennusmallien mukainen, ja joka ei voi saadaan noudattamaan vaatimuksia vähemmän kuin pysyvän rakenteen rakentamiskustannukset.
Jopa IRS pääsee tekoon, jolloin voit käyttää IRA: ta (rajoitetulla tavalla) oston rahoittamiseen. On ehdottomasti kehotettava sinua tarkistamaan ensimmäistä kertaa ostajien erityisetuudet.
Onnittelut, uusi asunnonomistaja. Mitä nyt?
Olet allekirjoittanut paperit, maksanut muuttajat ja uusi paikka on alkanut tuntea olonsa kotoisaksi. Peli ohi? Ei aivan. Tarkastellaan nyt joitain viimeisiä vinkkejä, jotka tekevät elämästä uuden talonomistajana hauskemman ja turvallisemman.
Säästä.
Asunnonomistamiseen liittyy suuria odottamattomia kustannuksia, kuten sadevesikourujen vaihtaminen tai uuden vedenlämmittimen hankkiminen. Käynnistä kotisi hätärahasto, jotta et joutuisi turhaan, kun nämä kustannukset väistämättä syntyvät.
Suorita säännöllinen huolto.
Kun lisäät paljon rahaa kotiisi, haluat varmistaa, että huolehdit siitä erinomaisesti. Säännöllinen huolto voi vähentää korjauskustannuksia, kun ongelmat voidaan korjata, kun ne ovat pieniä ja hallittavissa.
Ohita asuntomarkkinat.
Sillä ei ole merkitystä, minkä kodin arvoinen on tietyllä hetkellä - paitsi hetki, jolloin myyt sen. Mahdollisuus valita, kun myyt talosi, sen sijaan, että pakotettaisiin myymään sitä työnsiirron tai taloudellisten vaikeuksien vuoksi, on suurin tekijä siihen, näetkö sijoituksestasi vahvan voiton.
Älä luota kotisi myymiseen rahoittaaksesi eläkkeesi.
Vaikka omistat kodin, sinun tulisi silti säästää enimmäismäärää eläkesäästötililläsi joka vuosi. Vaikka voi tuntua vaikea uskoa jokaiselle, joka on havainnut jonkun ihmisen asuntokuplan aikana tekemiä varoja, et välttämättä tapa tappaa, kun myyt talosi. Jos haluat tarkastella kotiasi varallisuuden lähteenä eläkkeelle siirtyessäsi, ota huomioon, että kun olet maksanut asuntolainasi, kuukausimaksuihin käyttämäsi rahat voidaan käyttää joidenkin elin- ja sairauskulujen rahoittamiseen eläkkeellä.
Pohjaviiva
Tämän lyhyen yleiskatsauksen pitäisi auttaa sinua tiellä, jolla korjataan puutteita kotisi ostoa koskevissa tiedoissa. Muista, että mitä enemmän opit itseäsi prosessista etukäteen, sitä vähemmän stressaavaa se on ja sitä todennäköisemmin saat haluamasi talon hinnalla, jota sinulla on varaa - ja hymyillä kasvoillasi.
