Sulkemiskustannukset

Mitkä ovat päätöskurssit?

Sulkemiskustannukset ovat kiinteistön hinnan ylittäviä kuluja, jotka ostajille ja myyjille yleensä aiheutuu kiinteistökaupan suorittamisesta.

Aiheutuneet kustannukset voivat sisältää lainan myöntämismaksut, alennuspisteet, arviointimaksut, nimikehaut, omaisuusvakuutukset, tutkimukset, verot, asiakirjojen kirjauspalkkiot ja luottotiedotusmaksut. Ennakkomaksut ovat kustannuksia, jotka toistuvat ajan myötä, kuten kiinteistöverot ja asunnonomistajien vakuutukset. Lakonantajan on lain mukaan ilmoitettava nämä kustannukset "vilpittömässä mielessä" kolmen päivän kuluessa asuntolainan hakemisesta. Oman pääoman lahjoihin liittyy edelleen päätöskursseja.

Sulkemiskustannusten ymmärtäminen

Sulkemiskustannukset syntyvät, kun kiinteistön omistusoikeus siirretään myyjältä ostajalle. Sulkemiskustannusten kokonaismäärä dollarissa riippuu kiinteistön myyntipaikasta ja siirrettävän kiinteistön arvosta. Homebuwers maksaa yleensä 2–5% ostohinnasta, mutta joko myyjä tai ostaja voi maksaa sulkemiskustannukset. Kiinteistökauppa on melko monimutkainen prosessi, jossa on mukana monia toimijoita ja useita liikkuvia osia. Jotkut valtiot (ja jotkut lainatuotteet) vaativat tiettyjä tarkastuksia sen perustarkastuksen lisäksi, jotka maksat suoraan valitsemallesi kotitarkastajalle. Sitten on kiinteistö- ja siirtoveroja sekä vakuutusturvaa ja erilaisia ​​lisämaksuja.

Yhdysvaltain asunnonomistajat maksavat sulkemiskustannuksista keskimäärin 4 876 dollaria, ClosingCorpin, kiinteistöjen sulkemiskustannuksia käsittelevän yrityksen viimeaikaisen tutkimuksen mukaan. Tutkimuksessa todettiin korkeimmat keskimääräiset sulkemiskustannukset Koillisosissa, mukaan lukien Columbian District (12 573 dollaria), New York (9 341 dollaria), Delaware (8 663 dollaria), Maryland (7 211 dollaria) ja Vermont (6 839 dollaria). Osavaltioita, joiden sulkemiskustannukset olivat alhaisimmat, olivat Missouri (2 905 dollaria), Indiana (2 934 dollaria), Etelä-Dakota (2 996 dollaria), Iowa (3 138 dollaria) ja Pohjois-Carolina (3 206 dollaria).

Lait edellyttävät lainanantajalta laina-arviota, joka paljastaa kiinteistön sulkemiskustannukset. Kiinteistövälitysmenettelylain (RESPA) mukaan lainanantajien on lain mukaan toimitettava tämä arvio, joka tunnetaan myös nimellä vilpittömän mielen arvio, kolmen päivän kuluessa siitä, kun lainanantaja on ottanut lainanottajan lainahakemuksen. Ainakin kolme päivää ennen sulkemista lainanantajan on annettava myös päätöslauselma, jossa esitetään kaikki päätöskurssit. Listatut palkkiot ovat saattaneet muuttua laina-arviosta.

Avainsanat

• Sulkemiskustannukset ovat kiinteistökaupan päättyessä maksettavia palkkioita, jotka ylittävät kiinteistön ostohinnan. Myyjille voidaan myös asettaa sulkemiskustannuksia. Esimerkkejä yleisistä sulkemiskustannuksista ovat kiinnitykset, jotka liittyvät asuntolainan perustamiseen ja vakuuttamiseen, kiinteistövälityspalkkiot, verot, vakuutukset ja arkistointi. Sulkemiskustannukset on lain mukaan ilmoitettava ostajille ja myyjille sekä ennen kiinteistökauppaa sovittu voidaan toteuttaa.

Esimerkkejä sulkemiskustannuksista

Lähtömaksut ovat pankin perimät maksut lainan luomisesta. Maksu on tyypillisesti 1% asuntolainasta. Ostaja voi ostaa alennuspisteitä etukäteen vähentääksesi pankin perimää korkoa. Vaikka pankki vaatii luottotiedot ja lainahakemuksen, nämä palkkiot ovat neuvoteltavissa, ja pankki voi kattaa ne. Yksityinen asuntolainavakuutus on lisämaksu, joka peritään kaikista ostoista, joiden käsiraha on vähemmän kuin 20%.

Omistusvakuutus suojaa lainanantajaa taloa koskevilta vaatimuksilta ja suojaa ostajaa aikaisemmilta urakoitsijoilta, jotka esittävät omaisuutta koskevia vaatimuksia. Lainanantajat vaativat usein arvioinnin, joka voi maksaa jopa 400 dollaria useimmilla alueilla. Paikallishallinnot perivät rekisteröintimaksut ja verot kiinteistön myynnin kirjaamiseksi. Nämä siirtoverot vaihtelevat osavaltioittain.

Kaikki päätöskurssit eritellään laina-arviossa ja tilinpäätöstiedotteessa. Tässä ovat tavalliset maksut, joita voit odottaa näkeväsi:

Hakemusmaksu

• Lainanantajan veloittama maksu asuntolainahakemuksesi käsittelystä. Kysy lisätietoja lainanantajalta ennen asuntolainan hakemista.

Asianajajamaksu

• Kiinteistönvälittäjän perimä maksu asunto- ja sopimussuhteiden valmistelusta ja tarkistamisesta. Kaikki valtiot eivät vaadi lakimiestä hoitamaan kiinteistökauppaa.

Päätösmaksu

• Tätä kutsutaan myös "escrow-palkkioksi". Se maksetaan puolueelle, joka hoitaa päätöskurssin: nimikeyhtiölle, escrow-yhtiölle tai asianajajalle valtion lainsäädännöstä riippuen.

Kuriirimaksu

• Jos allekirjoitat paperisia asiakirjoja, tämä maksu auttaa nopeuttamaan niiden kuljetusta. Jos sulkeminen tapahtuu digitaalisesti, et ehkä maksa tätä maksua.

Luottoilmoitusmaksu

• Maksu (15–30 dollaria) lainanantajalta luottoraporttien saamiseksi kolmesta pääraportointitoimistosta. Jotkut lainanantajat eivät ehkä veloita tätä maksua, koska he saavat alennuksen raportoivilta elimiltä.

Escrow-talletus

• Jotkut lainanantajat vaativat sinua tallettamaan kahden kuukauden kiinteistöveron ja asuntolainan vakuutusmaksut sulkemisen yhteydessä.

FHA-asuntolainan vakuutusmaksu

• FHA-lainat edellyttävät etukäteen maksettavaa asuntolainavakuutusmaksua (UPMIP), joka on 1, 75% lainan perusmäärästä, joka maksetaan sulkemisen yhteydessä (tai se voidaan kääntää asuntolainaasi). MIP-maksu maksetaan myös kuukausittain, ja se voi vaihdella välillä 0, 45% - 0, 85%, riippuen lainasi ehdosta ja perusmäärästä.

Tulvanmääritys - ja valvontamaksu

• Hyväksyttyltä tulvatarkastajalta perittävä maksu sen selvittämiseksi, onko kiinteistö tulva-alueella, joka edellyttää tulvavakuutusta (erillään talosi omistajan vakuutuksesta). Osa maksusta sisältää jatkuvan tarkkailun kiinteistön tulvatilan muutosten seuraamiseksi.

Asunnonomistajien yhdistyksen siirtomaksu

• Jos ostat osakehuoneistoa, kaupunkitaloa tai kiinteistöä suunnitellussa rakennuksessa, sinun on liittyä kyseisen yhteisön asunnonomistajayhdistykseen. Tämä on siirtomaksu, joka kattaa omistajuuden, kuten asiakirjojen, vaihtamisen kustannukset. Maksatko myyjä vai ostaja maksun, sopimuksessa voi olla; sinun tulee tarkistaa etukäteen. Myyjän tulee toimittaa HOA-maksujen suuruutta osoittavat asiakirjat sekä kopio HOA: n tilinpäätöksestä, ilmoituksista ja pöytäkirjoista. Pyydä tutustumaan näihin asiakirjoihin sekä HOA: n ohjesääntöihin, sopimuksiin, ehtoihin ja rajoituksiin (tai CC & R: iin) sekä HOA: n sääntöihin ennen kiinteistön ostamista, jotta varmistetaan, että sen taloudellinen tila on hyvä ja että se on paikka, jossa haluat asua.

Asunnonomistajan vakuutukset

• Lainanantaja vaatii yleensä ensimmäisen vuoden vakuutusmaksun ennakkomaksun sulkemisen yhteydessä.

Luotonantajan omistusvakuutus

• Ennakolta kertaluonteinen maksu, joka maksetaan otsikkoyhtiölle ja joka suojaa lainanantajaa, jos syntyy omistusriita tai panttioikeus, jota se ei löytänyt otsikkohaussa.

Lyijypohjainen maalintarkastus

• Valtuutetulle tarkastajalle maksettava maksu siitä, onko kiinteistössä vaarallisia, lyijypohjaisia ​​maaleja.

pistettä

• Pisteet (tai "alennuspisteet") viittaavat valinnaiseen ennakkomaksuun lainanantajalle lainan koron alentamiseksi ja siten kuukausimaksun pienentämiseksi. Yksi piste vastaa 1% lainan määrästä. Matalan verokannan ympäristössä tämä ei ehkä säästää paljon rahaa.

Omistajan omaisuusvakuutus

• Tämä käytäntö suojaa sinua, jos joku haastaa kodisi omistajuutesi. Se on yleensä valinnainen, mutta juridisten asiantuntijoiden suosittelema se erittäin suositeltavaa.

Alkuperämaksu

• Tämä maksu kattaa lainanantajan hallinnolliset kulut palkkion käsittelystä ja on tyypillisesti 1% lainan määrästä. Jotkut lainanantajat eivät peri aloitusmaksuja, mutta yleensä veloittavat korkeamman koron kustannusten kattamiseksi.

Tuholaisten tarkastus

• Maksu, joka kattaa termiittien, kuivamäen tai muiden tuholaisiin liittyvien vaurioiden ammattimaisesta tuholaistarkastuksesta aiheutuvat kustannukset. Jotkut valtiot ja jotkut valtion vakuuttamat lainat vaativat tarkastuksen.

Päivittäin maksetut korot

• Maksu, joka kattaa asuntolainasi mahdolliset korot, jotka kertyvät sulkemispäivästä ensimmäisen asuntolainan maksamisen päivämäärään.

Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI)

• Jos käsiraha on vähemmän kuin 20%, lainanantajasi saattaa vaatia PMI: tä. Sinua saatetaan joutua suorittamaan ensimmäisen kuukauden PMI-maksu sulkemisen yhteydessä.

Kiinteistöjen arviointimaksu

• Vaadittava maksu, joka maksetaan ammattimaiselle kiinteistöjen arviointiyritykselle kodin käyvän markkina-arvon arvioimiseksi ja jota käytetään laina-arvo -suhteesi (LTV) määrittämiseen.

Kiinteistövero

• Sulkemisen yhteydessä odotetaan maksavan kiinteistöverot, jotka erääntyvät 60 päivän kuluessa kodin ostamisesta.

Arvostele lukitusmaksu

• Lainanantajan perimä maksu, joka takaa sinulle tietyn koron rajoitetun ajan, tyypillisesti ennakkohyväksynnästä sulkemiseen.

  Onko sinulla hyvä asuntolainakorko? Lukitse se sisään! antaa sinulle yksityiskohdat.

Äänitysmaksu

• Paikallisen tytäryhtiön, yleensä kaupungin tai läänin, perimä maksu julkisten tietueiden kirjaamisesta.

Kyselymaksu

• Maanmittausyrityksen perimä maksu kiinteistöjen linjojen ja jaettujen aitojen tarkistamisesta kiinteistön rajojen vahvistamiseksi.

Veroseuranta ja verotilannetutkimusmaksut

• Kolmannen osapuolen maksu kiinteistöveron maksujen seuraamiseksi ja ilmoittamiseksi lainanantajalle kaikista kiinteistöveron maksuihin liittyvistä ongelmista, kuten myöhästyneistä tai epäonnistuneista maksuista.

Otsikkohakumaksu

• Otsikkoyhtiön veloittama maksu julkisen omaisuuden tietueiden analysoinnista omistusoikeuden erojen suhteen. Otsikkoyhtiö etsii asiakirjarekisterit ja varmistaa, että kiinteistöllä ei ole avoimia omistuskiistoja tai panttioikeuksia.

Siirtovero

• Vero, joka peritään omistusoikeuden siirtämiseksi myyjältä ostajalle.

Vakuusmaksu

• Lainanantajan veloittama maksu lainan vakuuttamisesta. Vakuutus on tutkimusprosessi, jolla varmistetaan taloudelliset tiedot, tulot, työllisyys ja luotto lopullisen lainan hyväksynnän saamiseksi.

VA: n rahoitusmaksu

• Jos olet VA-lainanottaja, tämä maksu, joka veloitetaan prosentteina lainan määrästä, auttaa korvaamaan lainaohjelman kustannukset Yhdysvaltain veronmaksajille. Rahoitusmaksun määrä riippuu asevelvollisuusluokastasi ja lainasummastasi; maksu voidaan maksaa sulkemisen yhteydessä tai rullata asuntolainaasi. Jotkut armeijan jäsenet on vapautettu maksuista.

Toinen iso maksu: kiinteistöpalkkiot. Ostajat eivät kuitenkaan maksa tätä maksua; myyjät tekevät. Palkkio on tyypillisesti 5–6% kodin ostohinnasta, ja se on jaettu tasaisesti myyjän edustajan ja ostajan edustajan kesken.

Kuinka vähentää sulkemiskustannuksia

Voi tuntua siltä, ​​että sinulla ei ole varaa kaikkiin näihin maksuihin käsirahaan, muuttokuluihin ja uuden kodin korjauksiin. Näistä maksuista on kuitenkin mahdollista neuvotella.

1. Ostoksia ympäri. Tämä koskee luotonantajia ja kolmansien osapuolien palveluita, kuten talonomistajien vakuutuksia ja omistusyhtiöitä. Monet asunnonomistajat eivät ymmärrä, että he voivat säästää huomattavasti rahaa sulkemiskustannuksissa, jos he vertaa maksuja lainanantajalta lainanantajalle. Sinun ei myöskään tarvitse käyttää lainaajan ehdottamaa nimeäjäyritystä, tuholaistarkastajaa tai asunnonomistajan vakuutusasiamiestä. Tee joitain kotitehtäviä, ja voit säästää vakavaa rahaa näihin maksuihin. Aikataulu päättyy kuukauden lopussa. Kuukauden lopussa tai lopussa oleva päivämäärä auttaa vähentämään ennakkomaksuista päiväkorkoja. Lainanantaja voi suorittaa tämän skenaarion, jotta voit selvittää, kuinka paljon säästät. Pyydä myyjää apua. Saatat pystyä saamaan myyjän alentamaan ostohintaa tai kattamaan osan (tai kaiken - jos olet todella onnekas) sulkemiskustannuksista. Tämä on todennäköisempää, jos myyjä on motivoitunut ja koti on ollut markkinoilla pitkään harvoilla tarjouksilla. Monilla lämpimillä asuntomarkkinoilla olosuhteet kuitenkin suosivat myyjiä, joten saatat saada vastalauseen tai lomakkeen ”ei”, jos pyydät myyjän apua. Ei haittaa kysyä. Vertaa laina-arviota ja sulkemislomakkeita. Kun saat alkuperäisen laina-arvion, tarkista se hienohampaisella kammalla. Jos et ole varma siitä, mitä maksu aiheuttaa tai miksi sitä veloitetaan, pyydä lainanantajaa selvittämään. Lainanantajan, joka ei pysty selittämään maksua tai työnnä takaisin kyselyn yhteydessä, olisi oltava punainen lippu. Samoin, jos huomaat uusia maksuja tai huomaat huomattavia korotuksia tietyissä päätösmaksuissa, pyydä lainanantajaa selvittämään yksityiskohdat. Ei ole harvinaista, että sulkemiskustannukset vaihtelevat ennakkohyväksynnästä sulkemiseen, mutta suuret hypyt tai yllättävät lisäykset voivat vaikuttaa sulkemiskykyysi. Neuvottele lainakohtaiset palkkiot. Jos epäilet, että lainanantaja lisää lainalle tarpeettomia palkkioita, joita kutsutaan "roskapostimaksuiksi", puhu. Pyydä lainanantajaa poistamaan tai vähentämään maksuja, jos huomaat päällekkäisyyttä. Vertailuostokset voivat olla liittolaisesi vähentäessään sulkemiskustannuksia, samoin kuin kilpailukykyisten ehtojen ja hintojen löytämisessä. Ole erityisen varovainen kohtuuttomien käsittely- ja dokumentointimaksujen suhteen. Yhdistä sulkemiskustannukset asuntolainaasi (viimeisenä keinona). Joissakin tapauksissa lainanantajat tarjoavat maksaa sulkemiskulut tai käyttää niitä lainaan. Mutta et ole koukussa; lainanantajat yleensä veloittavat korkeampia korkoja maksaakseen itsensä sulkemismaksujenne absorboimisesta, mikä tarkoittaa, että lopulta maksat korkoa lainallesi - ja sulkemiskustannuksille.

Ei-sulkemishintainen kiinnitys

Asuntolainat, jotka eivät ole sulkemiskustannuksia, poistavat kaikki ostajan ennakkomaksut sulkemisen yhteydessä. Tämän tyyppiset asuntolainat ovat hyödyllisiä lyhyellä aikavälillä, mutta johtavat todennäköisesti korkeampiin korkoihin. Sulkemiskustannukset voidaan myös haudata kiinnitykseen kokonaisuudessaan, mikä tarkoittaa, että ostaja maksaa koron sulkemiskustannuksista ajan myötä. Siksi, vaikka sulkemiskustannuksettomat kiinnitykset auttavat vähentämään alkuperäisen pääoman menoja, on syytä harkita pitkän aikavälin taloudellisia seurauksia.