Mikä on aktivointiaste?
Aktivointiastetta (tunnetaan myös nimellä cap-korko) käytetään liikekiinteistöjen maailmassa osoittamaan tuottoprosentti, jonka odotetaan tuotettavan kiinteistösijoituskiinteistöltä. Tämä mittari lasketaan nettotulojen perusteella, jotka kiinteistön odotetaan tuottavan, ja se lasketaan jakamalla netto liiketoiminnan tuotot kiinteistöomaisuuden arvolla ja ilmaistaan prosentteina. Sitä käytetään arvioimaan sijoittajan mahdollinen tuotto sijoituskohteestaan kiinteistömarkkinoilla.
Vaikka enimmäismäärä voi olla hyödyllinen vertailtaessa nopeasti samankaltaisten kiinteistösijoitusten suhteellista arvoa markkinoilla, sitä ei pitäisi käyttää ainoana sijoituksen vahvuuden osoittimena, koska siinä ei oteta huomioon vipuvaikutusta, rahan aika-arvoa ja tulevat kassavirrat kiinteistöjen parannuksista muun muassa. Hyvällä tai huonolla cap-korolla ei ole selkeitä alueita, ja ne riippuvat suuresti kiinteistön ja markkinoiden tilanteesta.
Avainsanat
- Aktivointiaste lasketaan jakamalla kiinteistön nettotuotot nykyisellä markkina-arvolla. Tämä prosenttiosuutena ilmaistu suhde on arvio sijoittajan potentiaalisesta tuotosta kiinteistöpääomasijoitukselle.Cap-korko on hyödyllisin vertailtaessa suhteellista arvoa. vastaavista kiinteistösijoituksista.
Aktivointiasteen ymmärtäminen
Enimmäismäärä on suosituin mittari, jonka avulla kiinteistösijoitusten kannattavuus ja tuottopotentiaali arvioidaan. Ylin korko edustaa vain kiinteistön tuottoa yhden vuoden ajanjaksolla olettaen, että kiinteistö ostetaan käteisellä eikä lainalla. Aktivointimäärä osoittaa kiinteistön luontaisen, luonnollisen ja ilman vipuvaikutusta.
Aktivointiasteen kaava
Aktivointiasteen laskemiseen on olemassa useita versioita. Suosituimmassa kaavassa kiinteistösijoituksen aktivointiaste lasketaan jakamalla kiinteistön nettotuotot (NOI) nykyisellä markkina-arvolla. matemaattisesti
Aktivointiaste = Nettotuotto / nykyinen markkina-arvo
missä, Nettotuotot ovat kiinteistön tuottamia (odotettuja) vuosituloja (kuten vuokrat), ja ne saadaan vähentämällä kaikki kiinteistön hallinnoinnista aiheutuvat kulut. Nämä kulut sisältävät kiinteistön säännölliseen ylläpitoon maksetut kustannukset sekä kiinteistöverot.
Omaisuuden nykyinen markkina-arvo on kiinteistön nykyinen arvo vallitsevien markkinakorkojen mukaan.
Toisessa versiossa luku lasketaan alkuperäisen pääomakustannuksen tai kiinteistön hankintamenon perusteella.
Aktivointiaste = Nettotuotto / ostohinta
Toinen versio ei kuitenkaan ole kovin suosittu kahdesta syystä. Ensinnäkin se antaa epärealistisia tuloksia vanhoille kiinteistöille, jotka on ostettu useita vuosia / vuosikymmeniä sitten alhaisilla hinnoilla, ja toiseksi sitä ei voida soveltaa perittyyn omaisuuteen, koska niiden ostohinta on nolla, mikä tekee jakamisen mahdottomaksi.
Koska kiinteistöjen hinnat vaihtelevat suuresti, ensimmäinen versio, joka käyttää nykyistä markkinahintaa, on tarkempi esitys verrattuna toiseen, joka käyttää kiinteän arvon alkuperäistä ostohintaa.
Esimerkkejä aktivointiasteesta
Oletetaan, että sijoittajalla on miljoona dollaria ja hän harkitsee sijoittamista kahteen käytettävissä olevaan sijoitusvaihtoehtoon - toiseen, hän voi sijoittaa valtion liikkeeseen laskemiin valtion joukkovelkakirjalainoihin, jotka tarjoavat nimelliskorkoa 3 prosenttia vuodessa ja joita pidetään turvallisimpana sijoituskohteena. voi ostaa liikerakennuksen, jossa on useita vuokralaisia, joiden odotetaan maksavan säännöllisen vuokran.
Oletetaan, että toisessa tapauksessa vuotuinen kokonaisvuokra on 90 000 dollaria ja sijoittajan on maksettava yhteensä 20 000 dollaria erilaisista ylläpitokuluista ja kiinteistöveroista. Kiinteistösijoituksen nettotulot jättävät 70 000 dollariin. Oletetaan, että ensimmäisen vuoden aikana kiinteistön arvo pysyy vakaana alkuperäisessä 1 miljoonan dollarin ostohinnassa.
Aktivointiaste lasketaan seuraavasti (Nettotuotto / omaisuuden arvo) = 70 000 dollaria / miljoona dollaria = 7%.
Kiinteistösijoituksesta saatava 7 prosentin tuotto on parempi kuin riskitöntä valtion joukkovelkakirjalainaa saatavana oleva 3 prosentin normaalituotto. Ylimääräinen 4 prosenttia edustaa sijoittajan riskin tuottoa sijoittamalla kiinteistömarkkinoille verrattuna sijoittamiseen turvallisimpiin valtion velkakirjoihin, joissa ei ole riskiä.
Kiinteistösijoittaminen on riskialtista, ja voi olla useita skenaarioita, joissa tuotto, jota edustaa pääomaprosentti, voi vaihdella suuresti.
Esimerkiksi muutama vuokralaisista voi muuttaa ja vuokratuotot kiinteistöstä voivat vähentyä 40 000 dollariin. Vähennetään 20 000 dollaria erilaisiin ylläpitokustannuksiin ja kiinteistöveroihin ja oletetaan, että kiinteistön arvo pysyy miljoonalla dollarilla, ja pääomaprosentti on (20 000 dollaria / miljoona dollaria) = 2%. Tämä arvo on pienempi kuin riskitöntä joukkovelkakirjalainan tuotto.
Oletetaan, että toisessa tilanteessa vuokratuotot pysyvät alkuperäisellä 90 000 dollarilla, mutta ylläpitokustannukset ja / tai kiinteistövero nousevat huomattavasti, toisin sanoen 50 000 dollaria. Aktivointiaste on tällöin (40 000 dollaria / miljoona dollaria) = 4%.
Toisessa tapauksessa, jos itse kiinteistön nykyinen markkina-arvo laskee, ts. 800 000 dollaria, kun vuokratuotot ja erilaiset kustannukset pysyvät ennallaan, aktivointiaste nousee arvoon 70 000 dollaria / 800 000 dollaria = 8, 75%.
Pohjimmiltaan kiinteistöstä saatavat erilaiset tulotasot, kiinteistöön liittyvät kulut ja kiinteistön nykyinen markkina-arvo voivat muuttaa merkittävästi pääoma-arvoa.
Ylijäämätuotto, joka on teoreettisesti saatavissa kiinteistösijoittajille yli valtion obligaatiosijoitusten, voidaan katsoa liittyvän riskeihin, jotka johtavat edellä mainittuihin skenaarioihin. Riskitekijöitä ovat:
- Kiinteistön ikä, sijainti ja asemaKiinteistötyyppi - monikokoinen, toimisto-, teollisuus-, vähittäiskauppa- tai vapaa-ajanvuokrausVuokralaisten vakavaraisuus ja säännölliset vuokratulotVuokralaisten vuokrasopimus ja rakenne Kiinteistön kokonaismarkkinakorko ja sen arvoon vaikuttavat tekijätMakroekonomiset perusteet alue sekä vuokralaisten liiketoimintaan vaikuttavat tekijät
Aktivointiasteen tulkitseminen
Koska enimmäismäärät perustuvat ennustettuihin arvioihin tulevista tuloista, niillä on suuri ero. Sitten on tärkeätä ymmärtää mikä on hyvä sijoituskiinteistön yläraja.
Korko ilmaisee myös ajanjakson, joka kuluu kiinteistöön sijoitetun summan palauttamiseen. Esimerkiksi kiinteistö, jonka yläraja on 10%, vie noin 10 vuotta investoinnin takaisin saamiseksi.
Eri kiinteistöjen erilaiset enimmäismäärät tai saman kiinteistön eri aikarajojen erilaiset enimmäismäärät edustavat erilaisia riskitasoja. Kaavan tarkastelu osoittaa, että enimmäismäärän arvo on korkeampi kiinteistöille, jotka tuottavat korkeamman nettotuloksen ja joiden arvo on alhaisempi, ja päinvastoin.
Sanotaan, että on olemassa kaksi ominaisuutta, jotka ovat samanlaisia kaikissa ominaisuuksissa paitsi, että ne ovat maantieteellisesti erillään toisistaan. Yksi on posh keskustassa, kun taas toinen on kaupungin laitamilla. Kaikkien asioiden ollessa tasa-arvoiset, ensimmäinen kiinteistö tuottaa korkeamman vuokran kuin toinen, mutta ne korvataan osittain korkeammilla ylläpitokuluilla ja korkeammilla veroilla. Keskustan kiinteistöllä on suhteellisen alhainen yläraja verrattuna toiseen kiinteistölle, koska sen markkina-arvo on huomattavasti korkea.
Se osoittaa, että alhaisempi enimmäismäärän arvo vastaa parempaa arvostusta ja parempia mahdollisuuksia tuottoihin, joilla on alhaisempi riskitaso. Toisaalta korkeampi enimmäismäärä tarkoittaa, että kiinteistösijoitusten tuotonnäkymät ovat suhteellisen alhaiset, ja siten korkeampi riskitaso.
Edellä esitetyn hypoteettisen esimerkin ansiosta sijoittajalle on helppo valita mennä kaupungin keskustassa sijaitsevan kiinteistön kanssa, tosimaailman skenaariot eivät välttämättä ole yhtä yksinkertaisia. Sijoittajalle, joka arvioi kiinteistöä cap-koron perusteella, on haastava tehtävä määrittää sopiva cap-korko tietylle riskitasolle.
Aktivointiaste
Gordon-malliesitys Cap Rate -sovellukselle
Toinen korkokatteen esitys tulee Gordonin kasvumallista, jota kutsutaan myös osinkoa alennusmalliksi (DDM). Se on menetelmä yhtiön osakekurssin todellisen arvon laskemiseksi riippumatta nykyisistä markkinaolosuhteista, ja osakearvo lasketaan osakekannan tulevien osinkojen nykyarvoina. matemaattisesti
Osakkeen arvo = odotettavissa oleva osingon kassavirta / (sijoittajan vaadittava tuottoprosentti - odotettu osingon kasvuvauhti)
Järjestelmän uudelleenjärjestys ja kaavan yleistäminen osingon ulkopuolella, (Vaadittava tuottoprosentti - Odotettu kasvunopeus) = Odotettu kassavirta / omaisuuden arvo
Yllä oleva esitys vastaa edellisessä osassa mainittua isojen kirjausasteiden peruskaavaa. Odotettu kassavirran arvo edustaa nettotuottoa ja omaisuuserän arvo vastaa kiinteistön nykyistä markkinahintaa. Tämä johtaa siihen, että aktivointiaste on yhtä suuri kuin vaaditun tuottoasteen ja odotetun kasvuvauhdin välinen erotus. Toisin sanoen korkotaso on yksinkertaisesti vaadittu tuottoaste vähennettynä kasvunopeudella.
Tätä voidaan käyttää arvioimaan kiinteistön arvoa tietylle sijoittajan odottamalle tuottoprosentille. Oletetaan esimerkiksi, että kiinteistön nettotulot ovat 50 000 dollaria, ja sen odotetaan nousevan 2 prosenttia vuodessa. Jos sijoittajan odotettu tuotto on 10 prosenttia vuodessa, nettomääräinen korko on (10% - 2%) = 8%. Kun sitä käytetään yllä olevassa kaavassa, omaisuuden arvostus on (50 000 dollaria / 8%) = 625 000 dollaria.
