Kodin myyminen valtavasti voittoa varten on melkein jokaisen talonomistajan unelma. Kuka ei haluaisi tehdä melko penniäkään kotoaan? Silti voit saada voittoa kotisi myynnistä lykätäksesi voittoasi kertakorvauksena. Lue eteenpäin saadaksesi selville miksi, ja oppia toisesta vaihtoehdosta: erämyynti.
Suuri voitto = iso verolasku
Katsotaanpa yleistä tilannetta:
Esimerkki: Kun kiinteistövoitto kasvattaa verovelvollisuutta, Hal Bookman katsoi ostajan vuokra-asuntoa koskevaa tarjousta eikä voinut uskoa nähtyään numeroon. Hänen omaisuutensa arvo oli kaksinkertaistunut vain viidessä vuodessa, eikä hän ollut pitänyt sitä halvana edes ostaessaan. Kuitenkin, kun Hal kertoi iloisesti veroneuvojalleen myynnistä, neuvonantaja oli vähemmän innoissaan; tulojen ottaminen yhtenä kiinteänä summana ei olisi Halin edun mukaista verotuksen kannalta. Jos Hal ilmoittaa koko myyntitulonsa samana vuonna, kun hän myy kiinteistön, hän ei ole oikeutettu käytännössä kaikkiin verohyvityksiin, joihin hänellä tavallisesti olisi oikeus. Hänen eritellyt vähennykset vähentyisivät myös myynnistä saatujen lisätulojen seurauksena. Hal kysyi veroneuvojaltaan, voiko hän tehdä jotain vähentääkseen vuoden verotettavaa tuloaan. Neuvoja tuntee vain käytettävän työkalun: erän myyntiä koskevan sopimuksen.
Erämyynnin tarkoitus
Kuten julkaisussa 537 yksityiskohtaisesti todetaan, IRS antaa veronmaksajille mahdollisuuden lykätä kiinteistöjen merkittävien myyntien tai muiden sijoitusten myyntivoittoja osamaksumyyntisopimuksella. Tämä järjestely antaa myyjille mahdollisuuden ilmoittaa suhteutetun osan myyntivoittoistaan useiden vuosien ajan, kunhan asianmukaiset paperityöt valmistuvat myyntivuoden aikana.
Kuinka erämyyntitapa toimii
Voittojen ilmoittaminen erämyynnissä on teoriassa yksinkertainen. Erämyynnin verotus heijastaa eläkemaksujen verotusta, kun kunkin maksun suhteellista osaa pidetään pääoman palautuksena. Ainoat ehdot ovat, että myytävä kiinteistö ei voi olla minkäänlaista julkisesti käydystä arvopapereista, eikä verovelvollinen missään nimessä voi olla myytyjen kiinteistöjen välittäjä.
Katsotaanpa esimerkkiä tästä menetelmästä ja katsotaan, kuinka Hal pystyi rakentamaan erämyyntinsä, jos hän haluaisi lykätä tuloveroaan tulevalle vuodelle.
Esimerkki: Verojen lykkääminen erämyynnillä Hal saa 400 000 dollaria vuokrakotistaan. Hän osti kiinteistön 188 000 dollarilla ja maksoi 12 000 dollaria myyntikulut, jotka lisätään kodin perustaan, mikä tekee siitä 200 000 dollaria. Siksi Halilla on 200 000 dollaria (400 000 - 200 000 dollaria) ilmoitettavaa voittoa ilmoittaa. Halin neuvonantaja suosittelee, että hän jakaa myyntinsä kahdeksaan vuotuiseen erään, joka on 50 000 dollaria, sen sijaan, että se ilmoittaisi 400 000 dollaria vuodessa. Niin kauan kuin erät saadaan rakentavasti vuosittain, tämä menetelmä antaa Halille mahdollisuuden jatkaa verohyvityksiä ja vähennyksiä, jotka kiinteämääräiset maksut olisivat estäneet häntä saamasta.
Erien myyntitulojen ilmoittaminen
Välimyyntitulot voidaan jakaa kolmeen erilliseen luokkaan: voitto, pääoma ja korot. Kutakin näistä luokista käsitellään eri tavalla lomakkeessa 1040.
Myyntivoitto
Yllä olevassa esimerkissä Halin on julistettava voitto vuosittain joko pitkäksi vai lyhyeksi, riippuen siitä, oliko myyntivoitto pitkä tai lyhyt myyntivuonna. Pitkäaikaiset voitot verotetaan alhaisemmalla verokannalla, kun taas lyhytaikaisia voittoja verotetaan tavallisina tuloina. Koska Hal hallitsi taloa viisi vuotta, voitto, tässä tapauksessa, olisi ollut pitkäaikainen. Jos voitto olisi ollut lyhytaikainen, Halia olisi silti verotettu osamaksutuloista alhaisemmalla verokannalla kuin mitä hänellä olisi, jos hänen olisi pitänyt ilmoittaa kiinteämääräinen voitto. Tämä johtuu siitä, että lyhytaikaisia voittoja verotetaan tavanomaisina tuloina verovelvollisen korkeimman marginaaliveroasteen mukaan. Erämyynnin voitot raportoidaan IRS-lomakkeella 6252 ja siirretään sitten aikatauluun D lomakkeella 1040.
Kiinnostuksen kohde
Veronmaksajien, joiden tulot ovat osto- ja myyntitulot, on myös veloitettava ostajakorkoa korolla, joka on alempi sovellettavasta liittovaltion korosta tai 9 prosenttia puolivuosittain. Ostaja maksaa korkoa maksamatta olevista eristä, kunnes saldo on korjattu. Siksi, jos Hal veloittaa 9%: n osuuden myyntinsä ostajalle, hän saa myös noin 4500 dollaria korkotuloja jokaisesta maksamatta olevasta 50 000 dollarin erästä ja ilmoittaa siitä. Korot raportoidaan erikseen luettelossa B tavallisina korkotuottoina. ( Huomaa : Jos korkoa ei ilmoiteta erikseen, IRS pitää osaa myyntituotoista korkona.)
pääasiallinen
IRS pitää osan jokaisesta erämyynnistä verottoman pääoman palautuksena. Tämä määrä voidaan määrittää laskemalla poissulkemisaste. Jaa todellisen voiton määrä myyntihinnalla, joka on tässä tapauksessa 200 000 dollaria / 400 000 dollaria, jolloin poissulkemisaste on 50%. Kerro tämä suhde vain erän määrällä. Tämä on verojen ulkopuolelle jäävä määrä, koska se on määritelty pääomaksi. Siten pääomaa palautetaan vuosittain 25 000 dollaria (50 000 dollaria x 50%).
Asuntolainat ja sopimushinta
Jos kiinteistön ostaja ottaa oston yhteydessä asuntolainan tai muun velkasitoumuksen, kiinteistön kustannusperustetta on vähennettävä asuntolainan / vekselin määrällä. Esimerkiksi, jos Hal-kiinteistön vuokraamalla kiinteistöllä on 400 000 dollaria, asuntolaina on 100 000 dollaria, niin sopimuksen hinta alenee 300 000 dollariin (400 000 dollaria - 100 000 dollaria). Tämä tarkoittaa, että Halilla on vain 100 000 dollaria kokonaisvoittoa ilmoittaa erissä.
Jos asuntolainan määrä ylittää kiinteistön kokonaisuudessaan oikaistun perusteen, erotus on ilmoitettava ensimmäisen vuoden maksuna, ja sopimushintaan lisätään tällä määrällä. Esimerkiksi, jos Halin kiinteistölle on kiinnitetty 250 000 dollaria, talon perusta on 200 000 dollaria (188 000 dollaria + 12 000 dollaria). Tällöin Hal on ilmoitettava erämaksun lisäksi ensimmäisen vuoden aikana 50 000 dollarin ylimääräinen maksu. Sopimuksen hinta on tällöin myös 250 000 dollaria, jolloin verotettavaan voittoon jää 150 000 dollaria.
Pohjaviiva
Erien myyntiä koskevia sääntöjä ja määräyksiä on monia, ja niitä on noudatettava huolellisesti. Säännöt ymmärtävät voivat kuitenkin säilyttää kelvollisuutensa moniin vähennyksiin ja hyvityksiin, jotka muuten pidätetään. Lisätietoja ala-aiheista, kuten myyntihinnan muutoksista, vastaanotetuista maksuista käydyistä muodoista, ja kun saattaa olla parempi luopua osamaksusopimuksesta ja suorittaa sen sijaan kertasumma, käy IRS-verkkosivustolla tai kysy veroneuvojalta.
