Kysy mille tahansa kiinteistövälittäjälle kaupallisiin kiinteistöihin sijoittamisen eduista, ja todennäköisesti käynnistät monologin siitä, kuinka tällaiset kiinteistöt ovat edullisempi ratkaisu kuin asuinkiinteistöihin. Kaupallisten kiinteistöjen omistajat rakastavat ylimääräistä kassavirtaa, hyödyllisiä mittakaavaetuja, suhteellisen avointa toimintakenttää, hyvien, kohtuuhintaisten kiinteistöjen hoitajien runsaita markkinoita ja kaupallisten kiinteistöjen suurempaa voittoa.
Mutta miten arvioisit parhaita ominaisuuksia? Ja mikä erottaa hyvät tarjoukset roskista?
Useimpien kiinteistöjen tavoin menestys alkaa hyvästä suunnitelmasta. Tässä on yksi auttaa sinua arvioimaan hyvää kaupallista kiinteistökauppaa.
Opi mitä sisäpiiriläiset tietävät
Ollaksesi toimija kaupallisessa kiinteistössä, oppia ajattelemaan ammattilaisena. Esimerkiksi, tiedä, että kaupallinen kiinteistö arvostetaan eri tavalla kuin asuinkiinteistö. Kaupallisen kiinteistön tuotot liittyvät suoraan sen käyttökelpoisiin neliömateriaaleihin. Näin ei ole yksittäisissä koteissa. Näet myös suuremman kassavirran kaupallisella kiinteistöllä. Matematiikka on yksinkertainen: ansaitset enemmän tuloja esimerkiksi monikokoisissa asunnoissa kuin yhden perheen kotona. Tiedä myös, että kaupallisen omaisuuden vuokrasopimukset ovat pidempiä kuin yhden perheen asunnoissa. Tämä valmistaa tietä suuremmalle kassavirralle. Viimeiseksi, jos olet tiukemmassa luottoympäristössä, muista koputtaa käteisellä. Kaupallisten kiinteistöjen lainanantajat haluavat nähdä vähintään 30%: n alaspäin ennen kuin ne antavat lainalle vihreän valon.
Suunnittele toimintasuunnitelma
Parametrien asettaminen on ensisijainen tavoite kaupallisessa kiinteistökaupassa. Kysy esimerkiksi itseltäsi, kuinka paljon sinulla on varaa maksaa, ja osta sitten asuntolainoja saadaksesi kuvan siitä, kuinka paljon maksat asuntolainan elinaikana. Työkalujen, kuten asuntolainanlaskimen, käyttäminen voi auttaa sinua laatimaan hyvät arviot kodin kokonaiskustannuksista.
Muita itsellesi esitettäviä avainkysymyksiä ovat: Kuinka paljon odotat tekevän kaupasta? Ketkä ovat keskeisiä toimijoita? Kuinka monta vuokralaista on jo aluksella ja maksaa vuokraa? Kuinka paljon vuokratilaa sinun täytyy täyttää?
Opi tunnistamaan hyvä tarjous
Parhaat kiinteistövälittäjät tietävät paljon, kun he näkevät yhden. Mikä heidän salaisuutensa on? Ensinnäkin heillä on poistumisstrategia - parhaat tarjoukset ovat niitä, joista tiedät, että voit kävellä pois. Se auttaa saamaan terävän, maanomistajan silmän - etsi aina korjauksia vaativia vaurioita, osaa arvioida riskiä ja murskaa laskuri varmistaaksesi, että kiinteistö vastaa taloudellisia tavoitteitasi.
Tutustu kaupallisten kiinteistöjen tärkeimpiin tietoihin
Kiinteistöjen arvioinnissa käytettäviä yleisiä avainmittareita ovat:
Nettokate (NOI)
Liiketoimintakiinteistön NOI lasketaan arvioimalla kiinteistön ensimmäisen vuoden bruttotuotot ja vähentämällä sitten ensimmäisen vuoden toimintakulut. Haluat positiivisen NOI: n.
Cap Rate
Kiinteistöjen "korko" - tai pääomitusaste - käytetään tuloja tuottavien kiinteistöjen arvon laskemiseen. Esimerkiksi vähintään viiden yksikön asuntokompleksi, kaupalliset toimistorakennukset ja pienemmät liuskakeskukset ovat kaikki hyviä ehdokkaita ylärajan määrittämiselle. Raja-arvokorkoja käytetään arvioimaan tulevien voittojen tai kassavirran nykyarvo; tätä prosessia kutsutaan myös tulojen aktivoimiseksi.
Cash on Cash
Kaupalliset kiinteistösijoittajat, jotka luottavat rahoitukseen kiinteistöjensä ostamiseen, noudattavat usein käteistä rahaa -mallia vertaillakseen kilpailevien kiinteistöjen ensimmäisen vuoden tulosta. Käteisellä otetaan huomioon se tosiasia, että kyseinen sijoittaja ei vaadi 100-prosenttista käteistä kiinteistön ostamiseksi, vaan myös tosiasian, että sijoittaja ei pidä kaikkia NOI: tä, koska hänen on käytettävä joitain siitä asuntolainan maksamiseen. Rahavarojen selvittämiseksi kiinteistösijoittajien on määritettävä kiinteistön tai alkuperäisen sijoituksen ostamiseen tarvittava määrä.
Etsi motivoituneita myyjiä
Kuten mikä tahansa yritys, asiakkaat ajavat kiinteistöjä. Sinun tehtäväsi on löytää ne - erityisesti ne, jotka ovat valmiita ja innokkaita myymään alle markkina-arvon. Tosiasia, että kiinteistöalalla ei tapahdu tai edes ole merkitystä, kunnes löydät kaupan, johon yleensä liittyy motivoitunut myyjä. Tällä on joku kiireellisestä syystä myydä alle markkina-arvon. Jos myyjäsi ei ole motivoitunut, hän ei ole yhtä halukas neuvottelemaan.
Tutustu naapuruston "maanviljelyn" taiteeseen
Erinomainen tapa arvioida kaupallinen kiinteistö on tutkia asuinaluetta avaamalla taloja, keskustelemalla muiden naapuruston omistajien kanssa ja etsimällä avoimia työpaikkoja.
Käytä "kolmiosaista" lähestymistapaa ominaisuuksien arviointiin
Ole mukautuva, kun etsit hyviä tarjouksia. Käytä Internetiä, lue ilmoituksia ja palkkaa lintukoiria löytääksesi parhaat ominaisuudet. Kiinteistöt lintukoirat voivat auttaa sinua löytämään arvokkaita sijoitusjohtoja vastineeksi lähetysmaksusta.
Pohjaviiva
Kaupallisten kiinteistöjen löytäminen ja arviointi ei yleensä koske pelkästään naapurimaiden viljelyä, edullisen hinnan hankkimista tai savu-signaalien lähettämistä myyjien saamiseksi sinulle. Toimenpiteiden ytimessä on ihmisen perustiedotus. Kyse on suhteiden rakentamisesta ja suhteista kiinteistöjen omistajiin, joten he tuntevat olonsa mukavaksi puhua hyvistä tarjouksista ja tehdä liiketoimintaa kanssasi.
