Mikä on markkinoiden sulkeminen?
Markkinoiden sulkeminen on laillinen prosessi, jolla lainanantaja ottaa haltuunsa kiinteistön, karkottaa talonomistajan ja myy asunnon sen jälkeen, kun talonomistaja ei pysty suorittamaan asuntolainansa täysiä pääoma- ja korkomaksuja, kuten asuntolainasopimuksessa määrätään.
Ymmärtäminen sulkemisesta
Markkinoiden sulkemisprosessi perustuu sen oikeudelliseen perustaan kiinnitys- tai luottosopimuksesta, joka antaa lainanantajalle oikeuden käyttää kiinteistöä vakuutena, jos ostaja ei noudata takaisinmaksua koskevaa velvoitettaan.
Heti kun lainanottaja ei suorita lainaa tai asuntolainan maksuaikataulua, laina menettää viivästymisen. Sulkemisprosessi alkaa, kun lainanottaja laiminlyö lainan tai asuntolainan maksamisen. Tässä vaiheessa lainanantaja ilmoittaa oletusasunnon omistajalle. Kolme tai kuusi kuukautta sen jälkeen, kun asunnonomistaja on menettänyt asuntolainan maksun, olettaen, että asuntolaina on edelleen myöhässä, ja asunnonomistaja ei ole suorittanut maksamatta jääneitä maksuja määrätyn lisäajan kuluessa, lainanantaja alkaa sulkea. Mitä kauempana lainanottaja jää taakse, sitä vaikeammaksi tulee maksujen saavuttaminen, koska lainanantajat lisäävät maksut maksuista, jotka ovat myöhässä, usein 10-15 päivän kuluttua.
Sulkemisprosessi vaihtelee valtion mukaan
Jokaisessa osavaltiossa on laki, joka sääntelee markkinoiden sulkemisprosessia, mukaan lukien ilmoitukset, jotka lainanantajan on julkaistava julkisesti, asunnonomistajan vaihtoehdot lainan nykyisen saattamisen aikaansaamiseksi ja sulkemisen välttämiseksi, samoin kuin kiinteistön myyntiaikataulu ja -prosessi.
Markkinoille pääsyn sulkeminen, kuten kiinteistöä takavarikoivan lainanantajan tosiasiallinen teko, on tyypillisesti viimeinen vaihe pitkän markkinoilletulon edeltäneen prosessin jälkeen, joka voi sisältää useita vaihtoehtoja markkinoiden sulkemiselle, mukaan lukien useita, jotka voivat välittää markkinoiden sulkemisen kielteisiä vaikutuksia sekä ostajalle että myyjä. Kuten markkinoiden sulkemiseen, myös valtioilla on lakejaan hoitaa tämä prosessi.
22 osavaltiossa - mukaan lukien Florida, Illinois ja New York - oikeudenkäynnin sulkeminen on normi, mikä tarkoittaa, että lainanantajan on käytävä tuomioistuinten läpi saadakseen lupa sulkea markkinoita todistamalla, että lainanottaja on rikollinen. Jos markkinoiden sulkeminen hyväksytään, paikallinen sheriffi huutokauppaa kiinteistön korkeimmalle tarjoajalle yrittääkseen periä takaisin sen, mikä pankille on velkaa, tai pankista tulee omistaja ja myy kiinteistön perinteisen reitin kautta tappion korvaamiseksi. Asuntolainanhoitajien yhdistyksen mukaan koko lakisääteinen markkinoiden sulkemisprosessi lainanottajan ensimmäisestä, maksamatta jääneestä maksusta lainanantajan myymän kodin kautta kestää yleensä 480–700 päivää.
Muut 28 osavaltiota - mukaan lukien Arizona, Kalifornia, Georgia ja Texas - käyttävät pääasiassa tuomioistuinten ulkopuolista markkinoiden sulkemista, jota kutsutaan myös myyntivoimaksi. Se on yleensä nopeampaa eikä mene tuomioistuinten läpi, ellei talonomistaja nosta lainanantajaa.
Joissain tapauksissa välttääkseen kodin sulkemisen lainanantajat tekevät muutoksia lainanottajan takaisinmaksuaikatauluun, jotta hänellä olisi varaa maksuihin ja siten säilyttää omistusoikeus. Tätä tilannetta kutsutaan erityiseksi suvaitsevaisuudeksi tai asuntolainan muuttamiseksi.
Sulkemisen seuraukset
Jos kiinteistöä ei myydä sulkemishuutokaupassa tai jos se ei muuten koskaan käynyt läpi, lainanantajat - usein pankit - yleensä omistavat kiinteistön ja voivat lisätä sen suljettujen kiinteistöjen kertyneeseen salkkuun, jota kutsutaan myös kiinteistöomaisuudeksi (REO)). Suljettuihin kiinteistöihin pääsee yleensä helposti pankkien verkkosivuilla. Tällaiset kiinteistöt voivat olla houkuttelevia kiinteistösijoittajille, koska joissakin tapauksissa pankit myyvät niitä alennuksella niiden markkina-arvoon nähden, mikä tietenkin puolestaan vaikuttaa kielteisesti lainanantajaan.
Lainanottajan kannalta markkinoiden sulkeminen voi pysyä luottotiedotteessa seitsemän vuotta. Markkinoiden sulkemisen vaikutus FICO-pistemääriin kuitenkin vähenee ajan myötä FICO: ta kohti.
