Sisällysluettelo
- REIT: n historialliset tuotot
- Vähittäiskauppa REIT
- Asunto REIT
- Terveydenhuollon REITit
- Office REIT
- Asuntolaina REIT
- Arvioi mikä tahansa REIT
- Bottom Line
Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat keskeinen tekijä oman pääoman ehtoisen tai korkosalkun rakentamisessa. Ne tarjoavat suuremman hajauttamisen, mahdollisesti korkeamman kokonaistuoton ja / tai pienemmän kokonaisriskin. Lyhyesti sanottuna heidän kykynsä tuottaa osinkotuloja pääoman arvonnousun kanssa tekee niistä erinomaisen vastapainon osakkeille, joukkovelkakirjalainoille ja rahalle.
REIT: t omistavat ja / tai hallitsevat yleensä tuloja tuottavaa kaupallista kiinteistöä, olivatpa kyse sitten itse kiinteistöistä tai näiden kiinteistöjen kiinnityksistä. Voit sijoittaa yrityksiin yksittäin, pörssiyhtiön kautta tai sijoitusrahaston avulla. REIT-laitteita on monen tyyppisiä.
Tässä tarkastellaan muutamia REITS-pääluokkia ja niiden historiallista tuottoa. Tämän artikkelin loppuun mennessä sinulla pitäisi olla parempi käsitys siitä, milloin ja mitä ostaa.
Avainsanat
- REIT: n käyttäminen kiinteistöihin sijoittamiseen voi monipuolistaa salkkuasi, mutta kaikki REIT: t eivät ole yhtä tasaisia. Jotkut REIT: t sijoittavat suoraan kiinteistöihin ansaitseen vuokratuottoja ja hallinnointipalkkioita. Toiset sijoittavat kiinteistövälityslainoihin, eli asuntolainoihin ja asuntolainavakuisiin arvopapereihin. Lisäksi REITillä on taipumus keskittyä tiettyyn kiinteistöalaan, esimerkiksi vähittäiskauppaan tai ostoskeskuksiin, hotelleihin ja lomakohteisiin tai terveydenhuoltoon ja sairaalaan.
REIT: n historialliset tuotot
Kiinteistösijoitusrahastot ovat historiallisesti yksi parhaiten suoriutuvia omaisuusluokkia. FTSE NAREIT Equity REIT -indeksi on se, mitä useimmat sijoittajat käyttävät arvioidakseen Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden suorituskykyä. Vuosien 1990 ja 2010 välillä indeksin keskimääräinen vuosituotto oli 9, 9%, toisin kuin vain keskisuurten yhtiöiden osakkeet, jotka olivat keskimäärin 10, 3% vuodessa saman ajanjakson aikana.
Vertailun vuoksi korkosijoitukset hallitsivat 7%: n vuotuista tuottoa ja hyödykkeet vain 4, 5%: a vuodessa. Kiinteistöt olivat kahdeksan omaisuusluokan huonoin suoritin vain kahdessa vuodessa kahdestakymmenestä. Kiinteät tuotot puolestaan olivat heikoin tuottaja kuusi kertaa samassa 20 vuoden jaksossa.
Viime aikoina REIT: ien kolmen vuoden keskiarvo maaliskuun 2013 ja maaliskuun 2016 välillä oli 20 vuoden ajanjakson keskiarvojen mukainen ja oli 10, 76 prosenttia tuona aikana. Historiallisesti tuottoa hakevat sijoittajat ovat sijoittaneet paremmin kiinteistöihin kuin kiinteätuottoiset, perinteinen omaisuusluokka tähän tarkoitukseen. Huolellisesti rakennetun salkun tulisi ottaa huomioon molemmat.
5 tyyppiä REIT ja miten sijoittaa niihin
Vähittäiskauppa REIT
Noin 24% REIT-sijoituksista on ostoskeskuksissa ja vapaasti seisovissa vähittäiskaupoissa. Tämä on tyypin mukaan suurin yksittäinen sijoitus Amerikassa. Riippumatta siitä, missä ostoskeskuksessa olet usein, sen todennäköisesti omistaa REIT. Kun harkitaan investointia vähittäiskiinteistöihin, on ensin tutkittava itse vähittäiskauppaa. Onko se tällä hetkellä taloudellisesti terveellistä ja mitkä ovat tulevaisuudennäkymät?
On tärkeää muistaa, että vähittäiskaupan REITit ansaitsevat rahaa vuokralaisilta veloittamaltaan vuokralta. Jos vähittäiskauppiailla on kassavirtaongelmia huonon myynnin takia, on mahdollista, että he voivat viivyttää tai jopa laiminlyödä näitä kuukausimaksuja, jolloin ne joutuvat lopulta konkurssiin. Tässä vaiheessa on löydettävä uusi vuokralainen, mikä ei ole koskaan helppoa. Siksi on tärkeää, että sijoitat REIT: iin mahdollisimman vahvojen ankkurivuokralaisten kanssa. Näitä ovat ruoka- ja rautakaupat.
Kun olet tehnyt teollisuusarvioinnin, keskittymisen tulisi kääntyä itse REIT-palveluihin. Kuten kaikki sijoitukset, on tärkeää, että heillä on hyvät voitot, vahvat taseet ja mahdollisimman pienet velat, etenkin lyhytaikaiset. Huonossa taloudessa vähittäiskaupan REIT-yrityksille, joilla on merkittävät kassaasemat, tarjotaan mahdollisuus ostaa hyvää kiinteistöä huolestuneilla hinnoilla. Parhaiten hallitut yritykset hyödyntävät tätä.
Tästä huolimatta vähittäiskaupan REIT-tila on huolissaan pidemmällä aikavälillä siitä, että ostokset muuttuvat yhä enemmän verkossa kauppakeskuksen mallin sijasta. Tilaomistajat ovat jatkaneet innovaatioita täyttääkseen tilansa toimistoilla ja muilla kuin kauppaan suuntautuneilla vuokralaisilla, mutta alasektori on paineessa.
Asunto REIT
Nämä ovat REIT-yksiköitä, jotka omistavat ja ylläpitävät monikerroksisia vuokra-asuntoja sekä valmistettuja asuntoja. Kun halutaan sijoittaa tällaiseen REIT-tyyppiin, tulisi harkita useita tekijöitä ennen sisäänpääsyä. Esimerkiksi parhaat asuntomarkkinat ovat yleensä siellä, missä kodin kohtuuhintaisuus on alhainen verrattuna muuhun maahan. Paikoissa, kuten New York ja Los Angeles, omakotitalojen korkeat kustannukset pakottavat enemmän ihmisiä vuokraamaan, mikä nostaa vuokranantajien veloittamaa hintaa kuukausittain. Seurauksena on, että suurimmalla asuinalueella sijaitsevilla REITillä on taipumus keskittyä suuriin kaupunkikeskuksiin.
Jokaisella tietyllä markkinalla sijoittajien tulisi etsiä väestön ja työpaikkojen kasvua. Yleensä, kun kaupunkiin on nettovirtaa, se johtuu siitä, että työpaikkoja on helposti saatavilla ja talous kasvaa. Laskuva vajaakäyttö yhdessä kasvavien vuokrien kanssa on merkki kysynnän paranemisesta. Niin kauan kuin asuntotarjonta tietyillä markkinoilla on vähäistä ja kysyntä jatkaa kasvuaan, asuntorakennusten pitäisi toimia hyvin. Kuten kaikilla yrityksillä, yleensä parhaiten tehdään yrityksillä, joilla on vahvin tase ja käytettävissä oleva pääoma.
Terveydenhuollon REITit
Terveydenhuollon REIT: t ovat mielenkiintoinen alasektori, jota voidaan seurata, kun amerikkalaiset ikääntyvät ja terveydenhuollon kustannukset nousevat edelleen. Terveydenhuoltoyritykset sijoittavat sairaaloiden, lääkärikeskusten, hoitotilojen ja vanhainkodien kiinteistöihin. Tämän kiinteistön menestys liittyy suoraan terveydenhuoltojärjestelmään. Suurin osa näiden tilojen käyttäjistä luottaa vuokrausmaksuihin, Medicaren ja Medicaidin korvauksiin sekä yksityiseen palkkaan. Niin kauan kuin terveydenhuollon rahoitus on kysymysmerkki, niin ovat myös terveydenhuollon REITit.
Asioita, joita sinun tulisi etsiä terveydenhuollon REITissä, ovat monipuolinen asiakasryhmä sekä sijoitukset useisiin erityyppisiin kiinteistötyyppeihin. Keskittyminen on jossain määrin hyvää, mutta niin hajotat riskiäsi. Yleensä terveydenhuoltopalveluiden kysynnän kasvu (jonka pitäisi tapahtua väestön ikääntymisen myötä) on hyvä terveydenhuollon kiinteistöjen kannalta. Siksi etsi asiakas- ja kiinteistötyyppisen monipuolistamisen lisäksi yrityksiä, joiden terveydenhuollon kokemus on merkittävä, joiden taseet ovat vahvat ja joiden pääsy halpapääomaan on korkea.
Office REIT
Office REIT sijoittaa toimistorakennuksiin. He saavat vuokratuottoa vuokralaisilta, jotka ovat yleensä allekirjoittaneet pitkäaikaiset vuokrasopimukset. Neljä kysymystä tulee mieleen kaikille, jotka haluavat sijoittaa toimisto REITiin
- Mikä on talouden tila ja kuinka korkea työttömyysaste on? Minkälaiset ovat vajaakäyttöasteet? Kuinka alue, johon REIT sijoittaa, tekee taloudellisesti? Kuinka paljon pääomaa sillä on yritysostoihin?
Yritä löytää REIT, jotka sijoittavat taloudellisiin vahvuuksiin. On parempi omistaa joukko keskimääräisiä rakennuksia Washington DC: ssä kuin se on omistaa pääkonttoritila esimerkiksi Detroitissa.
Asuntolaina REIT
Noin 10% REIT-sijoituksista on asuntolainoissa verrattuna itse kiinteistöihin. Tunnetuimpia, mutta ei välttämättä suurimpia sijoituksia ovat Fannie Mae ja Freddie Mac, valtion tukemat yritykset, jotka ostavat asuntolainoja jälkimarkkinoilta.
Mutta vain siksi, että tämäntyyppinen REIT sijoittaa asuntolainoihin oman pääoman sijasta, ei tarkoita, että se tapahtuu ilman riskejä. Korkojen nousu johtaisi asuntolainan REIT-kirjanpitoarvojen laskuun, mikä alentaa osakekursseja. Lisäksi asuntolainarekisterit saavat huomattavan osan pääomastaan vakuudellisten ja vakuudettomien velkaantumisten avulla. Jos korot nousevat, tuleva rahoitus on kalliimpaa, mikä vähentää lainasalkun arvoa. Matalakorkoisissa olosuhteissa, joissa korkojen nousunäkymä on, suurin osa asuntolainojen REIT-kaupoista käy alennuksella osakekohtaista substanssiarvoa kohden. Temppu on löytää oikea.
Avaimet minkä tahansa REIT: n arvioimiseksi
On joitain asioita, jotka on pidettävä mielessä arvioitaessa REIT: ää. Ne sisältävät seuraavat:
- REITit ovat todellisia kokonaistuoton sijoituksia. Ne tarjoavat korkeat osinkotuotot ja maltillisen pitkäaikaisen pääoman arvonnousun. Etsi yrityksiä, jotka ovat menestyksekkäästi tehneet hyvää työtä tarjoamalla molempia. Toisin kuin perinteisessä kiinteistössä, monilla REIT: isillä käydään kauppaa pörsseissä. Saat monipuolistamisen, jonka kiinteistö tarjoaa, ilman että olet pitkällä aikavälillä lukittu. Likviditeetillä on merkitystä. Poistoilla on taipumus yliarvioida sijoituksen omaisuuden arvon lasku. Siksi sen sijaan, että käyttäisit maksusuhdetta (mitä osinkoa sijoittajat käyttävät) REIT: n arvioimiseen, katso sen sijaan sen toiminnasta saatuja varoja (FFO). Tämä määritellään nettotuloksi vähennettynä kiinteistön myynnillä tiettynä vuonna ja poistot. Ota vain osinko / osake ja jaa FFO / osake. Mitä korkeampi sato, sitä parempi. Vakaalla hallinnalla on merkitystä. Etsi yrityksiä, jotka ovat toimineet jonkin aikaa tai joilla on ainakin hallintoryhmä, jolla on paljon kokemusta. Laatu on tärkeä. Sijoita vain REIT: iin, jolla on hyviä ominaisuuksia ja vuokralaisia. Harkitse REIT: iin sijoittavan sijoitusrahaston tai ETF: n ostamista ja jätä tutkimus ja ostaminen ammattilaisten tehtäväksi.
Bottom Line
Liittovaltion hallitus antoi sijoittajille mahdollisuuden ostaa laajoja kaupallisia kiinteistöhankkeita jo vuonna 1960. Kuitenkin vain viimeisen vuosikymmenen aikana yksittäiset sijoittajat ovat ottaneet käyttöön REIT: n. Syitä tähän ovat matalat korot, jotka pakottivat sijoittajat katsomaan tuottoa tuottavien sijoitusten joukkovelkakirjojen ulkopuolelle, pörssiyhtiöiden ja kiinteistöihin keskittyvien sijoitusrahastojen syntyminen ja vuosien 2007–2008 kiinteistöjen romahdukseen tyydyttämätön ruokahalu osa amerikkalaisista omistaa kiinteistöjä ja muita aineellisia hyödykkeitä. REIT: t, kuten kaikki muutkin vuonna 2008 tehdyt sijoitukset, kärsivät suuresti. Siitä huolimatta ne ovat edelleen erinomainen lisä monipuoliseen salkkuun.
